｛ご自由にお使いください｝の私道の使用権とは？

質問

お世話になります。よろしくお願いいたします。
２０年前に購入した住宅です。購入空き地を４分割して私道を作り、
出入りができるようにしたようです。（購入は両親ですが）

最近になってこの私道のみ、この４軒の持分だと思っておりましたところ、
持ち主がなんと、第３者でまったく違う人のものだと分ったんですね。
購入時の書類等調べてみても、まったく借地権、使用権等の契約がなされて
いないようなのですが、この場合はこちらの立場はどのようなものになるのでしょうか？

その私道が数年後にできた奥のマンションの駐車場の出入り口になってしまっていて最近トラブルが続いています。
（ちなみにその私道を通行しないと４軒の出入りはできません）

よろしくお願いいたします。

回答No.1

guess_manager · ベストアンサー

建築基準法により、建物は少なくとも２Ｍは道路に接していなければならない、とされています。

では建築基準法で言う道路とは、おおきくは、

１　道路法上の道路
　　これは区道や県道など、民地ではなく公的な道路です

２　持ち主は民間であるが、行政庁が位置を指定することにより、道路とみなされるもの

３　建築基準法ができた時点（何十年も前の話です）で既に建物が立ち並んでいたもの

他にもいろいろありますが、道路は建物を建てる上で非常に大事なインフラであるため、いつなくなるかわからない他人の庭先を通らないと入れないような建物は作ることができません。

また、エンクロージャー（他人の敷地の周りを自分の土地で囲い込んで通れなくし、追い出すこと）を防ぐ目的もあります。

質問されているトラブルの内容が今ひとつわかりませんが、狭い道をマンションの住人の車が始終行き交いしていることが問題になっているのでしょうか？

これが違法である可能性についてですが、一定規模の駐車場は、出入り口となる道路の幅員が規制されています。

マンションの面積、道路の幅員、駐車場の面積、これらを役所に確認してみてください。

もうひとつ、通行権などの問題ですが、法務局に行ってこの土地の登記簿を閲覧してみてください。

土地の売買の経緯や、設定されている用地役権（ようちえきけん：所有はしていないが、使用する権利がある）の記載の有無が確認できると思います。

車の通行が日常生活に支障をきたしているならば、kesacaさんの主張が通る可能性があるかと思いますが、迷惑だ、くらいであれば、きちんと法律家を間に立てて作戦を練らないといけないと思います。

具体的には、夜間の騒音であるとか、交通量を調査したり、前述の法的妥当性の有無、権利関係を明確にするなどです。

うまくいけば、日当たりの迷惑料をふんだくったり、駐車場の利用規制をすることも可能かと思います。

すくなくとも、どんな場合であれ、道路が他人のものであってたとしても、そこにしか接していない建物の住人は自由に通行する権利があります。

これに違反することは、憲法違反であるともいえるとおもいます。

お礼

こんにちは。

ご回答ありがとうございます。
助かります。朝、法務局に出向いてきましたが、用地役権の確認をしなければならなかったんですね。観覧を登記事項要約書のみ頂いてしまいました。来週また確認してみます。今までトラブルが少なかったのですが、マンションの所有者変っていました。それもあるのかもしれません。

確認後また補足させていただくかもしれません。
ご丁寧なご回答大変参考になります。

ありがとうございました。

回答No.3

monchan-man2

マンションの駐車場の通路として使われる件について、
１．私道所有者が承諾を出しているのであれば、文句は言えません。まずは私道所有者に状況を問い合わせることが一番ではないでしょうか。
２．私道所有者が承諾を出していないのに使用している場合は、その土地(駐車場)の経歴が問題となります。（その私道を使う以外、駐車場の土地に接している道路がないということが前提です。人が歩けるだけの細い道路でもかまいません。）kesacaさんら4軒の宅地と駐車場の土地が、もともとは一筆の土地であり、分筆されることにより駐車場の土地が道路に接することができなくなったのであれば、駐車場の土地には袋路通行権がありますので、私道を使うことができます。kesacaさんらの土地の地番と駐車場の土地の地番が同じ親番になっているか確かめて下さい。

それよりも問題なのは、kesacaさん家が面している私道が、建築基準法上の道路になっているかどうかです。位置指定道路として市役所に登録されていれば安心ですが、そうでない場合、将来、家の建て替えができない可能性があります。また、道路の維持管理等も、所有者の承諾無しに自由にできませんので、この際、その辺の権利関係をすっきりされておくことをお勧めします。

お礼

こんにちは。

ご助言ありがとうございます。
１、の件ですが、私道の所有なさっている方とマンションの以前の所有が
　　同じ方ですので了解済みと推測できます。

私道と申しておりましたが、法務局で観覧したところ、畑になっている？？
市役所で観覧すると、道路かどうかまた分るのでしょうか？
早速調べてみたいと思います。

こちらの勝手な見解なのですが、マンションのできる段階で
駐車場ができてここ（私道）が出入り口になりますとの
話がきてもよかったのではと思うのすけど、
やはり、持ち主ではないので話は来なかったのでしょうね。

我が家が駐車場の出入りの曲がり角に当たっていて
切り替えししないと大型車は曲がれないんです。
また、その曲がれない部分にちょうどうちの来客用の
パーキングスペースがあってうちがご迷惑かけちゃっているんです。
比較的4軒は自由にその私道を使用してきましたので。

この住宅を購入時点でこの4軒で自由に使ってくださいって
事でした。（専用でお使いくださいではなかったのですね。）
通行権の事、大変勉強になりました。

また調べて、補足させていただくかもしれません。
ありがとうございました。

回答No.2

rakki

法律の専門家ではありませんので、知っていることだけお伝えします。
質問の件は「袋小路通行権」に該当すると思われます。
第三者の所有地を通行しなければ、当事者の所有地を有効に使えなくなる場合に、通行する権利を与えられるものです。
しかし、通行が可能な形状をしているにもかかわらず、トラブルが発生しているとなれば、難しい判断を迫られると思いますので、登記簿等をしっかりと調査された上で、土地問題に詳しい専門家の指導を受けた方が良いと思います。
違法か違法でないかの判断は素人では難しいと思いますので・・・。

お礼

こんにちは.
ご回答ありがとうございます.
登記簿等しっかり確認してみます.購入当時の状態とずいぶん変わってきていて
複雑ですね.アドバイスありがとうございました.