借地権の転売について

質問

６０年以上土地を借りています。（家は自分のもの）しかし隣の家の火災により、自宅が類焼してしまいました。結局家は解体し今は更地の状態です。
借地期間はまだ８年程残っておりますが、家を建て直す費用がどうしても工面できないので借地権を地主に買い戻してもらおうと思っていましたが、地主が応じてくれず困っています。
（期間終了まで放っておくと言っておりました）
質問(1)
借地権を他へ転売できるのか？
質問(2)
転売する前に、地主の許可が事前に必要なのか？
質問(3)
地主は買い戻さないと言っている場合、転売に関しても拒否できるのか？

などというように基本的な事が分かりません。
皆様の知識をお借りして解決したいと思います。
宜しくお願い致します。

回答No.4

koala0305

この手の借地権を買ってくれるとしたら、建売業者です。近辺に手広く建売住宅を分譲している業者がいませんか？そういう業者なら慣れているので、裁判所から転売の許可まで取り付けてくれます。

それ以外で売るのは、なかなか厳しいです。一般人はまず手を出さないと思います。

回答No.3

noname#65504

質問１
借地権は通常建物の登記をしていると、借地権があると見なされるので、借地権自体の登記は行われないと思います。
だから建物が滅失している状態では、登記上は質問者が借地権を有していることが確認できませんので、危険を冒してまで普通の人は買わないのではないでしょうか？　法的に可能だとしても現実問題、登記上の問題で買い手がつかないと思います。

質問２
民法６１２条第１項により賃借物を転貸しする場合は、賃貸人の承諾が必要となっていますので、転売する場合は地主の許可は必要です。借地法でもそうなっているようです。承諾する代わりに名義書換料がかかることが多いそうです。
http://www.yyfj.net/syakuchiken.htm

質問３
http://www.juri.konan-u.ac.jp/home/yamaguti/tintai/Tintai07.htm
上記サイトによれば（契約時点から借地法の部分が当たると思います）、再建する権利があり、地代支払い義務がある、特約があれば解除できるが特約がない場合は地主との合意が必要そうです。
また、地主に対して借地権の買い取り請求権は規定がないので、地主が買い取る義務はないと思います。
買い取り義務がなく承諾については地主に選択権がありますので、拒否はできるものと思います。

質問者の借地権は２年以内なら存続できますので、建物を建てる権利は持っています。でも建物がない状態だと先に述べたように法的な問題以前に登記上の問題で、買い手がつかないのではないでしょうか？
再建せずに２年を過ぎてしまうと第３者に対して借地権が対抗できなくなるようです。
http://www.hm7.aitai.ne.jp/~niwa/newpage5-42.html
そうなるまでになんとかしないと、善意の第３者に地主がその土地を売却したり、貸したりすると質問者はその借地権を主張できなくなります。

借地権は存続しており地代の支払い義務は残ったままですので、再建をするか、名義書換料を支払って承諾を得て転売（譲渡）するか、地代の支払いを止めるために契約を解除するかのどれかにする必要がありそうです。

回答No.2

m_inoue

参考にしてください

Ｑ１７

http://www.bengoshi-yamamoto.gr.jp/shakuya.htm

家は燃えても借地権は燃えていません

http://www.ocn.ne.jp/house/houritsu/column_06.html

転売の際には地主の承諾が必要です。（但し、特別の事由がない限り、地主は承諾するものとされています。）

正当な事由でない拒否の場合は裁判所が代わって許可を出してくれます

http://www.home-knowledge.com/kouza/ko05.html

回答No.1

noname#62235

ここでの借地権は、貸借権のことだと思われますが、貸借権の目的は「建物を建てるため」であり、その譲渡は「建物と同時」でなければならないと思います。
建物が建っている状態であれば、貸借権の譲渡は、地主が了承すれば認められます。ただし、地主に重大な不利益がないと認められれば、裁判所から譲渡のお墨付きをもらうことも可能です（借地非訟手続き）。
ただ、今回のケースでは家がありませんので、正当な賃借権としての要件を欠いた状態になっていると思われます。質問者が選択できるのは

１）新しい家を建て、その後譲渡
２）更地のまま地代を払い続ける（無意味）
３）保証金の返還だけで借地権契約を解約する
４）適正な示談金額で借地権契約を解約するよう地主と交渉する（裁判に発展する可能性あり）

の４つではないでしょうか？
そもそも「建物を建てて使用するため」の借地権契約ですから、建物がない状態で借地権だけを譲渡するというのは契約の趣旨に反しており、厳しい要望だと思います。
地主が了承すればいい話ではありますが。