建築条件をはずす交渉の仕方（長文です！）

質問

希望の条件にあった土地をチラシで見つけました。問い合わせると、その土地には古家が建っていて、引き渡し後、更地にして、不動産会社の指定の工務店で建てるということだそうです。（土地1500万と建物1500万で、セット価格約3000万円です。）

私はＨＭは自分で選びたいので、「手数料を少し多めに払ってもいいので、古家付きの土地だけで譲ってもらえませんか」とお願いしてみましたが、よい返事はありませんでした。
ところが翌週、その不動産会社のチラシに、同じ物件が、中古住宅として、土地だけの値段1500万円で売り出されていました。（同じチラシに、セット価格3000万円でのプランものっていました。）

「それなら、うちに声をかけてくれればいいのに！」と思いながら、不動産会社に行って、「売って欲しい」と言いますと、やはり、「うちの方の工務店も考えてみて下さい」との一点張りで、すんなり買わせてもらえません。
セットで買うという客が現れるまで、ずーっと、今のままあしらわれて売ってもらえない状況が続くのではないかと想像されます。

明らかな「建築条件付」ではないのですから、こちらがもっとがんばって強気に出れば古家付きの土地だけで買える可能性はあるのでしょうか？しかし今、すでにかなり足下を見られてしまっている状態です・・・。もう縁がなかったと、あきらめた方がよいでしょうか？
または、こちらから、「いくらかお金をプラスするので売って欲しい」と話をすれば前に進むでしょうか？その場合、いくらくらい出せばよいでしょうか？

そうは言っても、こちらは資金乏しく、土地にはせいぜい40～50万円くらいしか追加できません。こんな額だと、一笑に付されるだけでしょうか？もし受け取ってもらえるなら、このようなお金はなんという名目のお金になるのでしょうか？長々とすみませんが、交渉の仕方など、教えてもらえると幸いです。よろしくお願いします。

回答No.2

walkingdic · ベストアンサー

土地売買に関しては建築基準法も建築指導課もなんの関係もありません。。。。。

ます、ご質問の場合、法務局に行き登記簿を見てください。その土地の持ち主に連絡を取って見てください。
土地の持ち主が単にその不動産業者に売却を依頼、つまり媒介契約を結んでいるだけなのであれば、建物とセットでの販売は独占禁止法違反です。（独占禁止法の抱合せ販売の禁止に抵触します）

この場合には、とにかくその土地を早く押さえたいのであれば他の善良と思われる不動産業者に話を持ち込んで、その販売している業者を抜きにして売買契約を土地持ち主と締結してしまうという荒業もありでしょう。
これは通常ですと元の業者から仲介手数料相当の違約金を取られる可能性がありますけど、違法行為をしているのだから、違約金をこちらかに取ることなど出来ませんので。

あと、監督しているるのは大抵は都道府県ですから、不動産業の監督部署を尋ねて相談することも出来ます。

もう一つはこの話自体は独占禁止法違反なので公正取引委員会に訴えることも出来ます。

ただ土地の持ち主がその不動産業者である、あるいは既に元の土地所有者と売買契約を締結しているということですと、少し話が変わります。でも、先に述べた都道府県にある監督部署に相談は十分可能です。

お礼

ご回答、ありがとうございます！！
私の説明不足だったのですが、この古家にはまだ売主が住んでおられて、この物件は「専任媒介」となっています。
売主は特に売り急いでいないということですが、来月末に引越しをされるそうです。
どういうわけか、一度だけ他の不動産会社のチラシにもこの物件（古家付き土地1500万円）がのったことがあったのですが、他の不動産屋と話をするのはルール違反かな？と思って見送りました。それ一回限り他社での広告は見かけません。
荒業・・・苦手ですが・・・、この不動産会社に一度状況を尋ねてみるといいかもしれませんね？がんばります、詳しく教えていただいて、本当にありがとうございました。

回答No.5

noname#260034

ＮＯ3です。　参考意見です。

専任媒介契約とは、不動産の売買・賃借を不動産業者に依頼するとき結ぶ契約のひとつ。依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁じる形式のもの。

宅建業者の取引様態には、大きく分けて、1. 宅建業者が売主または買主、あるいは交換の当事者となる場合、2. 売買、交換、貸借の代理人となる場合、3. 売買、交換、貸借の媒介をする場合、の三つがある。また、3. の媒介には、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の三つの様態があり、どの形かによって契約の仕方が異なる。専任媒介契約は、依頼者が他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁じる形式のものだが、依頼者は自ら発見した相手とも契約することができる。また業者にはつぎのような規制がある。1. 契約の期間は3カ月を超えることができない。依頼者から申し出があって更新したときも期限は同じ。2. 業者は依頼者に2週間に一回以上業務処理状況を文書か口頭で報告しなければならない。3. また、業者は契約を結んで7日以内に該当物件を指定流通機構に登録しなければならない。

依頼者は、自ら発見した発見した相手とも契約できる　と書いてあります。　依頼者に直接話せるならば　依頼者に謝礼を払うことにするのだめなんですかね？　依頼者からすれば　誰に売ろうが入ってくるお金が多ければそちらの方がいいような気がします。　（すみません、法的にいいのかわかりません。）　また少なくとも３ヶ月間は　その不動産が　独占権を持っているので　強気なんでしょう。　営業費という話でしたが、　私の場合は　土地代に含めました。
土地は　値段があって　値段がないですから。
実際は　評価価格より高く取引されていると思います。

お礼

再度、アドバイスありがとうございました！
その後、みなさんのアドバイス通り強気で交渉にのぞみ、
「売り主でもないのに、建築条件を付けるのはおかしい。
はずして欲しい」と言いましたところ、その後、「そのままで売ります」と連絡をもらい、購入できることになりました！本契約までドキドキですが、とても嬉しいです。
まだ住んでおられる売り主が、引っ越しを早められたなど、タイミングもよかったようです。
（もしかしたら３ヶ月くらいたつので、独占権がなくなりそうだったのかもしれません。）
こちらでみなさんにお知恵をいただいたおかげで、うまくいきました。本当にありがとうございました。

回答No.4

walkingdic

>この不動産会社に一度状況を尋ねてみるといいかもしれませんね？
その他の広告の出した不動産屋ですね。
それがよいと思います。

売主がその不動産でない専任媒介なのに建物との契約を迫るのは明白な公正取引法違反です。売主にとっても不利益となるので、売主にその話をするとよいと思いますよ。

お礼

なるほど、よくわかりました！
まずはこの不動産会社に状況を尋ねてみます。
うまくいけば、この不動産会社を通して交渉、
もしくは、状況によっては、
みなさんからのアドバイスを武器に直接、
がんばって交渉してきます！！
本当にありがとうございました。

回答No.3

noname#260034

もしその土地がほしいならば、法務局で土地の所有の移り変わりを見てみてはいかがでしょうか？　
あくまで仮定ですが、　工務店が所有している場合、工務店は　取得時に　土地代の3％を払っている場合有り、また借金して購入している場合　利子も払っているかもしれません。（年利子も8％とか　あと固定資産税）　不動産会社としては、３％工務店から入る予定ですが　工務店からすれば　６％（取得時3％+販売時3％）+土地代利子+営業費ですので　それ以上の条件がないと売りたくないかもしれません。　
あくまで、仮定ですので交渉しだいではもっとよい条件を引き出せるかと思えます。　がんばってくださいね。

お礼

ご回答、ありがとうございます。
私の説明不足だったのですが、この古家の持ち主は一般の方で、その方はまだこの古家に住んでおられます。
来月末に近くに新築されたマンションに引っ越して出て行かれるそうですが、特に売り急いではおられないそうです。この物件は「専任媒介」となっています。
もし、追加でお金を出す、という状況があるとすれば「営業費」という項目になるんですね？
（・・・と、まだ弱気な私です。でも、できれば穏便に取得したい気持ちが大きくて！）
励まし、ありがとうございました。がんばります！

回答No.1

coco-ichi

その不動産屋のあきらかに建築基準法違反です。各市町村の建築確認申請課に相談してください。土地家屋調査士に相談してもいいです。

お礼

さっそくの御返事、ありがとうございます。
そうなのですか、建築基準法違反なのですか、びっくりしました！
「セットで買わないと悪いのかなあ」と遠慮していましたが、もっと強気に出てもよいのですね。
おかげで交渉に自信がつきました。ありがとうございました。

補足

ちなみに・・・、自分でも調べてみようと思いますが、この不動産屋が、広告を出しているのに売ってくれないことが、違反なのでしょうか？それとも、明らかな建築条件付ではないのに、建築条件付のような売り方をしてくることでしょうか？もしよろしければ、教えて頂けると嬉しいです。