賃貸住宅の家賃延滞について

質問

私は今、子供と二人で賃貸住宅に住んでいます。
前家賃で２７日までに次の月の家賃を払うんですが、１２月２７日までに払う分を１月１０日に、
１月２７日までに払う分を２月１３日に払いました。
２ヶ月続けて遅れたという事で大家さんが家に来たのですがインフルエンザにかかっていたので子供に言ってもらい私は寝てました。
「お母さんに連絡するように言って・・・」
と言われたのですが起き上がる事が出来なかったので
そのままにしていました。
その前から何度か携帯に電話もあったのですが、あまりにもしつこくて登録をしていない知らない番号だったので出ませんでした。
私と連絡がつかないという事で次の日に私が働いている会社にも行って「私はいますか？」と聞いて来たそうです。実家（保証人）にも電話をしていて両親とも仕事で留守だったので留守電には入れてなかったので親には、ばれてませんでした。２月１０日にまた、その番号から電話がかかった時に出てみたら、大家さんで「あと１週間は待つけど、もし払えなかったら即刻退去してくれ」とか他にも色々と言われ、あまりにもしつこかったので「分かりました。」と言うしか出来ませんでした。遅れたのは本当に悪いと思いますが、すぐに退去をしなくては駄目なんでしょうか？
今後も遅れないように払うつもりですが、支払い期限から２週間くらい遅れても職場や保証人の所に連絡がいくものなんでしょうか？

回答No.5

toyota_sera_1990

一般に、住宅の賃貸借契約の場合は借主に優しく貸主に厳しくなっています。数か月滞納したぐらいでは、立ち退かせることはできないことになっていると聞きます。

ただし、滞納すると当然ですがその分に利子がつきますから、その分は覚悟しないといけませんね。

お礼

利子は辛いので今後は気を付けます。
ありがとうございました。

回答No.4

ten-kai

結論から言うと、立ち退きの必要はないと思われます。

　ご質問のケースを見ると、
２月１０日　大家さん「あと１週間は待つけど、もし払えなかったら即刻退去してくれ」
　↓
２月１３日　１月２７日までに払う分を２月１３日に払いました。

という経緯があるわけですね。
　そもそも、契約の解除は、民法５４１条が次のように定めます。
「当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。」

　２月１０日に、相手方（大家さん）は、相当の期間（１週間）を定めてその履行の催告をしました。そして、あなたは、その期間内（２月１３日）に、履行をしました。
　ですから、「その期間内に履行がないとき」ではありませんから、相手方は、この家賃滞納という履行遅滞を理由に契約の解除をすることはできません。

　なお、賃貸借という契約は継続的な契約関係なので、借主と貸主の信頼関係を基礎としています。
　そこで、軽微な債務不履行があっただけではだめで、当事者間の信頼関係が破壊されていなければ解約は認められない（逆に、債務不履行といえなくても信頼関係が破壊されるに至っていれば解約可能）というのが裁判所の一貫した考え方です。＃２の方が信頼関係が破壊されたかどうかという問題について言及されているのもこのことです。

　実務上一般論としては、３ヶ月の滞納が信頼関係破壊の１つの目安といわれ、２ヶ月の滞納では信頼関係破壊ありとはいえないと思われます。
　ただ、ご質問のケースの場合、信頼関係破壊うんぬんの前に、相当期間中に履行をしていますので、信頼関係破壊の問題を持ち出すまでもなく、解除は認められないと思われます。
　やや技術的な話になりますが、「信頼関係不破壊の抗弁」よりも、まず「弁済の抗弁」を主張するのが簡便かつ直接的だということです。

　なお、＃２の方は「家主との信頼関係が崩れるような場合、一般的には3ヶ月程度以上の滞納で借家契約解除事由になります」と書いておられます。
　しかし、３ヶ月の滞納事例の場合、「3ヶ月程度以上の滞納」そのものが信頼関係を破壊するような債務不履行なので、
「3ヶ月程度以上の滞納」→解除事由　であって、
「家主との信頼関係が崩れるような場合」＋「3ヶ月程度以上の滞納」→解除事由　のように、滞納のほかに別途、信頼関係破壊の事情が必要となるわけではありません。

　また、＃２の方は「契約解除につき内容証明での予告とかの手続きが必要ですので、口頭での「1週間で出て行け」レベルでは、家を明け渡す必要性は全然ありません。」と書いておられます。
　確かに、実務上、内容証明郵便を使って履行の催告、解約の意思表示をすることはよくあります。
　しかし、それは、内容証明郵便が必要で口頭ではダメということではありません。
　これは、口頭では言った言わないの水掛け論になることが多く、裁判等になった際の立証のことを考えて、内容証明郵便を使っているだけです。
　例えば、ご質問のケースのように電話を使った場合、大家さんが通話記録を間接証拠として裁判所に提出することで、電話を使った口頭での履行の催告、解約の意思表示が裁判上も認められる可能性はあると思われます。

お礼

分かりやすく丁寧に教えていただき
ありがとうございました。

回答No.3

Tumugi

あなたの事情は別として、家賃は何度も遅れる、連絡も取れないでは、実家や職場に連絡が行くのはやむを得ないと思います。遅れるなら、せめてあなたから、連絡をし、「いつまでに払います」と言うべきです。

すぐに追い出されることはないと思いますが、賃貸は信用が大事です。そういうことを繰り返していると、いつか、追い出されても仕方ありません。

あなたの給料が期日に払われなかったら、たとえば１週間遅れたら、上司や社長に詰め寄るでしょ？同じことをあなたはしているのだと言う自覚を持ってください。

ちゃんと、筋を通せば大抵の大家さんは文句は言ってもわかってくれると思います。

お礼

ちゃんと話せば良かったんですね。
今後は気を付けます。
ありがとうございました。

回答No.2

montebianca

そもそも家主との信頼関係が崩れるような場合、一般的には3ヶ月程度以上の滞納で借家契約解除事由になりますが、契約解除につき内容証明での予告とかの手続きが必要ですので、口頭での「1週間で出て行け」レベルでは、家を明け渡す必要性は全然ありません。
滞納で所在不明では家主に、あっちこっち家賃催告の連絡をとるための連絡をされても、やむを得ないでしょうね。

お礼

今後は気をつけます。ありがとうございました。

回答No.1

noname#15819

個々の事情はあるかと思いますが
大家さんに対して直接、謝罪に行かれる事をお勧めします。

２ヶ月続けて滞納の後、保証人への連絡は普通の事です。
今後は、家賃の支払いを遅らせることの無い様にしてください。

お礼

気をつけます。ありがとうございました。