借り換え検討中です。半年後の金利の目安

質問

３年前に35年ローンを組み、３月に固定期間が終了する予定です。全期間１％優遇です。その時点の残債は2900万円ほど。その後、10年固定で組みなおす予定でいました。私も仕事をしていますので、10年間で繰上返済をがんばる予定です。

ですが、それを待たずに９月に借り換えをし30年全期間固定2.9％のローンを組みなおすことを主人が計画しているようです。

私は金利のことはよくわかりませんが、10年後の金利を6.0％と仮定しても現在の銀行で優遇金利を受けていたほうが有利な計算になりました。ですが、2007年3月の金利が現在より１％上昇していれば結果が変わってきます。

今後半年で金利が１％上昇することはあるのでしょうか。

詳しい方のご意見をお聞かせください。

回答No.5

noname#35582 · ベストアンサー

＃４です。
補足を頂きましたので再び参りました。
また長文になります。
ゴメンナサイ。

> 三年固定では、元金均等方式を取りました。
> ボーナス時返済はありません。
> 月の返済11万うち利息が3.1万。管理費が2.5万。
> ９月現在の残債は3020万ほど（中略）今までは繰上ていません。

35年返済ということは420回返済ということで、３年固定の固定期間満了が2007年３月ならば初回返済は2004年４月となり、2006年９月の返済は30回目の返済。
残り返済回数は420回－30回＝390回。
その時点での債務残高が3020万ほどということは当初借入額は3250万円程度と逆算できます。
2.350％の店頭表示金利から1.00％の優遇を受けて、適用金利は1.35％。
元金均等に拠る毎月の返済元金は77,381円程度。
30回目の返済となる2006年９月の債務残高（９月分返済後）は3020万円弱程度、2006年９月の利息は（エクセルの関数を使って計算したところでは）31,607円。
（ご参考までに、エクセルの算式は「=ISPMT(年利/12,回次,総返済回数,債務残高)」ですから、30回目の利息額を算出するために算式を入力する場合は「=ISPMT(1.35％/12,30,35*12,-30255952)」となります。）
2006年９月の返済額は、元金＋利息で108,988円－といったところ…ですと、ご質問者さまの補足に近いと思うのですがいかがでしょう。

借り換え後も元金均等償還をご利用ですか？
まず、そのパターンで計算してみました。
借換えの場合は2006年10月から2.90％を適用し、30年返済で債務残高はそのまま引継ぎで計算しますと、当初の借り入れから通算した総返済額は元金＋利息で42,272,108円となりました（支払予定利息総額9,772,108円）。
10年固定の場合は、2007年３月からを、現在の店頭表示金利3.85％－優遇1.00％＝適用金利2.85％で計算してみました。
優遇の場合の基準金利は、店頭表示金利が適用されますからね。

すると、借換えに要する諸費用を考慮しなければ、
・11年目以降完済までの金利が2.95％ならば、結果的に「借換えをしない方」がお得になる。
・11年目以降完済までの金利が2.975％ならば、結果的に「借換えをした方が」お得になる。
となります。
大きいのは保証料ですから、保証料込みで100万円の諸費用が必要となった場合、
・11年目以降完済までの金利が4.1％以上ならば、結果的に「借換えをした方が」お得になる。
ということになります。

現在の適用金利が1.35％ならば、金利の見直し時には返済額が上がりますよ。
前述の借り換えのパターンならば15.7万円弱（2006年10月・債務残高3020万円程度）、10年固定のパターンならば15.3万円弱（2007年３月・債務残高2900万円程度）になります。

元金均等償還の場合はこんなところでしょうか。
借り換え後は元利均等償還にする…という条件を付け加えるのでしたら、借り換えをしなかった場合（償還方法も元金均等償還のまま）の10年後の金利が10.0％になっても「借り換えはしない方がお得」になりますね。
3020万円を借り入れ、30年返済、全期間固定・適用金利2.90％で元利均等償還した場合の、元金＋利息の総返済額は45,252,523円になってしまいますから。
これは「条件が違う」ので比較するのもどうかとは思いますが。

なお、元金均等償還については、扱っていない金融機関・住宅ローン商品も多いですので、その点を合わせてご主人にアドヴァイスを差し上げれば、借り換えを躊躇われるのではないでしょうか。
ＳＢＩモーゲージも、新生銀行も元利均等償還のみです。
また、金利についてですがＳＢＩモーゲージの30年固定は2.97％、新生銀行の30年固定は3.15％（いずれも９月融資実行分）です。
2.90％ではないと思うのですが…。

「とにかく金利のことをもう考えたくないから！」ということで、完済予定が20年ならば、20年固定を選択されるというのはいかがなんでしょうか？
９月現在の10年固定の店頭表示金利が3.850％ということは、三菱東京ＵＦＪ銀行と同じですから、ここの20年固定を参考にしてみますと…。
店頭表示金利は4.350％ですね（９月現在）。
1.00％の優遇を受けて、適用金利は3.350％。
このパターンですと、仮に繰上返済をせずに21年目以降も返済を続けるとしても、21年目～完済までの金利が50％以上になった場合ですら、借り換えて元利均等償還方法に変更した場合よりも「お得」になります。
（なんかだんだん混乱してきた…。）
ですから、現在の金融機関で元金均等償還のままにしておき、返済期間は30年だけれど20年固定にして20年で完済を目指す－が、「楽」と「お得」の双方のベスト接点（？）なのではないかと思います（目先の金利を見るとお得感はないかもしれませんが）。
ただし、借り換えによって初回の返済額は16.5万円になってしまうんですよね…。

繰上返済を考慮に入れますとさらに複雑化しますのでとりあえずやめておきますが、
> ５-７万円を繰上に当てます
ということは、年間の繰上償還額が100万円程度ということですね。
仮に借り換えを考えるとした場合、もし、細かく繰上返済をしたい－ということでしたら、繰上返済手数料が無料で、しかも月々、万円単位での繰上返済が可能－という金融機関・住宅ローン商品を探されるとよろしいかと思います。

お礼

丁寧に相談にのっていただいてありがとうございました。

元金均等の計算方法もわかり、いろいろ計算してみると　見えてくることもわかり楽しかったです。

感謝いたします。

補足

丁寧に相談にのっていただきありがとうございます。
経済に強いと言うのは素晴らしい能力ですね。うらやましいです。

元金均等払いのメリットはよくわかりました。
できれば　おっしゃっているU銀の20年固定を選択したいところですが、返済額16.5万円はきついですね。今現在、16万円を住宅用(含　管理費、繰り上げ分)に家計から切り分けています。今後はパート代も‥とは考えていますが、子供が小さいので私の収入を当てにしての返済計画は危ないのではないかと思います。

メリットの高いU銀の全期間１％優遇＆元金均等と、長期固定のローンと組み合わせられるのがベストだと思うのですが、根抵当権が問題となりますね。
少し考えたいと思います。

申し訳ありませんが、ローンの組み合わせで参考になる情報をお持ちであれば　再度ご教授ください。
よろしくお願いいたします

回答No.4

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。
また、現在は金利商品による資金運用を担当しています。

この先の金利がどうなるか…については、誰にも分からない、予想がつかなくて当たり前です。
その上で予想を立てて、運用を行うのが今の私の仕事です。

> 2007年3月の金利が現在より１％上昇
「現在より」というのは「現在の店頭表示金利より」ということでしょうか？
「金利」というのは住宅ローンの固定金利選択型・固定期間10年の金利でしょうか？（住宅ローンの金利は１つの金融機関でも同じように動くわけではありませんので。）

> 今後半年で金利が１％上昇することはあるのでしょうか。
住宅ローンの固定金利選択型・固定期間10年の金利ならば、可能性の問題からすればゼロに近いです。
10年固定の場合、９月現在の主要銀行（メガバンク・都銀・信託銀行・地銀等）の店頭表示金利は3.750％～4.050％といったところです。
ここから１％の上昇ということは、10年固定の店頭表示金利が5.0％前後になるということですから、2007年の３月に、この水準になる可能性はゼロに近いと思います。
と言っても、もちろん「絶対」ではありません（地政学リスクを考えれば不安は尽きません）。

ご質問者さまのお借り入れの場合、1.00％優遇とのことですから、９月現在の水準での適用金利は、2.75％～3.05％になる訳ですね。
ご質問者さまのお借り入れ金融機関では、９月の10年固定の店頭表示金利はどの程度でしょうか。

来年３月ですと再度の利上げが微妙な時期ですね。
ここ３か月ほどは10年固定も下がりましたが、再利上げの時期に合わせて（その前くらいに）10年固定の店頭表示金利を4.00％前後に設定する金融機関が増えるのではないでしょうか。
今年の４月～６月の10年固定の店頭表示金利が平均して4.00％弱でしたから、それより少し高い水準になるのではないかと。
そこから1.00％の優遇ならば、適用金利は3.00％程度ですね。
10年固定の金利と全期間固定の金利に差がないのならば、金利上昇リスクを考えれば、全期間固定を選択するのも１つの手段かと思います。

> 10年後の金利を6.0％と仮定しても現在の銀行で優遇金利を受けていたほうが有利な計算になりました。
返済のことだけを考えれば、現在の店頭表示金利を参照しても、私の計算ではそうはなりませんでしたけれど…。
ただ、借換えに必要な手数料・諸費用を組み込めば微妙なラインですね。
ご質問者さまがどのようにシミュレートされているかによっても違いますし。
当然、今年の９月と来年の３月では、債務残高も違いますしね。

なお、2900万円を30年返済、全期間固定2.90％で借り入れるとすると、元金＋利息の総返済額は43,454,410円となります。
2900万円を32年返済、10年固定2.75％、11年目以降3.00％でシミュレートしますと総返済額は44,388,214円となります。
いずれも、繰上返済については、条件によって違いますから考慮していません。
返済期間の設定も違いますから、一概には言えませんし、2900万円の借換えならば、借換えに伴う手数料・諸費用（保証料込み）は100万円近いと思いますので、11年目以降の金利が3.00％という設定でほぼ同等と計算できたのですが…。

当初の借り入れ条件については、35年返済ということは分かりますがそれ以外の条件が分かりません。
当初借り入れ金額（毎月返済分○○○○万円、ボーナス返済分○○○○万円、計○○○○万円）、適用金利、償還方法（元利均等償還or元金均等償還）、これまでの繰上返済履歴（年月、額、期間短縮型or返済額減額型）を教えていただければより詳細にシミュレートしてみますけれど…。

> 10年間で繰上返済をがんばる予定です
10年で完済できる予定ということならば10年固定もよろしいかと思います。
ただ、ご質問者さまのお宅の状況が分かりませんので、予定はあくまでも予定でしかありません。
お宅の状況等によっては、全期間固定にして返済計画を確定させることがご都合がよろしい場合もあります。
一番大きな額を必要とするのが保証料ですが、これは全額繰上返済をすれば「返戻」をする金融機関が多いです。
大きな額が必要＝一括前払いのパターンです。
金利上乗せ型の場合は返戻はありません。
30年で借換えをされれば、当初に借換え額に対して30年分の保証料は必要となりますが、10年後に全額繰上げ償還をする－というパターンならばある程度の返戻があります。
ただし、一部繰上返済の場合は、保証料の返戻をしない－という金融機関も多いです。
また、保証料無料（実際は金利に上乗せされていることが殆どですが）としている金融機関もあります。
そのあたりも充分留意されるべきかと思います。
ご主人とよくお話し合いになって、よりよいご利用をご検討ください。

補足

回答ありがとうございます。
すみません‥私の質問が誤解を招いています。

借り換えする際には、30年のローンを組む予定です。
完済予定は20年後です。子供が二人いますが、進学を控える10年後を目安に目いっぱい返済する予定です。
この時点での家庭環境しだいでは、10年後に売却と言うことも考えています。

主人の年収は700万。私の方のパート収入が８-10万円になる予定で、５-７万円を繰上に当てます。(ここでも意見が分かれています)

三年固定では、元金均等方式を取りました。ボーナス時返済はありません。月の返済11万うち利息が3.1万。管理費が2.5万。９月現在の残債は3020万ほどで、３月の時点で100-120万円を繰上返済に当てる予定です。今までは繰上ていません。
９月現在の10年固定の店頭表示金利は3.850％でした。

主人はとにかく金利のことをもう考えたくないから！の一点張りで‥実は長期固定にはS*I を考えていたのですが、手数料のことを考えて*生に方向を変えさせています。*生についてもこれから比較して、考えていかないといけません‥。

詳しい方にアドバイスをいただけるととても助かります。よろしくお願いいたします。

回答No.3

xxx_ranran_xxx

某都銀で住宅ローンの事務を担当している者です。
先々の金利の予想とは本当に難しいものですね。
今、住宅ローンの現場では、お客様に全期間固定が増えているのは確かです。
あるいは、半分は、現在の質問者様のように、全期間1%前後の優遇の付いた商品の変動にして、
半分は全期間固定のもの・・・
というように商品も2つにして真ん中の選択をされる方も多いです。
これは、銀行側もお客様も、将来の金利の判断がつきかねている現象の表れです。
質問者様やそのご主人様の年齢やお二人の合算の年収、
また、お子様の有無、お子様がいらっしゃればその年齢など・・・
生活環境の詳細がわかりませんので、適切な回答は書けませんが、
よく頭においてもらいたいのは、全期間固定にしてしまうと、
そのデメリットとして、金利の情勢に合わせて、
固定にしたり変動にしたり、自由に自分たちのローンの金利を操れなくなるということです。
もし、今、世間が騒いでいるほど、これからの金利がそれほど上がらず、3%半ばぐらいでストップした場合、
(ちなみに、私個人の見解としましては、もう過去のバブルのような時代は、近い将来において来ないと思っています。
よって、住宅ローンの金利も、爆発的に6%などということにはならないと思っています。
*あくまでも個人的な予想です。)
全期間固定に一旦してしまえば、何かローンでおとくな対策を講じるとすれば、
一部繰上げ返済しか術がなくなってしまいます。
しかし、時間の経過とともに、生活パターンも変ってくるものです。
お子様などがいらっしゃれば、とくにその教育費などが大きく、
住宅ローンの繰上げ返済が思うように出来なくなるというのは大いに有りがちなことです。
それと、最後に借り換えに際して発生する諸費用もバカになりません。
保証料は、その債務期間によってほとんど決まります。
30年は長いです。全部ひっくるめて50万円ぐらいかもっと上を行くかもしれませんね。
もったいないと思いませんか？
そのお金も今の銀行で繰り上げ返済に使われた方がベターと思います。
とにかく、10年で返済しようと思っていらっしゃるなら、
その上に更なる安全策は不必要なのではないでしょうか？
今の1%優遇という特約を、どうぞ大切になさって下さい。
世の中には、この優遇金利の特約を受けておられない方、
また、審査の結果ダメで、受けれない方も大勢いらっしゃるのですよ。
ご熟考の程を。

回答No.2

noname#96023

一回、旦那と返済計画をきちんと話した方がよいのでは?

10年で返済予定なら、5年固定などでもいいかもしれません。
金利は上昇傾向になりますが、２、３年は急激に上がらないことが考えられます。3年後の時点で1000万円程度返済できていれば、多少の金利上昇でも十分対応できると思います。

回答No.1

noname#39684

住宅ローンですね。
2900万円の残債でまだ３年間しか返済していないところで借り換えはナンセンスです。
ご主人は借り換えにかかる手数料をご存知なのでしょうか？状況によっては100-200万円くらいかかります。繰上げ返済の予定も手数料も計算に入れていればよいですが‥‥。

今までの動向からはこの半年で１％の金利上昇は可能性としては低いでしょう。

お礼

回答ありがとうございます。

私もそう支払額がここにきてまたあがってしまうことが考えられず‥

よく考えたいと思います。