住宅ローンについて

質問

以前こちらで質問させていただいた者です。
無事審査には通り、数日後にローン手続きに行きます。現在ネットなどで色々勉強していますが、主人と
意見が食い違っています。

主人の年収約６５０万で３千万のローンを３５年で組みます。賞与は手取りで年８０万以上ありますが、賞与はローンに組み込まず、繰上げ返済の為に貯金に回す予定です。私も働きますが、私の収入も家計以外に余ったら貯蓄に回し、繰上げ返済に充てるつもりです。ここまでは主人と意見が合っています。

が、夫は５年間変動で組んで、その後固定に切り替えるのがいいという意見です。これだと５年間は金利も低く支払いが苦しくないからという理由です。

私はこの量的緩和の件で、変動は危険だと思っており、最初から固定（せめて１０年固定）のほうがいいのではと思っています。ですがこちらだと月々の返済が主人の収入だけでは厳しくなり、私の収入が家計に回さざるを得なくなります。私の収入をアテにすると危険だというのが主人の意見です。

我が家の状況としては
１.今後５年以内に大きな出費がある
（高校受験、小、中学入学などで全て公立の予定）
２．今後２年ほど別のローンが残っている
（年間６５万ほど）

感じです。

現在の金融状況で、どのような形で組むのが一番良いでしょうか？

回答No.9

kanehachi · ベストアンサー

う～ん、難しいですね。双方メリットデメリットがあるので、結局のところどのような金利観をお持ちかが問題になってくると思います。
今苦しいのを回避するか、数年後苦しくなるかも知れないのを回避するかの選択ですね。
ご主人様は前者で奥様は後者の意見なのですね。

ですが、繰上げ返済をお考えなのでしたら
比較的柔軟な対応ができるのではないでしょうか？

ご承知とは思いますが、繰上げ返済は「借りてから早い段階で」「金利の高いものから」で、というのが最も効果的に支払利息を減らせます。
また返済のタイプとしては「期間短縮型」「返済額低減型」があり（銀行によっては期間短縮しか無い場合もありますが）期間短縮の方が手数料も安いし利息削減効果も高いです。

双方のメリット・デメリット・対策を考えると
【ご主人の案】
（メリット）
当初5年間の返済額が少ないので、早期に多くの額を繰上返済用に準備できます。5年後に金利がそんなに上がっていない場合、そこで固定化してしまえば結果的に
5年間安く借りられた事になります。
金利の谷間を上手く渡れれば総支払額は固定金利より
当然少なくなります。
（デメリット）
・5年後に金利が上昇した場合、固定にしようと思っても現在の固定金利以上の返済額になるかも知れません。
繰上返済で低減できる額以上に返済額が上がれば、
35年のうち残り30年を高い返済額で返す事になってしまうリスクがあります。
また、大半の銀行は10年固定が選択できる最長ですので残り2回、このような金利変動のリスクにさらされます。
（対策）
繰上げ返済によって「返済額低減」の繰上げ返済を行えば金利上昇時の返済額増加をある程度抑える事はできます。

【奥様の案】
（メリット）
金利上昇のリスクは回避できますので、繰上返済すれば期間が短縮されるか返済額が減少するかのどちらかに絞れます。
（デメリット）
ご承知のように当初の返済が厳しく、繰上げ返済資金も少なくなります。

（対策）
まず5年、節約してなんとか乗り切りましょう。
それが過ぎれば、教育資金・別ローン返済に充ててた資金を使って繰上げ返済します。その際に返済額低減型を選んでご主人の収入だけでカバーできる範囲にまで納める事ができます。

どちらの場合も返済額を減らす代わりに期間短縮が
はかどらないので、定年後も払い続けるようなプランの場合、注意が必要です。

なお、別ローンの金利が住宅ローンよりも高いので
あれば、まずこちらを繰上返済するのが最上の手段ですよ。また、賞与は繰上返済用に貯金されるとのことですが、100万円単位でこまめにされる方が効果は高いです。（1回3万円程度の手数料が掛かりますが、早い時期に毎年繰上するのと3年に1回では、助かる金利はそれ以上に大きいですよ）

お礼

ものすごくわかりやすいですね。主人と私双方のメリットだけでなくデメリットや対策まで教えていただき、非常にわかりやすくて助かります。
どうもありがとうございます。

回答No.10

kanehachi

すみません＃９です。現在の金利情勢を見てどうか？
というご質問ですね。釈迦に説法をしてしまったかも
・・ごめんなさい。

個人的な意見、という前提ですが私は奥様派です。
今の低金利は異常事態で、今後、同水準に下がる事は無いだろう、との見方をしているのと
「今なんとか返せるのなら将来も返せる」との考えを持っているからです。

この辺りは皆さん、それぞれに意見をお持ちなので
ある意味ギャンブルでしょうか・・・・

お礼

再度ありがとうございます。とてもありがたいです。
たしかに今回初めて住宅購入に踏み切って、ある意味運と縁だなあと感じた次第です。
主人とも相談し、銀行からもきちんと説明を受けた上で決めたいと思います。
皆様のアドバイスとても参考になりました。
どうもありがとうございました！

回答No.8

noname#39684

■ご質問者様および回答者様の中の何人かの「大甘」の読みには正直言って驚きます。

■このせいぜい7-8年くらいのゼロ金利政策で住宅ローンの利率が低いことが当然のように感じている方々が多いのですがこれが何より問題です。住宅ローンの今後を考える専門家は「そこが怖い」と皆口をそろえて言っています。

■つまり、バブルの時ではない平時での住宅ローンは金利が５％程度だったのです。それが普通でしたし、それで住宅ローンを組める人が家を建てていたのです。けれども、昨今は皆1-2％台の変動金利で、得だ・損だと言っています。

■つまり一時的なゼロ金利政策でたまたまローンが返済できる状態になっているだけなのです。35年の間、中国の経済成長スピードを考えるとおそらくこの５年くらいの間には「普通の状態＝住宅ローン金利が５％内外」ということになる可能性があります。つまり、現在の4-4.5％内外の35年の固定金利でも長期的には「かなり得」なのです。

■Ｎｏ５さんがおっしゃっているように、現在の長期固定金利で返済が難しい資金計画ならば、どのようなローンプランでもいずれ返済が難しくなります。これは、他の回答者の方々の挙げているプランでも同様です。

■また金利が上昇すれば「日本が沈んでいく」というのは全く正反対です。金利が上昇する状態とは金利が高くても企業がお金を借りる状態ですから、景気が安定して良い状態なのです。住宅の面から見ますと、金利が高くなると「持てる人だけが家を持つ」ということになるだけです。

■ご質問者様の状況を考えると、できるだけ長期の固定金利がよいと考えます。つまり、金利は割高ですが、「今より苦しくなることはない」という安心感があるからです。破綻が続出した「ゆとり返済（最初の５年間の利率が低く、その後にどーんと高くなる）」をみずから行うことにならないためです。そうでなければ、少しでも貯金をしつつ借入額を減らすことです。

ローン返済額のかなりの部分が利子なのですから。

お礼

確かにおっしゃる通りかもしれませんね。
ローンシュミレーションをするたびに、「こんなに
利子払うの？」と驚くばかりです。
アドバイスありがとうございます。参考にさせていただきます。

回答No.7

boufuusetu

質問者さんの期待するご回答ではないのですが、母が「おばはんFP」です。
彼女によると、

「変動、固定で悩む以前に、

＞月々の返済が主人の収入だけでは厳しく

という時点で危ないわよ～こういうケースは。
全固定計算でご主人の収入＋ボーナスまで入れなきゃいけないプランなんて私ならぜったい勧めないけどねぇ。
身の丈にあった金額で探しなおしたほうがいいんじゃないかしらねぇ（煎餅ボリボリ）」

だそうです。
でももう審査通っちゃったんですよね。。。

気合入れて節約＋貯蓄頑張ってください。

お礼

お母様のおっしゃる通りかもしれませんね。
審査には通ってしまっているので、手続き前にＦＰに相談してみようと思います。
回答ありがとうございました。

回答No.6

shambala

私も昨年末に住宅購入しローンを組みました。
いろいろと考えましたが3年固定35年ローンです。
3年固定期間終了後も更にそこから2・3・5・10年固定か変動か選べるタイプという事もありましたが返済最終まで金利1％優遇されるというのが一番の決め手でした。
銀行によってサービスはさまざまなのでいろいろな銀行で資料を見て決めてみてはどうですか?

他の方も仰ってるように金利は長期固定の方から上昇するようです。5年以内に大きな出費もあるということですし他にもローンがあるのでしたら短期固定でその後選べるタイプがいいような気がします。
どれぐらいのローンがあるのか分かりませんがローンやクレジットカードの利用状況ではローン自体の組めない場合がありますよ。
やはりファイナンシャルプランナーに相談される事をオススメします。

よろしければ↓に相談してみてください。
ファイナンシャルプランナーの方が無料相談してますよ。私も依然お世話になりました。

参考URL：

http://www.plan-service.co.jp/bbs/bbs_index.html

お礼

ＦＰに相談するのが良い方法のようですね。
ＵＲＬ参考にさせていただきますね。
アドバイスをありがとうございます。

回答No.5

walkingdic

これから先金利が安くなる可能性はほとんどないと言ってよく、同じが上がるかということになりますので、ご質問の状況、「長期固定金利だと返済が苦しい」というのはかなり難しいケースになります。
というのも、短期の金利を使う選択肢がないわけではありません。ただこのやり方の目的は金利が安い分を貯蓄に回して、繰上返済原資とすることによりトータルで長期固定金利よりも金利負担額を押さえようという作戦になるからです。

５年後に長期固定というのは現時点では出来ないと考えてプランを立ててください。
金利というのはまず長期金利から上昇しますので、短期金利が上昇を始めたときには既に長期金利は上がっています。今現在も既に長期金利は上昇傾向なので、一応日銀・政府共に急激な上昇が起きないように気を配ってはいますけど、今後５年にわたりうまくそれを押さえられるかどうかは疑問です。
少なくとも５年後にはかなり高い確率で今よりは高い水準になるでしょう。短期的な見通しでさえ長期金利はこの夏にも１．８％を超える（住宅ローンの長期固定がこれに連動する）と見られていますので。。。。

なので今現在で長期固定が苦しいのであれば、その後は非常に難しいです。

ご質問の場合ですと年収６５０万で３０００万ですから、そもそもご主人の年収だけで返済するのはかなり困難でしょう。つまり奥様の収入からの返済も見込まざるを得ない状況です。
ご質問からするとお子さんも３人いるようですし。。。。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。
そうです、子供は３人おります。確かに主人の収入だけでは厳しいと思いますので、私も働く予定でいます。今後も長期固定はやはり厳しいようですね。
アドバイスありがとうございます。参考にさせていただきます。

回答No.4

kagep

うちの銀行は、金利変更はネットからだと無手数料でできるので、
あんまり心配もせずにとりあえず２年固定を選びました。
昨年末に、満２年を迎えましたが、変動の場合は金利優遇があり、
それが効いている状態の方が安かったので、変動にしました。
金利が変わる局面を迎えたら、というか感じたら、
固定にすぐに変えるつもりです。

なので、とりあえず２年は変動でもいいかな、と。
とりあえず２年は問題を棚上げして、２年後に、再度検討する、でいいかと思います。

ちなみに、いきなり３５年ローンの変動の返済額が運万円も上がるような金利上昇させたら、
また日本経済が沈んでいくのではないかと・・・(^^;;;

お礼

固定→変動に切り替えたんですね。
常に動向を見極めていけば、そういう方法もそこまで
怖いことではないのかもしれませんね。
アドバイスありがとうございます。参考にさせていただきますね。

回答No.3

comic999

確かに量的緩和解除の関係上、今後ローンの金利は下がることは無く上がる傾向にあるとは思います。
しかし、そんなに急にビックリするほど上がることは無いのではないかというのが私の意見です。
ゼロ金利政策は続くのですし。
5年間とは決めなくても、とりあえずは最初は変動でいいんじゃないでしょうか？
1、2年様子を見てから、状況によって固定に切替えるのも方法だと思います。

ちなみに私は変動で組んでますが、特に直近、固定に切り替えるつもりは有りません。

お礼

最近になって銀行に変動→固定へ切り替える人が多いと聞き、変動はちょっと危ないかなと思っていました。様子を見て固定に切り替えというのもアリかもしれませんね。アドバイスをありがとうございます。参考にさせていただきますね。

回答No.2

n50718

一度ファイナンシャルプランナーへご相談された方が宜しいかと思います。
簡単でよければ近くの生命保険会社のコンサルへ行けば、今後の家計の
見通しを立ててくれます。

住宅ローン控除、医療費控除などの項目は計算に入っていますか？
うちは入れてたつもりですが、ＦＰに相談したら随分と計算が違いました。
で、結局我が家は３５年の固定金利にしました。2.8％です。

当初、３年や５年といった固定金利は確かに楽ですが、どのＦＰに
聞いても確実に金利が上がると答えます。私もそう思いました。
もちろん、金利が上がるということは一般的に旦那さんの給与も上がるという
事でしょうが、うちの場合はその考え方を危険と判断しました。

計算にお間違いがないようでしたら、借入額を減らすか、ボーナスを
当初少し削るかされた方がいいのではないでしょうか。

お礼

ＦＰにはまだ相談していませんので、一度相談に行ってみようかと思います。ちょっと探してみますね。
アドバイスをありがとうございます。参考にさせていただきますね。

回答No.1

biwako1215

難しい選択ですね。

銀行などの専門家はどういう意見なのでしょうか？
量的緩和で金利はいずれ少しずつ上がるだろうし、
そうなると固定のほうが返済計画が確定しているので
いいように思われますが、返済の点で無理があるというのも分かります。

ボーナス返済も少し取り入れて、月々の返済を少なくし、固定金利一本で行くのはどうでしょうか？

お礼

アドバイスをありがとうございます。
ボーナスが今あってもいつ無くなるかがわからない
ご時世ということもあって、ボーナス払いを入れるのにちょっと不安があります。
ご意見参考にさせていただきますね。