マンションの外壁改修工事

質問

築３５年の１２階建てマンションです。先日窓枠の一部のモルタルが落下したことから壁面の調査をしたところタイルの浮き等要修理箇所がずいぶん大きく、７百万円～１千万円ぐらいになりそうです。
　前回大規模改修が５年前にあり外壁の全面調査と改修工事もされています。
　要修理箇所が瑕疵を追求できるものか、経年によるものかをどうすれは判断できるのでしょうか。
　ちなみに前回の改修工事の施工業者は潰れてしまいましたが、請負者は現管理会社です。管理会社との話し合いはこれからです。

回答No.5

altosax · ベストアンサー

２＆３です。
外壁塗装の保証5年、ならば普及品のごく一般的なアクリルですね。
鉄部塗装2年、これもごく普通のフタル酸で悪く無いと思います。
契約工事の瑕疵担保期間10年、これはうまい援軍になりそうですね！
旧四会約款でしたらドロンしてしまうような業者ではない可能性の方が高いと思われますので、「施工技術力の面目とやる気」を充分に刺激してあげることで良い結果に持って行けそうな気配ですね？
（まだなんとも言えませんが、保証内容と使用約款はごく普通の良心ある業者の内容と受け取れそうです）

モルタルの品質管理ははっきり言って、私も事務所時代、「ではどうすればいいんですか？」と聞かれても正直困る問題でした。
技術研究所を持って品質管理のiso9000認証も受けたゼネコンの仕事でも、「本気でした仕事だろうか？」と疑うモルタル剥離があって困ったことがありました。
もし、施工元請けが、技術研究所やiso9000認証のある会社でしたら、モルタル品質に保証をかけられる方向性で（少なくとも次の工事には）かじ取りを進めてみてはいかがでしょうか？
またそのような大手でない場合には、モルタル品質保証のできる他社や機関から技員派遣してもらってでも、「出鱈目なモルタル」が再発しない方向を考えないとこれは全国的に業界の問題でもあるんですよね…。
（しかし実際施工当日の天候や作業時間に応じた細かい調整が厳しい監視でどこまで有効に機能できるか、これもまた正直実証データは少ないと思いますので悩ましい所と思います…）
※ですが、「消費者として」は本当にきちんとしてもらわないといけないのが当たり前ですので、八方手を尽くしてもらってモルタル品質を維持保証できるよう要求するべきと思います。

剥離したモルタルで通行人などの生命財産に被害が及んだ時の賠償問題を考えるとこの先どこのモルタル仕上げ建築物でも重要なポイントになると思うので私も動向を気にしています。
みなさんはいかがですか？

お礼

御礼遅くなって申し訳ありません。応援ありがとうございます。モルタルの施工は技術の差がでるのですね。管理会社から新たな資料がきました。すみませんが整理して再度質問を書き直してみたいと思っています。申し訳ありませんが再度ご助言お願い申し上げます。

回答No.7

kgih

no.1です。

＞外壁塗装の保証5年、鉄部塗装2年、契約工事の瑕疵担保期間10年、

保証期間を記載して、「契約工事の瑕疵担保期間10年」というのは、契約書的に不思議ですが、タイルについては記載がなかったという解釈になるかと思います。四会連合の約款も、外装品等の保証期間については記載がありません。

＞契約の定めについての事項は（旧四会）連合協定工事請負契約約款による

四会連合の約款は、新築工事を前提として作成していると思われ、改修工事には、当てはまらない条項、あるいは不充分な条項があります。
今回、契約することになるのであれば、その点について、業者と話し合われた方が良いと思います。
例えば、タイルについても、保証期間が記載されていませんので、何年間保証するのか。どのような状態になったら保証するのか（剥離したら場合に保証するのか、浮きが生じた場合に保証するのか等）も記載すべきかと思います。
あと、今回施工した場合には、どの部分を補修したのか、図面に落として、工事完了時に提出してもらうことも必要かと思います。改修工事ですと、その部分が経年劣化なのか、補修の瑕疵なのか判断基準がありませんと、今回のような事態になりますので。

＞タイル張替え、窓周りシール、クラック補修、等も（法的には）2年で劣化すると考えたほうがいいのでしょうか。

どれも、法的にというものはありません。
タイルは、２年くらいかと思いますが、地震等天変地異に起因するものは除外されます。
シールも保証がつきません。が、通常言われるのが、状況によっては５～７年程度で劣化します。もちろん、１０年経過しても大丈夫な部分もあります。

お礼

御礼遅くなって申し訳ありません。ありがとうございます。次回の工事からは絶対にわかりやすい契約書を強く求めます。管理会社から新たな資料がきました。すみませんが整理して再度質問を書き直してみたいと思っています。申し訳ありませんが再度ご助言お願い申し上げます。

回答No.6

pankin

どこか別の施工会社にも点検を依頼した方が良さそうですね。
管理会社は仲介役のようなものなので。

お礼

ありがとうございます御礼遅くなって申し訳ありません。他社に調査依頼した結果で問題がうかびあがりました。管理会社から新たな資料がきました。すみませんが整理して再度質問を書き直してみたいと思っています。申し訳ありませんが再度ご助言お願い申し上げます。

回答No.4

smoks-gen

建築工事の瑕疵の問題は下の方々も言われている通りケースバイケースという部分もあり難しいですね。

一つ一つ整理していくと問題点が絞れるかもしれません。

１、築後３５年ということなので、新築時当初に起因する修補は瑕疵の範疇として考えるのは非常に厳しいものがあると思われます。

２、前回大規模改修は５年前で全面調査と改修工事（工事内容が不明ですが・・・）をしたとのことですが、この工事契約書にかかれれていることを確認してください。

　ａ、明記されている場合はその内容によって瑕疵か否かが判断されます。
　ｂ、その類のものがまったくない場合は、下記に記した民法を盾に、改修した工事のみについて交渉に勝てるかもしれません。但し、全面調査は請負工事とはちがうのでこの業務に欠陥があって当時修理がなされず、結果として要修理となった。という要求はできません。

一般的に、民法的にいうと瑕疵担保期間は１０年という見方もあるそうですが、建築工事請負に際しては（旧四会連合）の請負契約約款にもあるとおり前述の瑕疵担保期間を特約により屋根の防水工事除き１～２年に短縮してます。　
大規模修繕がこれに準じた契約をしていれば、５年を経過している（＝瑕疵担保期間内に何の告知もしていない）場合は瑕疵とはならないと思われます。
　また、契約の際にアフターサービス期間を明記した文書がとりかわしていて且つそれに該当していれば無償で現管理会社に修補請求できます。

建築の瑕疵とは、当該工事は完成し引き渡された時点から始まりますが、仮に引き渡された当初からその工事に何らかの欠陥があり完全な補修がなされないまま続いている状況であれば、未完成な工事という考え方もでき、瑕疵ではなく当該工事の完成を工事会社に請求できます。当然、工事会社が手を下さない場合はこちらで修理し、修理代と合せて損害賠償請求も理屈の上では可能とおもわれます。

長文でごめんなさい

お礼

皆さん素人の稚拙な問いに対しほんとうにありがとうございます。
今後どのように管理会社（請負者）と接していけばよいか是非アドバイスお願いいたします。
　また、補修箇所が要補修となったと特定されてもそれが瑕疵か経年劣化なのかが問題なのかなあとも思うのですが、タイル張替え、窓周りシール、クラック補修、等も（法的には）2年で劣化すると考えたほうがいいのでしょうか。

補足

5年前の大規模外壁改修工事の契約書では、外壁塗装の保証5年、鉄部塗装2年、契約工事の瑕疵担保期間10年、契約の定めについての事項は（旧四会）連合協定工事請負契約約款による。工事範囲は全壁面、修理箇所詳細の図面なし、見積内訳でタイル外壁面工事・シーリング工事・外壁塗装面下地処理工事・外壁塗装工事、、、等について細項目の面積が記載。
工事直前の調査報告書と今回の外壁調査結果を比べると、タイルの浮きでは20m2程度の張替部が重なる、他は重なる所・そうでない所混在、窓周りの浮きクラック爆裂箇所も重なる所もそうでない所混在。

回答No.3

altosax

すみませんでした、
＞ 外装仕上げ及び防水の補修・改修技術シリーズ
については、一部絶版で新本としての購入が出来ない状態ですが、都道府県立など大きな図書館には常備されていますので、必要箇所をぜひご覧になってみて下さい。
私も購入不能だった巻については東京三田にある「建築会館」の図書館へコピーをとりに行ったことがありました。
http://www.aij.or.jp/jpn/guide/map.htm

参考URL：

http://www.aij.or.jp/jpn/guide/map.htm

回答No.2

altosax

こんにちわ
ほんの５年前の大規模改修が瑕疵かどうかの判定はモルタルという品質管理のなかなか難しい材料においては、かなり業者側ともめる要素になると思いますが、丸め込まれないような理論武装として色々な「公的（またはそれに準ずる）機関が発行している判定手法手順書」をぜひ管理組合で購入常備されて、理事会や修繕委員会の皆さんで「それはおかしいんじゃないか？」と反論できるようによく準備しておいてください。
前回の手法選択に誤りがなかったか、または「提出された施工要領書通り」なのか、がポイントになるかと思います。

私は設計事務所勤務経験のあるものです。
私の事務所が手掛けたマンション外壁の判定においては、次のような資料を「判定の根拠」として使用しました。

建築物修繕措置判定手法（建築保全センタ－）
http://bookweb.kinokuniya.jp/htm/4874372988.html
これは「見てくれは気にしないのでなるべく修繕費を使わずに最低限の長もちさせたい」という公的建物を基準にしていますので、定期的なリニューアルで資産価値の低下を防ぎたい民間マンションの場合はもっと厳しい基準で見て差し支えない、と考えるものさしの一つにしてみてください。

さらに細かい検討については、
外装仕上げ及び防水の補修・改修技術シリーズ
https://book.kensetsu-plaza.com/syosai/427.html
これは全部で10册もありますが、該当するマンションの形態に合った巻だけあれば大丈夫です。
これが建物改修の教典になっていますので、この本と照合して、おかしいと感じる点があれば積極的に業者に問いただしてみて下さい。
また、次回以降の改修がどのような方法を取れば良いのか、という公的な目安になりますので、変な工法にだまされないためのよい本です。

※５年前の状況が、この「教典」による手法と著しくかけはなれた的外れなものになっていないかどうか、チェックしてみるとよいと思います。

あと、こちらの
建築物のライフサイクルコスト （建築保全センタ－）
http://bookweb.kinokuniya.jp/guest/cgi-bin/wshosea.cgi?W-NIPS=9980024054
をあわせて常備されておきますと、今後の必要な修繕に関して、色々な業者が提案してくるので判断に困ると思いますが、それら提案の妥当性のよしあしを判定するモノサシになってくれる強い味方になると思います。

理事会の緊急招集などこれから大変だと思いますが、どうぞ「公的なモノサシ」で理論武装して負けないで下さい。
また、修繕は規模の大小にかかわらず、なるべく（というより必ず）「保証書」の交付を求めるように心がけて下さい。
「保証書」として交付することを嫌がる場合でも、「一見客ではないのだから、やりっ放し無責任では困るのだ」と必ず一言添えるようにしてみて下さい。
「保証書発行」は出来ないけれど「それに代わる納得される何か」を提示してくれるよう求めるようにしてみて下さい。

お礼

皆さん素人の稚拙な問いに対しほんとうにありがとうございます。最後の方のところに補足とう記入させていただきます、さらによろしくお願い申し上げます。

回答No.1

kgih

建築会社　営業です。

かなり難しい問題ですが、この文書だけでは、判断できません。

前回改修工事は、何を行なったのでしょうか？
今回剥落した、モルタルが前回改修時に施工したものであれば、瑕疵も追及できなくはないと思いますが・・・。５年という期間が微妙です。

また、今回のタイルの浮きは、前回指摘されていなければ、あるいは貼り替えをしていなければ、経年として考えるべきではないでしょうか？
また、貼り替えたとしても、５年経過していると瑕疵期間が経過していることも考えられます。タイルについては、通常２年程度の瑕疵期間だと思いますが、これは剥離についてのもので、ウチの場合、浮きは瑕疵には入ってません。これは、浮き＝即剥離とはならない為です。打診で、空隙音がしても、しっかり接着している場合があるからです。
また、地震等があった場合で、これが起因している場合は、瑕疵から外れてしまいます。

お礼

皆さん素人の稚拙な問いに対しほんとうにありがとうございます。最後の方のところに補足とう記入させていただきます、さらによろしくお願い申し上げます。