遺産相続の土地と家屋の分与率について

質問

こんにちわ♪
なんだか弁護士さんに聞いても人により回答が違うので悩んでいます。。。
まず、故人の名義である土地の上に故人名義＋故人の子供配偶者名義である家屋が建っています。
それを平等に２等分したいのですが、家屋が故人名義だけではない為に土地の価格Ｘ０．７～０．８％分の値÷２の金額しかもらえないというのです。
親の土地に住まわせてもらっていた上にまだ余分にもらえるなんて話は本当なのでしょうか？
上記の話を聞いた別の弁護士さんは遺産相続なのだからそんな適用はされず、２等分できると言います。
なんとか平等に２等分したいので、お知恵をどうぞ授けて下さいませ。
よろしくお願い致します。

回答No.5

moonliver_2005 · ベストアンサー

＞親の土地に住まわせてもらっていた上にまだ余分にもらえるなんて話は本当なのでしょうか？上記の話を聞いた別の弁護士さんは遺産相続なのだからそんな適用はされず、２等分できると言います。

どうも問題の本質は「ある人の土地の上に複数の親族名義人の家屋が建っています。この土地は借地として評価されるべきか、更地として評価されるべきか」にあるようです。

「土地の価格Ｘ０．７～０．８％分の値÷２の金額」と言う弁護士は借地としての評価とされると言っているのでしょう。０．２から０．３が借地権割合でしょう。

「相続なのだからそんな適用はされず、２等分できる」と言う弁護士は更地として評価されるべきと言っているのです。

これには似たような最高裁判決があって解決済みの問題と私は思います。

ある人が自分名義の土地に、奥さん名義のアパートを建てたのです。これをはたで見ていた税務署が、「これは借地権の奥さんに対する贈与であるから、贈与税を払え」と言って「払へ」「払わない」で最高裁にまで行ったのです。そのある人は「単なる土地の使用貸借の話。賃貸借にはあたらない。よって贈与は税務署の言い掛かりにすぎない」みたいな反論です（有斐閣版判例六法に乗っている有名な判決なのですが、昔読んだことなので今は忘れてしまってどの条文の判例か探し出すことができず具体的判決日を割り出すことができません。どなたかお手伝い願います）

最高裁判所の判断は「親族間の土地の貸し借りで賃貸借契約を締結していない場合、使用貸借である。借地権の贈与には当たらない」として税務署を敗訴させたのです。税務署を敗訴させる判決はとても珍しいので世の中の注目をあびたわけです。

そこで本件に戻ります。「親の土地に住まわせてもらっていた」と質問者は述べていることから、故人の子供配偶者は地代を払っていないし、そのような契約は結んでいなかったでしょう。ならば使用貸借であって賃貸契約ではありえません。

「賃貸借契約を口頭で締結したものである。口頭契約も契約のうちである」と強弁するなら、「では借地料を毎年払っていたことを証拠付ける銀行振り込みとか郵便為替があるはずですよね。それお見せいただけます？」と切替せばよいのです。

あるいは「借地権の贈与を受けたものである。地代ゼロで合意しているから、地代を払う義務がないだけで、借地権は生きているから使用貸借ではない」と強弁してきたとします。ここで最高裁判例が生きています。つまり「土地所有者と建物所有者は親族関係にある」場合です。ですからこう言われたなら「最高裁はあなたと違う判断を下しています。ですからもし仮に裁判起こしたとき、どちらが勝つか明らかでしょう。それでもあなたが考えかえないなら、私にも考えがあります。でもあとで後悔しても私はしりませんよ」みたいな感じです。

私は法律の素人です。ですから良く「生半可な法律知識を振り回している」といわれますが、このどちらの弁護士さんも「法律知識は生半可」なようです。最高裁判例まで持ち出して相手をたたけないようでは困りますよね。

この問題の本質を知っているのは実は弁護士でなく税務署なのです。上の最高裁判決があったからです。税務署の資産税課に行って、「このケースの相続財産評価額はどう計算するものでしょう？」と聞けば、「答え一発」で、多分双方の弁護士さん納得と思います。
財務省は「相続財産評価通達」というマニュアルを作っていて、確かそこにもどう評価すべきか書いてあるはずです。税務署職員も知らなければ、このマニュアルを調べるように言ってください。

お礼

こんばんわ♪
ご丁寧に本当にありがとうございました♪
なるほど、借地権があると主張して０．８％～とかという回答になったのですね？
それすらもわかりませんでした。
でもそれは認められないことなので大丈夫そうですね♪
はい、一度税務署へ行ってきます♪
ありがとうございました(*゜▽゜)ノ

回答No.4

mambo_no5

勝手に解釈します。
相続人2名で、法定相続分は2分の1ずつ。故人の土地について、土地評価格の2分の1の金銭をもらいたいが、弁護士に聞いたところ、評価額の7～8割分の2分の1しかもらえないという返答であった。

この解釈が正しいかどうか判りませんが、この解釈通りとして答えます。
建物の共有者は、被相続人の子供の配偶者であるので、相続人ではありません。この場合、この配偶者には土地を使用する権利が当然に発生します。（もし権利が無ければ自分の持ち家に立ち入ることすら出来なくなってしまう）
このような他人を住まわせなければならない義務付きの土地は、当然評価が下がります。それが２～３割安く見積もられる理由ではないでしょうか。

相続はあくまで話し合いで決めるのが前提です。納得するまで話し合い、それで無理なら調停＞裁判とせざるを得ないでしょうね。

お礼

ありがとうございました♪
そうゆう理由が通るのが理不尽だと思うんですよね＾＾；
やはり調停はしないと仕方がないような気がします。
ありがとうございました♪

回答No.3

utama

前者の弁護士さんは、事実上の借地権割合を考慮したのだと思います。（使用貸借では、税法上は借地権割合は発生しませんが、使用貸借があれば、土地の取引価格は下がります）

ただ、今回は、借地権者が、被相続人の子の配偶者ですから、借地権割合を認めるのであれば、家を建てた時点で借地権相当の贈与があり、特別受益があったと考えないと不公平です。

法律構成としては複雑ですが、結論としては、更地価格の１／２を基準に考えるべきでしょう。

お礼

はいありがとうございます＾＾
そうですよね、それを認めろと言うなら贈与のことを言えばいいんですよね♪
私もたくさん欲しいと言ってるわけじゃないので公平なわけ方がしたいです＾＾；
ありがとうございました♪

回答No.2

mukaiyama

＞それを平等に２等分したいのですが…

まず、相続人はどんな関係の人が２人なのですか。
ご質問文は、他人に分かるように書いてください。

＞家屋が故人名義だけではない為に土地の価格Ｘ０．７～０．８％分の値÷２の金額しか…

0.7、8% のさらに 1/2 というとほんのわずかな数字ですよね。そんな計算はどこから出てくるのか、その弁護士さんにしっかり聞いてみてください。
その数字が事実なら、雀の涙などもらわないほうがましですよ。

普通に考えれば、土地は相続人の法定割合に応じて分割、家屋は故人の持ち分だけを土地と同じ同じ割合で配分となります。

＞親の土地に住まわせてもらっていた上にまだ余分にもらえるなんて…

長年にわたって親の介護をしてきたなどの理由で、多めにもらえることはあり得ます。これを「寄与分」と言います。
弁護士さんが寄与分のつもりでそう言っているのか、それとも別の観点からなのかどうか、確認してみてください。

＞なんとか平等に２等分したいので、お知恵をどうぞ…

土地は２等分できる可能性がありますが、建物は共有名義になっている限り、無理ですよ。

お礼

お忙しいなかご回答ありがとうございました♪

回答No.1

natu77

よく内容が判らないのですが、法定相続人は誰と誰で何人ですか?

誰と誰で何を２分割したいのかが判りません。

私も父が亡くなり、父の名義の土地に父と兄の共有名義の家が建っていて、それを今回父が亡くなったため、兄と相続する話し合いをした事があります。

内容によっては経験をお話できると思うのですが・・・。

お礼

説明が行き届かずごめんなさいね；；
お忙しいなかご回答ありがとうございました♪