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住宅ローン借り換えの注意点とは？
- 一年半前に3250万円の35年ローンを組んだ人が、借り換えを検討している。
- 借り換え先の金利は3年固定で0.9％で、月々の支払いは12000円ほど安くなる。
- 借り換えはお得だが、注意点もあるので確認が必要。
- taratara912
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- その他(暮らしのマネー)
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その他の回答 (5)
No.１です、済みません、「もう１度3,250万円…３３年…」を 見落としてしまいました。 確かにNo.４の方が仰るように全面的に得な訳ではありません。 0.9％で続く可能性は極めて低いですね。 ◆保証料・手数料・抵当権設定等は再度チェックして、 返済シュミレーションを ・最初の銀行の例で、1.5年後に金利が0.5％上がり、さらに、 その1.5年後に0.5％～1％上がるパターン ・次の銀行で３年後に金利が１～1.5％上がるパターン 等、 ある程度ご自分で想定してシュミレーションをしてもらったらと 思います。 ◆もちろん、現在の銀行での【繰り上げ返済】をした場合も 相談してみてみましょう。 慌てて回答してしまい、お詫びいたします。 以上です
お礼
再度、回答ありがとうございます。 銀行の金利というのは、特別なキャンペーンを除いてどこでも同じではないのでしょうか？ 現在借り入れしている銀行と借り換えを考えている銀行の通常時の金利を比べてみると、同じでしたので。 現在の銀行の場合、固定期間終了後は0.5％優遇、新しい銀行の場合は同じく終了後1.0％優遇してもらえるということなので、借り替えた方がお得になるという考え方は間違っていますか？ お礼の場をお借りして質問になってしまいましたが、よろしくお願いします。
一体どこがお得なのでしょうか。冷静に考えてください。 落とし穴だらけですよ。 まず、最初に借り入れた3250万を一年半、返済してきて いるのに、なぜまた当初と同じ金額を借入するのですか？ そこがわかりません。残債はまったく減っていないはずは ないですよね。 今現在の残元金はいくらなのでしょうか。 それから、現在は金利1.85％で借りていて、0.9％に 借り替えればそりゃ450万も得しますよ。金利が約1％も 違うのですから。 でもこの計算は、33年間ずっと0.9％の金利で計算されて いるのはおわかりですよね？ ずっと3年後からもずっと0.9％の金利が続くとは、多分 ほとんどの人は予測しないと思います。 別の銀行に借り換えをすると、改めて抵当権の設定をしな ければならず、その費用だけで数十万かかります。 それならば別の銀行に借り換えなどせず、現在の3年固定 が終わった段階で、同じ銀行の同じ商品でまた固定を選択 すればよいのではないでしょうか。
お礼
現在の残元金は3180万くらいです。最初と同じ金額を借り入れるのはここから諸費用分を出すためのようです。あくまでシュミレーションですので、この辺は他にも方法があると思います。 この計算が現在の借り入れを最後まで1.85％で続いた場合と、借り換えして最後まで0.9％で続いた場合で差額を出しているということは銀行の方からの説明にもありました。 繰り上げ返済も考えていたところなので、よく検討してみます。 ありがとうございました。
- kadakun1
- ベストアンサー率25% (1507/5848)
落とし穴にはまってますね。 まず、お得になるのは３年固定と言うところだけです。 なので、12000円×12ヶ月×3年=432000円 とても借り換えの保証料などには足りません。で、ここからが問題ですが、それ以降、つまり4年目からです。 その時の金利の優遇がどの程度か分かりませんが、今の銀行は優遇は無いのですよね？ ならば、その優遇金利で選ぶ方が良いです。 450万というのは、このままの金利差(0.9)で行けばというたとえで、鵜呑みにしてはいけません。 優遇金利が0.9なら別ですが・・・ 今後は金利上昇が懸念されますので、出来れば長期固定を選んだ方が無難なような気がします。 短期固定の場合は繰り上げ返済をする人向けだと思います。
お礼
落とし穴ですか… そうですね、確かに３年分の差額だけでは、保証料に足りませんが、長い目で見れば…と思ったのです。 450万円というのは大雑把な数字です。（銀行の方からも説明はありました。）ただ、借り換えをしてもしなくても、この先金利が変動するのは同じなのでそんなに大きな誤差は出ないと聞きました。 繰り上げ返済はする予定で準備はしていますが、よく考えてみます。 ありがとうございました。
- sakura-pon
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金利が下がるのはメリットが大きいですが、短期の固定金利の場合は、繰上げ返済を積極的に行わないとリスクが大きくなると思います。 ただ、金利の動向を見てその都度見直せばいいのですが、手数料等が結構バカになりませんので注意が必要ですね。
お礼
そうですね、初めにローンを組んだ時も繰り上げ返済をするつもりで、一番低い金利を選びました。 今後金利がどのように変化するかが、怖いところですが… ありがとうございました。
「借り換え」を３回行ないました。 ◆よく言われますように、現状よりも１％以上低金利であれば、 変えた方が得ですね。 ・もちろん、返済期間、残金額によりメリットは変わってきますが、 シュミレーションの通りであれば よいと思います。 ・公的機関であれば、騙すようなことはありませんので、ご心配は ないでしょう。 ◆借り換えのポイントとしまして ・支払い的にそれほどひっ迫されていない場合は、月々の金額を 変えずに返済された方が、よいと思います。 ・元金の減り方が早く、不透明な将来を考慮に入れてのことです。 ◆注意点 ・景気動向が上向きにあります。それ故、一般的には固定期間が 長目を選択される場合が多いですね。 ・お話の内容では 借り換えの固定期間３年後に再度、選択を されると思いますが、 ・その時に市場金利が１％とか１．５％とか上がっている、 さらに上昇傾向にある、…などの場合を想定しなければ、と 思います。 ・月々の返済額がグッと増えることも当然あります。 （このことは借り換えをされなくても同じです） ◆期間の選択は、３年固定でよいのか、５年か、１０年か… どんな経済学者、評論家も 過去の例からしまして、数年先のことは 全くといっていいほど読めませんので、どれがベストかは分かりません。 それほど変動が激しく移り変わっていますので。 難しいですが、ご自分で選択しなければなりません。 以上です
お礼
そうですね、私も月々の返済は今と同じでも良いと思っていました。そうすると、もう少し借り入れ期間が短くなりますよね？ 数年先のことはわからない… 確かにそうなので繰り上げ返済をしようと頑張っています。 ありがとうございました。
お礼
とても丁寧にありがとうございます。 やはり慎重にならないといけないですね。 どちらの銀行にもシュミレーションをしてもらって、じっくり考えたいと思います。 ありがとうございました。