強制競売開始決定

質問

マンションを３年半前に約３２００万で購入。１番抵当権は銀行で約３０００万ローンがあります。これから教えてほしいのですが、２番抵当
権のマチ金業者から約２００万の債権から競売を申したてられました。銀行にはとどこうり無く支払いはしています。あと、不動産屋に聞いたところ、うちの相場は３０００万位とのことです。この場合落札価格はいくら位になるのか、また無剰余取消になります？宜しくお願いします。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・

回答No.2

noname#19931 · ベストアンサー

まず、本件は強制競売ではなく不動産競売です。
強制競売は担保権のないものが債務名義を取得して行う競売を誘います。

裁判所の算定する参考価格は時価の半値の１５００万円程度、まあ落札価格は７０～８０％の２１００～２４００万円程度が目安かと思われます。

この場合、無剰余になると思いますが、まあ街金融業者は物件処分されるよう預金に（仮）差し押さえをしてくると思われます。
そうすると、銀行は預金とローンを相殺します、かつ期限の利益を失いますので、保証会社が代位弁済してそのうち、物件の処分をしなくてはならない状況となります

お礼

参考になりました。有難う御座いました。

補足

この度は教えてもらい有難う御座います。この内容の補足ですが、この街金業者に一度このローンの口座を差し押さえされたので、銀行と話し合い毎月現金を持参してます。この場合も差し押さえになるのですか？　また、預金はありません。銀行には相談しローンはちゃんと支払いますのでと、お願いをしてきました。またアドバイスを宜しくお願い致します。

回答No.4

noname#19931

追加照会に対する回答

現金に対しては大丈夫ですが、、、
ただ、預金に差し押さえするぐらいですから、そのうち給与に対して（仮）差し押さえをしてくるのではないのでしょうか。

２００万円が多いかどうか別として、銀行とかで借り換えができるようでしたら借り換えを行ったほうがいいです。

お礼

参考になりました。有難う御座いました。

回答No.3

mahopie

個別事情は不明ですが、先の回答・質問者のご理解の通り物件価格的には先順位債権が大きい点から見て無剰余取り消しになると考えられます。

一方でローン銀行側の立場に立って考えて見ると、住宅ローンの債務者が新規に消費者金融から金を借りていただけでなく、支払延滞で預金差押・担保物件の競売申立てと手続が進行しているのであれば、将来的に質問者から３０年余りの長期間をかけての回収を図るよりは、現時点で物件売却による一括回収を図りたい、と考える方が自然です。銀行側の個別事務コストの計算でも、現在の現金持参・個別回収という手続は限定対応でこれを残りの融資期間継続してもらえると考えない方が良さそうです。

原因は質問者が金融業者からの借入を返済しないことにあり、手続的なトリガー（引き金）も金融機関側が引いているという事情であれば、ローン銀行側としては何ら批判される懸念なく物件の処分（競売・任意売却）による強制回収に移行できる状況だと考えるでしょう。

口座への差押・担保競売では自社への回収は見込めないのを承知の上で、債務者＝質問者が任意売却に動かざるを得ない状況を自ら作る事で、金融業者側では「抹消料狙い」といって、競売（仮に２４００万円）よりは任意売却の方が有利な価格（仮に３０００万円）で売却できると質問者が動いた所で、設定額２００万円全額返済がなければ担保抹消に応じない、という形の消耗戦に持って行きたいと考えているのではないか、と想像します。(法的な権利云々でなく債権者の駆引き）

お礼

参考になりました。有難う御座いました。

回答No.1

gulgul

競売の鑑定評価はたいてい時価の５０～６０％、せいぜい７０％というのが普通でしょう。

都会のマンションは流通性が高いので、結構高くでるかもしれませんが、まあ、第１順位の銀行が債権届出すれば無剰余取消になると思います。

ただ、銀行は、無剰余取消になると思っても、正常返済していても、競売申立されたことで、繰上償還指示してくるかもしれません。

銀行も、もう競売になっていることを知っていると思いますが、銀行に行って、よく事情を話す必要があると思います・・・

お礼

有難う御座いました。また機会がありましたら宜しくお願い致します。