自宅の競売・任意売却について

質問

長い話になるのですがお教えいただければ幸いです。
父・母・息子（私）の3人家族の、父の話です。
私（34歳）は既に独立し結婚もしております。
父が借金をしてその額の大きさと会社を首になった事も有り、
弁護士の勧めで自己破産を申請致しました。
弁護士からの事前の通知では「いずれ自宅を競売にかけられる運びになる。任意売却しても良いが自己破産している以上高く売れようが実質的に関係がない。
そのままそっとしておく方が時間を稼げるでしょう」との事でした。
そこから暫くの時間が経過し、つい先日裁判所から、競売にかかる旨の通知が来ました。
時期までは明記されておりませんでした。
今現在でも両親は必死の生活なのに、家がなくなると家賃をとても払えません。
私も両親をサポートできるほどの余裕は全くありません。
母は、（夫である）父親に愛想をつかしており、「父のしたことであり、借金は自分には関係がない」
と言っており「出て行かない、異議申し立てをする」と言ってます。
その気持ちもよく理解できます。
なお、競売にかけられるであろう実家は築26年のマンションの1階で、
新聞折込チラシなどでの再販価格は500万円程度です。

そこで質問なのですが、
一つ目：母の言うような事（異議申し立てをし出て行かない事）が実際問題として可能なのかどうか。
二つ目：競売までに自宅の任意売却を選択し、息子である私が安い価格（極端な例で言うと100万円程度）
で購入する等は可能（問題がある？）でしょうか？
皆様、是非お教え頂けますでしょうか。
宜しくお願い申し上げます。

回答No.6

kin-ou · ベストアンサー

一つ目：母の言うような事（異議申し立てをし出て行かない事）が実際問題として可能なのかどうか。
回答：ん～・・・・お母さんの気持ちも分かりますが無理です。
それは諦めて下さい。

二つ目：競売までに自宅の任意売却を選択し、息子である私が安い価格（極端な例で言うと100万円程度）
で購入する等は可能（問題がある？）でしょうか？
回答：問題があります。もっと早い時期に行なっていれば良かったと思いますが、今となってはどうしようもありません。
競売での最低落札金額以上の最低金額で落札できるよう祈る思いで入札するか、物件を落札した者と後日交渉してみるかそれしか方法は無いと思います。
これは過去にあった事例ですが、今まで支払った住宅ローンと同額を落札者に支払う事でその物件を賃貸してもらった事があります。
言い方は悪いですが、築２６年のマンションで１階部分ですよね。
落札者は自分自身で住もうとは考えていないと思います。
投資目的で人に貸すかリフォームして販売でもするのではないでしょうか？
またそのマンションに住める保証はどこにもありませんが、そういった方法もしくは、再出発という言葉もあるように諦めるという事ではなく、新しい場所で人生やり直すのも一つの方法だと思います。
生意気な事いってスミマセン。
頑張って下さい。

回答No.7

malehorse

１つ目の回答
手続きとしては異議の申し立ては可能です。それは執行停止を求めるやり方です。それと売却許可後執行抗告を求めるやり方です。しかし結果は無駄になります。それらが認められる場合とは、その競売にかかる債権が存在しないことが法律上有効に証明された場合などであり、今回の場合はそれには当てはまらないでしょう。競売手続きが、正当な理由も無く停止ないしは取り消しになるのでは、債務者は誰でもそのように振舞い、手続きそのものが出来なくなることになります。民事執行法はそのようにはなっていません。
2つ目の回答
任意売却はお父さんの破産事件の管財人弁護士と交渉すれば不可能ではないでしょう。しかし、今回の競売事件は、そのマンションに抵当権を有する債権者の申し立てによるものでしょう。そうすると、管財人の意向のみでは所有権の移転は出来ても、抵当権の抹消は抵当権者との交渉となります。それはかなり難航するでしょう。なぜならば、たぶんかなりの金額の支払いを抵当権者が要求することが考えられます。その額が大したことが無ければ、任意売買も視野に入れつつ、むしろ、質問者が競売を落札する方法を考えたほうが現実的です。がんばってください。

回答No.5

yutaka-h

一つ目について
皆さんの回答に賛成です。気持ちは重々分かりますが、異議申し立てして、居座ることは出来ません。お母さん自身も、感情的に言っているだけで、内心、本気ではないと思いますが。。。
二つ目について
競売では、不当に安い価額で売却されることは、お父さんにとっても、債権者にとっても、不利になりますから、「最低落札価額」が設定されます。
これは、一般の売買と比べて、70～80％程度と考えてよいのではないかと思います。（評価は水物ですから、何とも言えませんが）
ということは、不当に安い価額で、権利移転することは出来ないと考えねばなりません。
任意売却であっても、あまりに安い価額で親族間売買（あるいは贈与）すれば、債権者は、その取消をもとめ、詐害行為取消権を利用するなり、抵当権がついているなら、その抹消に応じないでしょう。また、所得税・贈与税の問題から、逃げることが出来ないでしょう。
あくまでも、「競売よりも取り分が多そうだから、任意売却を認めるか」っていうのが、債権者の考え方です。
金額的に、貴方がローンを組めそうならば（勿論現金でもいいのですが）、最低落札価額に近いところで、任意売却をする！っていうのが、今回の正当な考え方だと思います。

回答No.4

reinosuke

一つ目：母の言うような事（異議申し立てをし出て行かない事）が実際問題として可能か----可能ではないと思います。お母さんは異議申し立てをする権利はないと思います。
二つ目：競売までに自宅の任意売却を選択し、息子である私が安い価格（極端な例で言うと100万円程度）
で購入する等は可能（問題がある？）でしょうか？
------もう競売手続きはスタートしているようですから、抵当権者は任意売却にＯＫしないでしょう。任意売却は時価に近い価格で売買するのですから、任意売却について、安い価格で買うのは駄目でしょう。任意売却では近くの不動産業者の査定書を得て、抵当権者と話し合い（２番抵当権者へのハンコ代も含めて）をするということになります。安い価格にで買うというのは、競売手続きで裁判所が選任した不動産鑑定人の査定による最低競売価格に近い額で入札をするということになります。その場合、その入札額が一番高い額かどうかが問題ですが。

回答No.3

sirokiyat

率直な意見を申しあげます。
お母さんは、居座ることは出来ません。法律で簡単にマンションから追い出されます。
マンションを安く買うことは、債権者の合意がなければ変えないので実質的に無理でしょう。
地域によりますが、競売も以外と高く落札される場合もあります。あなたもこれくらいなら出しても良いなと思う金額で入札すれば良いでしょう。

回答No.2

walkingdic

>一つ目：母の言うような事（異議申し立てをし出て行かない事）が実際問題として可能なのかどうか。
母親が競売後も居住出来る権利はありませんので、異議の申し立てなどしても法的に居住を続ける権利を得ることの出来る可能性は極めて少ないです。登記上その所有者が父のみではなく、父と母なのであれば、まだ多少は抵抗できますが、、、、根本解決にはなりません。

>二つ目：競売までに自宅の任意売却を選択し、息子である私が安い価格（極端な例で言うと100万円程度）で購入する等は可能（問題がある？）でしょうか？

これは債権者や破産管財人との相談になります。
もし購入意志があるのであれば、そもそも破産管財人が選任されてから打診すればよかったと思います。
ただ今からでも無理とは言えませんから、父の破産を担当している弁護士なり破産管財人なりを通じていくらであればご質問者への売却が可能か聞いて見てください。

基本的に競売してその後立ち退きの強制執行などを考えるとかなり費用がかかるため、競売価格はかなり安くなります。もとの任意売却の価格が５００万程度であれば、いくらならとはいえませんが、結構それよりは安くご質問者が買える可能性はあります。

あともう一つはその競売にご質問者自身が参加するというのも一つの方法です。ご質問者が支払える金額で入札するということです。

一番良いのは父の破産を担当した弁護士に相談してみるとよいでしょう。

回答No.1

koushirou29

一般的な話ですが......建物の競売物件の場合、元々住んでいる人がいる場合は非常に面倒なことになります。
早い話が、出て行かない人が多い。
競売は基本的には現状渡しなので、裁判所としては「中身」に関してはノータッチです。無理に出て行けとも言えません。そこで色々ともめるようになります。
そのようなわけで建物の競売は非常にリスキーです。

夜逃げして住んでいないと思っても、実際鍵を開けてみたら中に死体が.....なんてこともあるようです。
基本的に競売で落札するまでは外からしか見られませんので、鍵を開けるまで何があるか分かりません。
それと、建物と中の家財道具などは別物ですので、買い取った業者が別に家財道具を買い取る事もあるようです。（買い取るから出て行ってくれということですね）

以上一般的な話でした。

それと、任意売却の場合、相場よりやたら安い価格で売買すると税務署の調査が入る可能性が高いのでお勧めできません。理由は、相続税や贈与税逃れで、安く子供や配偶者に売る人が出てきてしまうからですね。