間口4.6mの土地の価値

質問

間口4.6mの建売住宅を検討中です。
土地は20坪ほどと小さいところで、
場所は都内駅から8分の表示です。

他の方の質問でも、間口の狭い土地はリセールバリューが低い、
最低は5.4mくらいだ、などのご意見がありましたが、
実際のところ、4.6m 程度だとどれくらいのネガティブ面が
あるのでしょうか。

回答No.3

pooty · ベストアンサー

先の回答にあるように、車が入るかどうかがポイントです。
入るならば十分価値はあります。
欲を言うならば、建蔽率６０・容積率２００の北道路の物件であれば、最も良いプランが入ります。
東西道路の場合は北側斜線の影響で３階はおろか、２階部分の天井北側が母屋下がりになり３階部分の部屋取りが難しいです。北道路であれば北側斜線が道路斜線に緩和され楽に３階部分が入ります。
１階は手前に車庫でその奥に玄関と階段とその奥に一部屋、２階に水周りとリビング、３階に２部屋というのがオーソドックスな間取りです。
建物全体の幅は、両隣との民法上の壁面後退５０センチずつを確保し、３,４メートルと言った所でしょう。
狭小宅地専門の建売業者が喜んで買う典型的な物件です。

お礼

コメントありがとうございます！
たまたまその場所は北道路で、車も入ります。

いずれにしろ、いつか土地を売りに出す時に
いくらになるのかは、なかなか予測が難しそうですが、
間口4.6mだからといって、単純に
手を出したらいけない価値の無い土地、
というわけではないのかも、とは思えてきました。

回答No.2

noname#19073

間口4.6メートルと言っても色々ですからね・・。
旗竿地と書いてもわかるか謎ですが、4.6メートルの道路状の敷地が5メートル位あって、その先が広がっているような土地とか、接道しているのは普通の公道だが単に敷地との接道部分が4.6メートルだということなのか？

そして車庫などがある場合には、その使い勝手はどうなのか？などなど。
細かく見ないとどの程度ネガティブなのかポジティブなのかは判断付きません。

一般論として言うとすると、建築するにあたって支障のあるような接道条件であるかないか、ここが一番重要です。
又、これも一般論ですが、間口（接道の部分の長さ）が狭いよりは広いほうが、その敷地の利用方法の幅が広がりますので（土地が使いやすいということ）価値は高まると言えますね。
角地の評価が高いのはそういう意味もあります。

いずれにしても個々に考えないとどの程度ネガティブかの回答は難しいです。それと売買価格は常に売り手買い手の流通市場が決定するものですから、売ってみないとわからないのが現実です。

お礼

ありがとうございます！！
なるほど、たしかにおっしゃるとおりかと思います。

その場所は、接道している公道（２項道路、現状4m弱）との
間口が4.6mで、土地の形は整形地（細長い長方形）です。
現状、そこに建売はたちつつあるので、建築に支障がありすぎる
という感じではなさそうです。ただ、左右の家が近接して
いるので、次回更地にして作り直す時、
足場の設置の問題とかがありそうな気もしますが・・。

たしかに間口が広いほうが価値が高いだろうなあと思いつつ、
「こんなに狭いのはあとで売るとき相当ネガティブだ」という
意見の方がいて、5.4mと4.6mでそんなに劇的に価値が変わる
ものなのだろうか・・と不安になってしまったのです。

回答No.1

m_inoue

不動産は標準価格が有りませんのでなんとも言えませんが、

貴方が購入を検討されている物件近辺の価格と比較すれば判るでしょう

その程度の差です

間口が１メートル広い狭いではなく、その物件の環境によって変わります
廻りがみんな狭ければ問題ないし、貴方の物件だけ狭いと大幅に価値が低下しているでしょう

要するに近辺との「相対的」な問題でしょうね

お礼

お返事ありがとうございます！

なるほど、数値だけにこだわりすぎるのも良くないですかね…。
そのエリアは、古い住宅地なので、多くは40～60坪くらいの
お屋敷が多く、ぽつぽつと、お屋敷がなくなって、
１軒が2～4つくらいに分割されたミニ戸建てがたち始めている、
という感じのところなのです。

なので、そういう意味では、周りがみんな狭いわけでもなく…。
でも今後は同様の分割が進むのかもしれない、という感じです。