続・４０坪の土地を無金利で購入

質問

http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2310564で質問をさせていただいたものです。
その後、契約の話がある程度まとまってきましたので、もう一度皆さんに質問をさせていただきます。
ハウスメーカーが作って来たものは、「土地割賦販売契約書」というもので、登記に関しては、

（１）乙（こちら）が甲（ハウスメーカー）に対し、代金の８０％を支払い後、乙に対し所有権移転の仮登記手続きをするものとする。
（２）乙が割賦金を完済した時には、乙に対し土地の所有権を移転し、所有権移転本登記手続きをなすものとする建築確認を要する工作物を建築してはならない。

という風になっています。支払いは３０数年という期間です。
私の父が、そんな長い間、相手の会社だってどうなっているかわからない、仮登記は先に済ませた方がよいだろうとのことで、ハウスメーカー側に次のような提案をしました。
●支払いを１０〜１５年にする。
●父の不動産（自宅以外にも多少の土地・建物をもっている）を担保につけるので、仮登記は最初にしてもらう。

ハウスメーカー側からは、この条件では仮登記は難しい。ただし、父の土地をこちら（ハウスメーカー側）で仮登記させてもらえるなら考えてもいいでしょうとの返事をもらいました。
これは妥当な話なのでしょうか？

近々に専門の方にも見て頂く予定ではあるのですが、皆様のご意見も是非お聞かせ頂ければと思います。
ちなみに、購入予定の土地は、私の父が代金を支払ってくれるということになりそうです。

回答No.3

mahopie · ベストアンサー

業者側にとっては、当該物件は他へ売却できない性質の物件なので、当該土地に担保を設定するのでは意味が薄い（質問者が支払いを止めた時点で対抗策が無い）が、父親名義不動産が担保になれば、支払を強制する手段になる・或いは回収の為に父親物件を売却できる点を考えて、後者条件でなら即時の所有権移転の仮登記に応諾姿勢を見せているのではないかと推測します。

＜現状確認＞
質問者側の債務：購入代金の長期分割払い
質問者側リスク：分割支払途中での業者の倒産等で物件所有権移転時に既存支払分が無に帰す懸念、当該物件へ業者の債権者が差押・担保設定等権利設定すること、物件名義が第三者に移転することへの歯止め策があるのか

業者側の債務：不動産名義移転義務
業者側リスク：質問者の返済がストップした後に質問者が居住権等を主張して立退きに応じない、当該土地に回復不可能な変更（鉄筋建物の建築等）を加える等の事態

＜妥協点のイメージ＞
１． 業者から土地購入資金を借りた形(金銭消費貸借契約を締結)にして、所有権移転は即刻行い、不動産に業者を権利者とする抵当権を設定する。父親の別件不動産を共同担保とできれば業者側のリスクも低くなる。（問題点：業者側の決算書に長期貸付金が計上される、代金回収はできないのに当該物件売却に係る利益には課税される）

２． 買戻特約付で不動産の売買を行い、買戻条件の設定を業者側にオプションを残す一方で、正常支払完了時点で買戻特約が失効するといった条件設定をする。但し、この場合に父親所有の土地に対しては何の仮登記を設定するのかが疑問。（問題点：同じく業者側に代金長期未収債権が計上される点、質問者が代金未払でも立ち退かない場合）

３． 「所有権移転の仮登記」を最初に設定する。或いは「売買予約の登記」を設定する。（問題点：この状態で第三者へ名義移転した場合にどうなるか？）・・・この点がイメージできませんので、父親物件への担保設定とは何の権利を設定するのかについてと併せて司法書士に確認して見て下さい。（代金分割返済契約を担保する抵当権？）　加えて、仮登記を本登記に移す際の条件（どちらがどの条件を充足した場合に本登記に移せるのか、相手方に協力義務が生じるのか、その際に相手方に権利能力が無い場合にどうなるのか等）をどう定めるのかも判断が付きません。

４． 買い取り物件に加えて父親物件を担保に提供するのなら物件の名義移転を先行させる位の交渉をしても良い気もします。その上で業者側に買戻特約等の質問者から第三者への転売をできなくするような登記をしておく手法の方が両者の公平が保てそうです。（別件担保により質問者側の代金不払のリスクは保全されている）
全体を通じて、上記３．での仮登記状態のままで将来業者が倒産等をした場合に、質問者側単独で本登記に移行させる手段があるのか無いのかが確認事項だと考えます。（抵当権等の担保設定であれば質問者側が主体的に動けば担保抹消の手段はある）

登記実務が不明ですので、自信なしとしておきます。

お礼

ご回答ありがとうございます。仕事＆引越の準備であわただしく、お礼が遅くなり申し訳ありません。

私たち側から、業者側からとわかりやすくまとめていただきありがとうございます。〈現状〉はまさにその通りだと思います。このような条件を出してくるということは、やはり私たち側のリスクが高いと思われているのでしょうね。

No2の方のお礼にも書いたのですが、抵当権と仮登記ではどのように違ってくるのでしょうか？　
このような契約には詳しくはないのですが、普通ならば抵当権（担保？）だけでもいけそうな気がしていたのですが...。

長文でのご回答、本当にありがとうございました。
皆様のご回答をふまえた上で、相談を進めていきたいと思います。

補足

長く質問を締め切らずに申し訳ありません。
どうやらmahopieさんのおっしゃっていた上記.３で決着しそうな感じです。

たくさんのアドバイスありがとうございました。

回答No.4

mahopie

司法書士でもなく専門知識もない立場での回答ですが、
仮登記というのは、「本」登記との対比での用語ですので、何の権利を「仮に」登記するのか、という部分と、いざ問題が発生した場合に当事者のどちらが、何を付け加えることで「本」登記に移して、本来の権利を主張する根拠になるのか、という部分を理解する必要がありそうです。

対象土地に対して、抵当権の「仮」登記、所有権移転の「仮」登記、売買予約の「仮」登記、といった登記が考えられるのに加えて、父親所有の土地については、業者側の何の権利を登記するのか、という点を固めた上で、質問者が確保する権利が「仮」であった場合に、何が加われば「本」になるのか、その際に将来的に業者側を契約上で拘束できるのか、業者側が倒産した場合には、と言った部分の確定が必要そうです。

業者側にとっては、不動産売買代金を長期分割するという行為が、異例（質問者にとって有利という意味で）であるので、税務面や内部管理面で厳密に対応したい、という部分は理解できるので、必ずしも質問者個人に対するリスクという考えだけではない点も付け加えておきます。（企業活動である以上ある部分第三者のチェックに耐える形式は整える必要があり、かつ本件は長期になるので余計に慎重になる）

お礼

mahopie様
再度ご回答いただきありがとうございます。
私はどうやら根本的なことがあまりわかっていないようです。

ということは、
俗にいう、“抵当に入れる”、“抵当権を設定する”ということは、
一般的に考えて（口頭での約束等はのぞいて）
抵当権の（仮・本）登記を設定するということなのでしょうか？

回答No.2

yakyutuku

ハウスメーカーの最初の提案はお話になりませんね。
＞父の不動産（自宅以外にも多少の土地・建物をもっている）を担保につけるので、仮登記は最初にしてもらう。

これに抵当権をつけても嫌だというのなら断るほうがいいと思いますが。どうしても必要な土地ではありませんよね。

あと一部文字化けで読めないです。

あとは担保にすべき土地があるなら一括値引きの要求＋銀行ローンという手もあるかもしれませんが話がややこしくなりすぎですよね。

お礼

ご回答ありがとうございます。仕事＆引越の準備であわただしく、お礼が遅くなり申し訳ありません。

やはり最初の提案はかなり怖いですよね。
父の土地の抵当権ではダメだが、仮登記するならよいというのは、どういうことなのでしょう？
抵当権と仮登記では拘束力とうか法的にもどのような違いがあるものなのでしょうか？

補足

すみません。文字化けのところは１０から１５年と書いていました。

回答No.1

password

仮登記を要求する以上、メーカーの代案も仕方が無いでしょう。

しかし、そこまで行うべき内容では無いのだから
抵当権の設定程度にしておくべきでは？

お礼

ご回答ありがとうございます。仕事＆引越の準備であわただしく、お礼が遅くなり申し訳ありません。

メーカー側がこのような条件を出してくるということは、よほどリスクの高い客だと思われているのでしょうか...。