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売却していた不動産の相続登記について
昨年末父親が急死しました。年が明けると父親から農地を購入していたＡ氏から依頼を受けたというＢ氏（司法書士）がやってきました。Ｂ氏は父がＡ氏にあてた父の領収書のコピーと登記原因証明情報という書類をもってきました。 領収書には平成元年に土地代金を領収した旨が記載されています。 （１）登記原因証明情報には「登記の原因は平成元年時効取得、権利者はＡ氏の息子Ｃ氏と親族のＤ氏、義務者は私の父親」となっています。 （２）そして登記の原因となる事実または法律行為には、「私の父親の都合で登記は後日のこととしたが、権利者等は本件土地を無過失に所有の意思を持って平穏公然に占有を開始した。そして10年間本件土地を占有し時効を援用する」 と記載されています。 母親に聞きますと土地の売買は事実だそうです。ただ登記に関しては父が何度もＡ氏に頼んだにもかかわらず先延ばしになったそうです。間に入って話してくれた方によるとＡ氏はＤ氏（建築業者）を通じてこの土地を転売しようとしていたようです。そこでうまく転売できればその新購入者と父との間で登記をと考えていたようですが結局転売できないまま現在に至ったようです。 後日、Ｂ氏に書類の（１）権利者の違いや、（２）登記の遅れたいきさつが違うとたずねましたが既に父親との間で了解済であるといわれました。またこの登記費用の負担者について、義務者が父親になっているがどちらの負担かははっきり言いませんでした。その為、書類には納得できないので署名できませんと言いましたがその後Ａ氏、Ｂ氏側からは何の連絡もありません。 このまま相手側から連絡がない場合、いつまでも放置出来ませんので取りあえず相続手続きをしようと思いますが法律上問題ないでしょうか？もし問題があるとすればどうするのがいいでしょうか？よろしくお願いします。
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取得時効の２０年まではあと３年ありました。 Ａ氏側はあなたの父による事実上の占有状態が続いていないこと Ａ氏が占有を始めたときに、その物が自己の物であると信じ、かつ、信じたことについて不注意な点がないこと を前提に特例である１０年の時効を主張しています。 固定資産税の支払者は誰だったのか。 売買後も、あなたの父またはあなたを含めた家族がその土地を占有利用していたかどうか。(ものを置いてあるとか耕作していたとか） 事実上の占有はだれにされていたのかがポイントになります。 他主占有、つまりA氏以外の者が占有者であると時効が成立しません。 今の状態では たとえ売買が成立していたとしても A氏による保存登記がされていないため 法律上A氏は第三者に対して所有権を主張することが出来ません。 別の人へ二重売り三重売りされてしまうこともありますが 正式な所有者は登記した人のものになります。 だから普通は、売買が成立したら一刻も早く登記してしまおうとするのですが。 逆に 今まで、あなたの父による事実上の占有状態が続いていたなら、 あなたが相続したものとして 保存登記してしまえば土地はあなたのものとされます。 A氏と正式に売買していても もし２０年あなたの父による占有状態が続いていたら時効成立で、 その前にA氏は所有権の主張をしておかなければ あなたの父のものであることが確定しました。 今回のA氏からの連絡は それと、相続での保存登記を防ぐための主張であると考えられます。 保存登記をし、有利になったうえで、A氏側と交渉してみてください。
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【前置き】 農地の所有権を移転する場合には、原則として農地法所定の許可（または届出）が必要です。 市街化調整区域においては許可制となっており、許可が受けられるのは一定の要件を満たす「農家」に限られます。 【事案】 質問文から、この市街化調整区域内にある農地を売買したが、農地法所定の許可を受けていないために「売買」を原因として所有権移転登記ができないまま今に至ったものと推測されます。 【提案されている対処手段】 時効取得であれば、農地法所定の許可は不要ですので、「便法」としてこれを利用しようとしているのでしょう。 適用しようとしているのは１０年の善意取得であり、「質問者の父が生存中に事項によって所有権が移転していたが『登記だけ』が未了であった」という構成であるかと思われます。（１０年の前提となる善意が認められるかどうかちょっと疑問がありますが） この場合、所有権は既に移転しているため、質問者が相続したのは「登記義務」だけであり、「不動産そのもの」は相続していないということとなります。 従って、「登記義務者」は父となり、「相続登記は不要」となります。 但し、相続を証するための戸籍等は揃える必要があります。 また、「登記義務」を相続しているのは「父の相続人全員」ですので、「父の相続人全員」の実印及び印鑑証明書が必要となります。 【回答がわりの私見】 登記が今まで送れた原因は相手方にあるようですので、登記に必要となる書面の取り寄せ等は全て相手方に負担してもらうのが相当でしょう。 質問者が負担するとすれば「売渡手続き費用」として２万円程度が限度ではないかと思います。（私の地域での慣習例） 売買があったこと及び現金の授受があったことは事実のようですので、所有権移転を認めて登記に協力するか、または所有権移転を拒否して裁判になるか、売買を解除して売買代金を返却することになるか、などの道をたどることになろうかと思います。 今相続登記を行ったとしても、その登記を行ったこと及びその費用が無駄になる恐れがありますし、相続登記だけ行っても時効を否定できるような効果は全くありませんので、あせって行う必要はないでしょう。 協力する気があるのでしたら、登記に協力する前提として、納得のいく説明を聞きたい、というような提案を司法書士あて行ってみてもいいかと思います。
何の取り決めもなければ、登記費用は折半でしょう。
売買契約が成立したのならば、買主は代金を支払い、売主は目的たる財産を買主に移転する義務があるはずです。不動産は登記をしないと、対抗要件の関係上、完全には権利取得できないおそれがありますので、登記名義を買主にすべき義務があるでしょう。でなかったら、危険をおかしてお金払う人いませんよね。 それと、実務上売買の登記費用は、買主が負担と契約書に記載されているのがほとんどではないでしょうか。しかし、時効による取得を原因として登記するのだから、もし売買契約書に買主負担の記載があっても、意味ないのでしょう。 ちなみに、時効取得にすれば、農地法の許可手続きを免れるのでしょう。 あと、あなた様が相続登記をしたとしても、前の回答者さんのとおり、完成している時効が防げるわけでもなく、仮に売買だとしても売主としての義務は免れないし、無駄な費用になりはしませんか。 登記費用は、交渉してみてはいかがでしょう。相手だって、裁判じゃあ、割に合わないし、そのくらい応じませんかねえ？
- mahopie
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相手方にしてみれば相続が絡んで、正当な権利移転に問題が生じた為に「時効取得」の便法を考えたのかも知れません。母親に確認して土地の売買が事実とのことであれば、亡くなった父親が売買対価を得て農地の登記名義を移転することを約束していたことになります。書類内容の不明点や相続を経て手続が煩雑になったとしても、父親が売買契約上負っていた登記名義変更の義務（＝契約上の父親の債務）を相続人が相続していることになります。何れにせよ相手方Ａ・Ｄ両氏が転売を目論んでいたかどうか、といった問題は売主・売主の相続人にとっては無関係の事項となります。 又、「登記義務者」とは権利移転時の元の権利者、担保設定時では物件所有者を指す呼称であり必ずしも登記費用の負担者を特定する言葉ではありません。加えて相続時以外の農地の名義移転には農業委員会の許可が必要になりますが、この点は買受する側がクリアすべき課題になります。 結論としては、契約の有効性を争わないという前提であれば、契約当事者である父親の相続人として当該土地の名義変更の義務から免れられない為、(1)困っている相手方に対して協力する代りに費用負担を押し付ける形で、亡父→（相続人共有か単独名義への変更）→時効によるＣ・Ｄへの名義変更に応じるのも一つの方法論でしょうし、(2)別途本来あるべき形を求めるなら、自費で相続登記（共有・単独）後に亡父の契約履行上の債務を承継してＣ・Ｄへ名義変更する（費用割振りは不明）という考え方もあります。
補足
ご回答ありがとうございます。 回答の中で「土地の売買が事実とのことであれば、亡くなった父親が売買対価を得て農地の登記名義を移転することを約束していたことになります」とありますが、なぜ父が移転の約束をしたことになるのでしょうか。当方は登記費用と今までの固定資産税についてＡ氏側で負担していただければ問題ありませんし、契約の有効性を争おうとも思っていません。Ｂ氏は今回の登記費用は複雑ですので多少多くかかると言っていました。
お礼
ご回答ありがとうございます。 問題の農地ですが家とは離れておりずいぶん前から耕作していなかったと思います。その後Ｄ氏の業者の名前で「売り地」の看板が立てられていたと思います。いずれにしても父が耕作していた状態ではありません。 また固定資産税についてはずっと父が継続して払っていました。相手方の主張する話は当方に不利なことばかりです。父が亡くなってしまった今はおっしゃられるように保存登記をした上で交渉したほうがいいように思います。ありがとうございました。