家を建てます、お金のことです

質問

以前も色々と質問させていただいたものです。

家を建てる際の銀行からの融資にあたって、夫の過去の経歴から銀行の審査が通らず、結局夫の父親（年金者）の名前で借りることになりました。

以下の条件なのですが、住宅会社の人が言うには私（妻）が所有権のことですごく損をすると言っていました。そう聞いても、お金の工面がつくのはこの条件以外どうすることもできないのですが、デメリットやこうしておいたほうが後々いい、というアドバイスがあれば教えて下さい。

★土地は夫の実家の敷地内にたてる
★土地の名義は夫の父親
★建物は２８００万円
★自己資金２０００万円は私（妻）と私の実家が出す
★残り８００万円を銀行から夫の父親の名前で借りる
★一時的に同居という形をとるため住民票を移すように言われました
★子供はいません
★夫の両親、弟夫婦は健在で同じ敷地内にいる

回答No.6

noname#119854 · ベストアンサー

４です。
2000万あるのでしたら、ローン組まないで中古住宅1500万ぐらいのを探して450万いないで手直しはどうですか。私は、リホームして住んでいます。まず水周りのみにきちんと予算を取り、後はできるだけ安く上げるために計算を何度のしましたが、今の家気に入ってます。古いのですが、（昭和5年ぐらい）この時期の取り壊しは、今廃棄物の選り分けで余り買い手もなくお化け屋敷でしたが、天井が和室2.8ｍ洋間3.2ｍで平屋37坪です。屋根を直してクロスを張り替えて、畳を入れて以外と450万で綺麗になりましたよ。引越し費用登記費用も余りかかりませんでした。（固定資産税・昭和の初期では高かったと思うのですが、12000円（年）と土地の固定資産税が福島の芦屋というだけに少し高いのですが年10万円です。）増改築もその後少しずつしてきました。
　一度お見せしたい。ご近所になった方や、遠方から見学者沢山来ます。日本古来の組建築で今建築したら柱1本でも相当するそうです。
　あ、そっくりさん、高いので頼みませんでした。地元の大工さんで。
　主人、設計士ですのでかける場所、あとでもいい場所決めてリホームしました。一度マンションも住みましたが、土地の上は落ち着きます。
　東京なら、マンションがいいですよ。隣との境界のトラブルもリホーム時の壁面の足場組も予算が高くて愚息にはマンション求めてやりました。ずーと貧乏なわけないですから、出してもらえるお金で古家もとめては。私の実家が出す・・・これ借りれませんか。（毎月の家賃と考えて返す。）借用書さえあれば利子なくても相続と見られません。私は里の父と妹の名義の通帳に毎月口座から振込み返済証拠残しておきました。奥様の里の借入金は後回しでも許してくれるでしょ。主人は里の親を大事にしてくれましたので、思いやりをお金に返られないほど受けたと良く話しておりました。気兼ねもなくこれましたし、亡くなるころは家で見取りもできましたし、奥様とよくご相談されて決めては如何ですか。私は主人の家に置いてきた冷蔵庫その他一切を置いたまま一からのスタートで、住宅ローンも元の家のを支払い続けてましてローンも組めませんでしたが、自分たち夫婦と両親、兄、妹が今も仲良く付き合っています。主人は自分の家や兄、姉にこだわりがあるようですが、よい付き合いはスープの冷める距離が良いようです。奥様の里寄りに良い物件がないでしょうか。主人は散歩がてら空き家を見つけたようです。「貸さないけど売るよ。」に買うことにしました。家も縁があれば見つかります。お引越しを7回もしてしまいましたが、今の古家は15年引っ越す気もありません。和風の落ち着いた家です。中は洋風な場所と和風と二通りに直しましたが。財産が絡むといろいろありますが、落ち着いた場所なら貸家でも古家でもいいと思いますよ。兄弟も離れてれば仲良くできると思います。

回答No.5

walkingdic

>>
これも、夫の父親がいくらかを持っている上でローンを組むという形をとるため、一時的に私の家から出た１０００万円を夫の父親の口座にうつすという作業をします。
<<
それはご質問者のご両親から夫のご両親への贈与となるので、贈与税がかかりますよ。先に述べた相続時精算課税制度も使えません（法律上の親から子供に限定されていますから）。
だから税法上贈与税を支払わずに（１０００万だと２３１万支払う必要があります）行うことは出来ません。

回答No.4

noname#119854

主人と私は、主人の父の土地の上に住宅ローンも頭金も負担して家を建てました。両親ももちろん同居です。主人には姉が6人と兄がおりそれぞれ土地をもらい家を建てていました。が、義父の死後一人の姉が90歳の父を公証人役場に出向き、その他一切の相続の公正証書を作成してありました。入院費・葬儀代金の支払後に姉より土地は義父の名義なので買い取るよう申し入れがありましたが、まだ姑も健在でしたので、主人と私は住宅を母に贈与することで、家を出て借家生活しながら残りのローンを払いました。本音で申し上げれば、貴方と実家が出すのでしたら
私は、土地付きの住宅を求めることをお勧めします。
夫の両親、弟夫婦は健在で同じ敷地内にいる・・・スープのやけどする距離は問題です。嫁同士の比較もされますし、以外とこれが大変なのです。ずいぶん兄嫁の告げ口で義母や姉に誤解や意地悪されました。
　敷地内に親族がいるのでは、貴方の両親が貴方の家に来るのも気づかれしますよ。私は、自分たちの家でしたが、両親は孫（私の子）の葬儀の時と新築祝いに来たきりです。敷地内に建てるのは田舎ならおやめになることお勧めします。何度か離婚の危機もありましたが、一緒に家を贈与して出て正解でした。両親を気兼ねなく招くことも、見取ることもできた貸家生活も悪いものでありませんでしたよ。もう少し考慮してからなさる方が良いと思います。「土地は俺のだ。家を持って出て行け」なんてよく言われましたよ。他人より始末悪いのです。

お礼

本当に貴重なご意見ありがとうございます。
体験者でないと解らないところですね。
私は今回、家を建てるにあたって色んなことがよくわかりました。
だいたいが家賃がもったいないという理由で建てることになったのですが（安易ですね）、結局ローン審査は通らないわ、夫の実家にはお金はないわ、夫の弟夫婦は意地は悪いわ、で色んなほころびが見えてきました。
結局、アパート暮らしでは貯金はたまらない。
ローンが組めないとなると土地＆建物購入資金を全額現金で用意しなきゃいけない。
などとどうにもならない状況が見えてきました。

回答No.3

walkingdic

>住宅会社の人が言うには私（妻）が所有権のことですごく損をする
そうですね。
夫の父親の上にご質問者が建物を建てるということになるので（ご質問者２０００万拠出、父親８００万拠出となるので、建物持ち分はご質問者２０／２８、父親８／２０となります）、事実上父親の土地を使用借地という形になります。

この場合、父親の持ち分が存在するために法定地上権が成立することから、建物を取り壊さなければならないという自体にはならないものの、将来離婚することが起きたとか、あるいは土地が相続により父親の相続人（そのうち一人は夫ですが）に所有権が移動したときにもめることにもなりかねませんね。

ただこれに対する対策として考えられるのは、たとえば使用借地ではなく、きちんと借地契約を締結して借地料を相場価格で支払うことです。こうすると借地権が発生するので非常にこれは強力です。地主が相続などで変わっても問題ありません。

>★建物は２８００万円
まずこんな豪勢な家を建てることは考えず、地元工務店などに自己資金の２０００万以内に建ててもらえるやり方を考えるべきです。

>★自己資金２０００万円は私（妻）と私の実家が出す
ちなみにご質問者の親が出した分はその分を持ち分登記してください。
あるいは贈与してもらうのであれば相続時精算課税制度を利用することになります。贈与をこの制度で受けるのであれば、事前にこの制度のことをよく税務署に聞いてください。要件が細かくありますので。

>★残り８００万円を銀行から夫の父親の名前で借りる
これをするために、

>★一時的に同居という形をとるため住民票を移すように言われました
ということなのだと思うのですけど、これははっきり言うと実際に同居しなければ違法なんですけど。。。。ただもともと同じ敷地に住んでいるようなので、銀行がそれを認めるのであればまあいいのかもしれませんけど。

以上所有権の権利を強くするには、
・借地料を支払い借地権を確保する
・自己資金内で立てるようにする
の２点の実行です。

お礼

＞親が出した分はその分を持ち分登記してください
という部分ですが・・・
これも、夫の父親がいくらかを持っている上でローンを組むという形をとるため、一時的に私の家から出た１０００万円を夫の父親の口座にうつすという作業をします。
ということはここでもまた損ですね。
もう嫌になります。

回答No.2

noname#20247

余計な手間とお金がかかるし、もめそうなので、あまりいいアドバイスではありませんが…

自己資金２０００万円のうち、１０００万円くらいで夫の実家の敷地の一部を質問者様が買って、所有権移転登記をする。
その１０００万円は質問者様の旦那さんの家から自己資金として出す。
後々、何かあった際には、建物の価値は確実に下がっていますが、土地の価値は下がっているか上がっているかはわかりません。
だから、土地を多少なりとも所有することで、質問者様と実家が出したお金の価値を下がりにくいようにしよう、という趣旨です。

あまりいいアドバイスではないですね。すいません。

お礼

旦那の実家は金が全くない家なので、全然駄目です。
うちも２０００万円を確保したものの、それ以外はローンも組めないしどうしていいか解りません。
すみません、色んなアドバイスありがとうございました。

回答No.1

noname#20181

確かに損です。大変リスキーだと思います。
この借り入れだと、貴女のお義父さんが地主で、貴女は借地人と言う事になりますね。貴女は借金までして、他人の土地の上に自分の財産を作ってしまう事になります。
もし仮に貴女が離婚した場合、赤の他人の土地の上に家を建てていられますか？
お義父さんが亡くなった場合、ご主人に相続権は有っても、貴女にお義父さん財産の相続権はありません。土地を売却しなければならなくなったら、貴女は家を失う事になるかも知れません。

こう言ったトラブルを防ぐ方法は二つあると思います。

まずは、お義父さんの存命中に住宅部の敷地部分を分筆し、相続権のあるご主人名義に生前分与して貰う事。貴女はご主人には相続権があるのですから、例え離婚したとしても財産分与の請求権があり、底地を保全する事が可能です。

もう一つは、お義父さんかご主人を借り主とした建築費２０００万円の借用書を作成しておく事です。
実際はご主人の収入からローンの返済をするとしても、法律上の返済人は貴女です。貴女が一人になっても返済が可能で、離婚や死別の際も借入金の返済ができる様、底地を抵当とした借用証書を公正役場できちんと作成しておく事をおすすめいたします。
ただしこの場合は、借金返済後の条件として、建物の名義をご主人名義に変更する条件を付加せねばなりませんが・・。

上記２つをしておけば、貴女が離婚したり、相続で揉めたりしても、貴女は建物の敷地を失うリスクは、大幅に軽減されるはずですよ。

お礼

ありがとうございます。
主人の父の存命中に土地の名義を変えようと思いますが、これもやはり土地が担保で主人の父が借金をするような形なので抵当権のついたものの名義を変えられるかどうか・・・
色々と困っています。
アドバイスありがとうございました。