重要事項説明あとの解約（賃貸）家主として

質問

契約に関しての質問です。
法人での賃貸契約を締結するにあたって
法人の書類等を持ち出すことが出来ないとのことだったので
入居者（法人の代表者の身内）と面接の上、契約書、重要事項の
説明を行い、契約書を持って帰ってもらい郵送契約にて
契約する予定でした。
しかし、入居者が他の物件に申し込みしたいとの事で
キャンセルになりました。
預かり金等はしていません
この場合、不動産会社、または家主の立場からなにかしらの
賠償請求は出来ますでしょうか？
教えて下さい。

回答No.4

yachtman

重要事項説明書の説明と賃借申込人欄の記名・捺印は、契約締結前に行うものです。
重要事項説明書の説明と賃借申込人欄の記名・捺印後に、家主が契約を承諾する旨を発したときをもって締結します。(これを諾成契約といいます)
宅地建物取引業者が媒介している場合は、契約書の作成が前提であるものの、諾成契約につき、契約書への署名捺印をしてこそ締結になるというものではありません。
これは単に、契約書作成しなかったことによる行政罰を宅地建物取引業者が受けるだけに過ぎません。
したがって、重要事項説明書に賃借申込人欄の記名・捺印しても、契約は締結していませんので、ましてや、重要事項説明書が返送されていないのでしたら尚更なのです。

今回は契約が締結されていないうちに、質問者様が早合点してしまったことになります。
すでにエアコンを買ってしまいましたから、賃料を少し上げて募集してはいかがでしょう。

賃借申込時に、家主にて設備を設置する要望は少なくありません。
このようなときは、諾成契約を締結し、且つ、手付金(申込証拠金ばダメ)・保証金・敷金を得てから発注するべき段取りでした。
なお、あらかじめ賃借申込人には家主が設備発注のために家を出発するときをもって契約の履行に着手することとなる旨を伝えることも肝心です。
いずれか一方が契約の履行に着手したら、契約に基づく双方の権利も義務もスタートしますので、借主が「やっぱり止～めた」と言ってきたときは、取消・解除ではなく、解約になります。
解約は、借主には解約予告期間満了までの賃料等の支払義務があるうえ、家主は敷引金・礼金の返還義務はありません。

今回はエアコンを買ってしまいましたから、賃料を少し上げて募集してはいかがでしょう。

＊承諾する旨を発したときとは、
電話を掛けて告げたり・電磁(メール等)を送信したり、手紙をポストに投函した時点をもって締結になります。

＊契約の履行に着手とは、
判例では、客観的に外部が認識しうるような形で履行行為の一部をなし、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合を指すと判示しています。

回答No.3

noname#119854

入居者（法人の代表者の身内）とありますが、身内とは契約者の関係はどうなる方なのでしょうか。法人契約は、あくまで会社の規定にある物件でないと契約の了承ができないときあります。独身なら2間　家族何人なら3間　などの他の設備に関しては、入居する社員が希望するもので、それは会社が契約の以前の問題なのです。
　エアコンに関して申し上げれば、法人様の場合ほとんど取り付けの場所を希望しておりますが、取り付けは入居前日工事にさせていただいてます。個人契約であれば、手付金を違約金に充当してエアコンの負担金も軽くなりますが、法人の場合入居前の日のカギの引き渡しまでに取り付けとしております。突然の転勤の変更、又は会社の整理にともなう危険も予測してなのですが、2年ほど前に案内してすぐにエアコン取り付けなどの手配をする大家さんに慌てましたが、いまはエアコン付きの方が借り手も見つかりやすいので、今回は諦めるべきだと思います。まず、契約書の取り交わし金員の入金確認が先でした。もし、お身内でも奥様とかなら、契約前に急がされたことなどを考慮して多少のご負担を頂くこともできないとも限りませんが、相手が支払うかどうかその辺が問題ですね。仲介業者は、その辺をどのように対処するかで信用できる業者かそうでないか決まるのです。たとえ大家の貴方の納得のできる答えでないにしても、どのように対処してくれたかが大切なのです。以後、任せてよい業者かどうかの判断基準にもなりますよ。私は法人契約でもきちんと入居の手続きをお願いします。特に付帯することに金員が絡む場合は、入居期日前に契約金の入金確認後を条件に出しています。
　それが無理な会社は、上場会社でもお断りしています。でも、考えようによってはエアコンをつけたとしても、あれこれ言い出しそうな難しいお客様を避けたと考える事もできるのです。自分の都合きり考えない人と思えますので。（退去もトラブル方かも）

回答No.2

konagoo

文面からだと契約は成立していないと思われます。
契約が成立していない以上、手付金の請求、違約金の請求、損害賠償の請求は、特段の理由が無い限り出来ないと思われます。
契約は口頭でも成立しますが契約書の作成が前提である限り、契約書への署名捺印が契約締結とするのが自然です。

予約契約確認書のようなものもないのなら、請求は難しいでしょう。
相手にとってみると、色々迷惑は掛けたという気持ちはあっても、実際に金員を支払わなければならない理由はないですよね。

お礼

有難うございました。
確かに契約しているとはいえないかもしれないですが
入居者の希望があったので費用を掛けてしまったとこがあり
その点のみが気になっています。

補足

すみません、言葉がたりませんでした。
入居の希望としてエアコン設置がありました。
入居までに時間がなかったので
入居者と会った（重要事項の読み合わせの際）
希望としてエアコンを入れてほしいとあったので
購入してしまったのです。
それが一応ネックにはなっています。
確かにエアコンをとりつけることで今後借りやすく
なるかもしれないのですが・・・・・。
他の部屋ではエアコンなしでも契約しています。

回答No.1

yamanekotama

重説をしてから契約するか、しないか賃借人は決断するのがスジでしょう！
賠償請求なんて出来ません。重説の意味良く理解しましょう。

補足

そうなんです。確かに言われるとおりですが
今回の場合に重要事項で入居者からの希望があれば
エアコン設置とあり、希望があったのと
入居までに時間がなく、また法人ということもあり
その印、及び入金をまっていると入居ぎりぎりだった
為にお困りになると思い
読み合わせをしたその足でエアコンを購入しにいったのです。
今日解約の通知をもらったのですが、エアコンは返品できず。
だから困っているんです。
どうしたらよいでしょうか？