H１７年度の住宅ロ－ン控除を受けるためには

質問

現在、新築工事中ですが上記を受ける為に来月に表示登記ができるように工事を計画してもらっています。実際、家が出来上がるのは来年2月くらいですが、表示登記をして住民票を年内に移動すれば大丈夫との事です。まず、これは本当に平気なのでしょうか。

工務店に表示登記の手続きは依頼するのですが、登記完了までに何日かかるか分からないと言っています。
年末は通常よりも登記申請が集中すると予想されるとか、偶然登記官が現場を調査することになる場合もあり、そういう場合も遅れることがあるとの事です。
通常ですと何日程で手続きは完了するのですか？
もし、登記完了までに日数がかかってしまい年末ギリギリまでかかってしまったら銀行の融資実行も年内は無理になってしまいますよね。
その場合はH17年度の控除は受けられないことになるのでしょうか？
又、銀行には控除を受ける為に表示登記を先にする事等は特に伝えない方がいいのでしょうか？

そして、せっかく表示登記ができるまで工事は進めているので、H18年度の住宅ロ－ン控除になってしまうよりはH17年度の控除で受けられた方が得なのだと普通に思っているのですが、どうなのでしょうか？宜しくお願いします。

回答No.4

walkingdic · ベストアンサー

勘違いをされています。Ｈ１７年内に入居できないのであればＨ１７年には住宅ローン減税は受けられません。
要件は登記が済めばよいのではなく、「実際に入居すること」です。

因みに住宅ローン減税では、
　・Ｈ１７年内に実際に入居していること（Ｈ１７．１２．３１までにという意味です）
　・表示登記はもちろん保存登記も完了していること
　・銀行の融資も実行されていること（これには保存登記も必要）
です。

ご質問の場合は来年２月に入居予定ということですからＨ１８年からローン減税は受けることになります。

ということなので諦めて下さい。

ただ、、、、年内に表示登記が出来ると土地にかかる固定資産税が更地評価ではなく、建物のある評価となるので固定資産税は安くなります。
しかし、、、来年２月に竣工予定というのが本体工事の部分であれば、いくら何でもそれは早すぎて登記できないように思うのですが。

Ｈ１７とＨ１８のローン減税の違いもハッキリわからないのにそういう無茶はやめた方がよいと思いますけど。。。（具体的損得は具体的納税額がわからないとお答えできません。まあ家族構成と年収から概算で見積もることは出来ますが）

お礼

回答ありがとうございます。

勘違いしてるのですね、私！
工務店とは、H17年の控除を受けられるのを前提に契約をしました。12月に表示登記ができれば引渡しは来年になりますが控除は間に合うと言われていました。工事も来月に表示登記ができるように、進めてくれているようです。
こういう状態で表示登記は無理でしょうか？無茶をするつもりは全くないのですが工務店から大丈夫と言われてきていたので、平気なのだと思っていました。

H17年の控除をあきらめる場合、どのようにすれば一番良いでしょうか。
控除はH18年のを受けるけど表示登記が年内に間に合うなら固定資産税を抑えるために表示登記はこのまま年内までに完了してもらうのがいいのか。
控除もH18年にするなら、表示登記等も引渡しが完了して本当に引っ越してからゆっくりやる。
又、H17年からH18年の控除へと一年遅らせると実質的に何十万も損するのでしょうか。よく本に控除額がどんどん減らされていくから少しでも早いうちに控除をうけた方が得！と書いてあるので鵜呑みにしています、、。

回答No.6

zeizei2000

住宅ローン控除は、毎年段階的に控除率や控除限度額が縮小されているので、そういう意味では年内に入居したほうが年明け入居より有利といえます。また、ローン残高も今年からにした方が多くなるので、年内に完成・入居としたほうが良いというのはよくわかります。（年内に融資が間に合えばですが）

固定資産税については、1月1日に完成（入居しているかは関係なく）であれば平成18年度から課税対象になります。1月1日に未完成であれば家屋は課税対象になりませんが、土地は更地での課税と同じ扱いになり税額は高いです。特に都市部で土地評価の高いところだと、完成して家屋分が課税された方が、それ以上に土地の税額が安くなって、総額での負担は少なくなるということがよくあります。

年内に表示登記と住民票の異動を済ませておけば、書類上は年内完成・入居ということになります。つまり書類審査だけですべての事が運ぶのだったらそれで問題ないといえます。

実際のところはどうでしょうか。

表示登記は、工事が完了していなくても、形ができて床面積が確定できる状況であればよいという説（地域による違い？）もあり、問題ないかもしれません。「来月に表示登記ができるように工事を計画してもらっています」というのもそれを考えてのことでしょうか。

固定資産税に関しては、家屋の評価をするために必ず現地調査が行われるので、2月まで工事するような状況では、未完成と判断される可能性が大きいです。実際、表示登記の新築年月日だけですべてが決まると言うのは間違いで、未登記でも完成してれば課税対象になったり、その逆のケースもよくあることです。

住宅ローン控除は税務署への申告なので基本的には書類審査だけでＯＫといえますが、万一税務調査の対象になったりすると大変です。引越しの事実や光熱水費が発生していないことなどから、ごまかしとおすことはできないでしょう。

結論としては、現実と違う形を書類上だけで先行するというのは、1週間や10日という程度なら少しのフライングで済む可能性が大きく、また、それで通っているケースも多いので、工務店も勧めるのでしょうが、2ヶ月というのはかなり無理があると思います。固定資産税のメリットも現地調査で否定される可能性が大きく、実態にあわせて諸手続をされる方が良いと考えます。

お礼

回答ありがとうございます。

表示登記に関しては、工事が完了していなくても、その他の事で確定されれば大丈夫なのだと説明されました、これって地域によって解釈が異なるのですかね。
もう一度、工務店と話合ってみたほうが良さそうですよね。

回答No.5

walkingdic

>こういう状態で表示登記は無理でしょうか？
法務局の登記官だと厳しいので竣工近くでないと認めてくれません。が、土地家屋調査士に依頼すると思いますので、工務店の懇意の調査士であれば多少のことは目をつぶりますのでＯＫということはよくあります。しかし外見上は出来上がっているように見えなければ駄目なので足場などは取れていないと駄目です。（不完全で登記をしたことがわかると調査士も違反を問われますので）

>H17年の控除をあきらめる場合、どのようにすれば一番良いでしょうか。
表示登記は年内にすると固定資産税のメリットがあるので（建物延床面積の２倍以内、かつ２００ｍ２以内の土地であれば税額が１／６となる）年内に出来るのであればそれが望ましいです。
しかし、ローン減税は居住できないのですから間違いなく受けられませんので、融資の実行と居住は全部平成１８年に統一して下さい。
（受けると過少申告・脱税になります。居住していないのに住民票を移して居住したように見せかけたケースで重加算税を採られた人がいます）

融資を１７年に受けてしまうと逆に損をする場合もあります。

>H17年からH18年の控除へと一年遅らせると実質的に何十万も損するのでしょうか。
ですからこれはご質問者の納税額（又は年収と家族人数等）とローンの金額がわからないと答えられません。
たとえば年収１０００万、家族４人という人が受けるのであれば、所得税の納税額額は４５万以上のはずで、その人が６０００万の借入をして３５年返済とすると、Ｈ１７とＨ１８では１０５万違いが出るでしょう。
でも年収４００万、家族４人、ローン２０００万（所得税納税額は数万円程度）とすれば、違いは０円、つまり全く同一になるでしょう。そもそも納税額が少ないですから違いは出ません。基本的に住宅ローン減税は年収の高い人ほど恩恵を受ける減税なのです。

お礼

再度の回答、ありがとうございます。

教えて頂いたことから、表示登記は工務店の進み具合に任せて、できるようなら年内に完了してもらうようにしてみます。
その他に関しては検討違いのようですね、表示登記をして住民票も移してもらえば大丈夫と言われていましたので安心していましたが危険ですね。
１年遅らせることによって差額はうちの場合、たいして違わないのかなと思うのであきらめきれます。
でもそういうこと、勧める工務店もどうかと思ってしまいました、、。

回答No.3

jetaime

こんにちは。

　私だったら・・・

　年内入居した場合の、「18年分からかかる固定資産税額」と、「17年分のローン控除額」を比べてみてどちらを取ったら得かということになると思います。

　ローン額が少なければ、所得税が丸々控除されることもなかったり、もともと所得税が少なければ減税の額も人によって変わりますよね。

（例）年末ローン残高2000万の場合、最大20万円控除されると計算して、、、

　　所得税額25万払っている人・・・20万控除
　　所得税額15万払っている人・・・15万控除

　ただ、固定資産税額の確定額が予想できないと比較は難しいかもしれません。ローン控除が来年になることで、トータルの控除額が少なくなるということは私だったらあまり考慮しません。

時間的にちょっと無理そうでしたら、急いで施工が雑になるとか、年末に登記・融資実行等の手間でばたばたするよりは、余裕を持って来年入居にした方が良いと思います。

もちろん年内にローン残高がないと17年のローン控除は受けれらないです。

お礼

回答ありがとうございます。

ウチの場合は土地と建物は別の購入で、土地の分に関しては購入時からこの年末までの日割りで固定資産税を売主に支払ってあります。
なので、固定資産税はもうすでにかかっているということになりますよね？
又、私の知識不足で申し訳ないのですが、回答者様がわざわざ（例）をあげて頂いている所で所得税というのが出ていますがその所得税って何ですか？？
自分のことなのにどうしたら良いのか分からない状況です、、。

回答No.2

m_inoue

この時期の新築の皆さんは１／１以降の登記にするのに苦労しています

固定資産税は１／１所有者に掛かりますから．．．。

住宅取得控除を急がれる理由は有るのですか？
来年からでも良いのでは？

お礼

回答ありがとうございます。

私の知識不足で申し訳ないのですが固定資産税が1/1所有者に掛かるから1/1以降の登記にしたいという理由がよくわかりません、、。
ちなみにウチは、土地と建物は別の購入で土地に関しては登記も済んでおり今年の分（半年分ほど）の固定資産税を売主に支払ってあります。
このような状況ですが、やはり表示登記は来年1/1以降の方がお得になるのでしょうか？

回答No.1

emily128

Ｈ１７年の住宅ローン控除を受けるには、
Ｈ１７年１２月３１日までに居住していることが条件になると思いますが、、、！？

去年、私は土地を先に購入し登記は夏頃に済んでいて上物は１２月に完成し登記を済ませました。
monica12さん同様、住宅控除を考慮し１２月中に完全に居住できなくても住み始めよう・・と思い荷物など運んで１２月中に済み始めました。
申告書にも済み始めた日付を書く必要があります。
銀行、不動産、建設業者にも控除の件は相談しました。銀行は特に親切に対応してくれましたよ。
住んでいるかどうかの検査もあります。地域によって厳しい地域とそうでない地域があるようです。検査といっても私のところは家の中を見られるわけではなく外から確認されていただけでした。
すくなくとも家は完成されていないと駄目だと思いますよ。。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/1213.htm

お礼

回答ありがとうございます。
うちも土地は先に購入済みで登記もしてありますので、回答者様と同じ感じなのだと思います。
表示登記が本当にできるのか心配になってきました、もう少し調べてみます。