地下がＲＣ、地上木造２Ｆの戸建について教えてください

質問

住宅購入を考えています。気に入った物件があるのですが、地下１階＋木造2階建の中古戸建です。

地下1階部分がＲＣつくりなのですが、このような物件の話を聞いたことがなくて少し不安な気持ちがあります。

私が勝手に思っている特徴なのですが間違っていたりしたら、どうか教えてくださいm(__)m

＜良いところ＞
1.地下がＲＣで基礎がしっかりしているから地震に強い建物
2.地下の部屋はＲＣなので断熱効果が高そう
3.耐用年数が長くて、普通の木造より長く住める
4.もしかして地下の部屋はＲＣだと音響効果がよい？orピアノをおもいきり弾いても防音効果が高いのかも？

＜不安なところ＞
1.中古物件なので将来建て直ししなければならなくなったときに取り壊しに普通よりお金がかかりそう
※普通の木造より何割増しくらいになるかご存知の方がいらっしゃれば教えてください。m(__)m
2.リフォームするとき地下はできないと諦めていますが地上の木造部分にもできないことがあったり問題があるかもしれない（ただの想像なのですが。。。）

他に思いつきませんが、地下がＲＣの建物の特徴などについて詳しい方がいらっしゃいましたら、何でもよいのでどうそ教えてください。

よろしくお願いいたしますm(__)m

回答No.2

noname#17334 · ベストアンサー

建築士です。２０年前までＲＣの住宅やビルの設計やってました。

＜良いところ＞
＞1.地下がＲＣで基礎がしっかりしているから地震に強い建物
基礎がしっかりしているのは、鉛直加重にたいしての体力です。つまり傾いたり
不同沈下したりしないという意味で、地上の木造部分の筋交いなどの構造が
しっかりしてないと、地上が横からの応力をうけて壊れたりします。

＞2.地下の部屋はＲＣなので断熱効果が高そう
ＲＣは断熱性は極めて悪いです。鉄ほどではないけど、熱伝導率はそこそこ高い。
地上にあるＲＣは断熱材ナシには寒くて暮らせないシロモノです。
しかし、地下は地中の温度が地表付近をのぞいて１０度以下にさがらないことと、
土が空気を含んでいることで断熱性が高いので、地下室は気温が一定なのです。
ただし、湿気は極めて多いです。まずコンクリートが完全に乾燥しきるのに長い時間がかかる
のと、常に地下水が周囲にあるということで地下のコンクリートは湿り気を含んでいます。

＞3.耐用年数が長くて、普通の木造より長く住める
それは地下室に住む場合。
地上はまったく普通の木造と同じで法定耐用年数は２７年程度です。

＞4.もしかして地下の部屋はＲＣだと音響効果がよい？
というか、ピアノ室にするなら、壁を吸音材で覆わないと、平面の壁でフラッターエコー
が起こったり、残響時間が適切でなく不快な感じになるかもしれません。
床に絨毯を敷き、壁に暗幕をかけるなどして一部をデッドな音響環境にすべきでしょう。

＞orピアノをおもいきり弾いても防音効果が高いのかも？
たしかに近所に聞えにくいですが、１階床がコンクリートスラブであればそうですけど
普通の木造床なら結構音は漏れます。

＞1.中古物件なので将来建て直ししなければならなくなったときに取り壊しに普通よりお金がかかりそう
地下を撤去せずに地上部分のみを立て替えたらいいです。
地下室は容積のカウントから一部除外されますし、使わないなら、埋め殺し（つまりふさいでしまえばいい）

＞※普通の木造より何割増しくらいになるかご存知の方がいらっしゃれば教えてください。m(__)m
木造の撤去は平米１万円前後ですが、地下のＲＣ撤去は、平米あたりの単価は３倍以上はするでしょう。

＞2.リフォームするとき地下はできないと諦めていますが
外枠を使って内装や間仕切りは自由にかえられます。ただ、地下にドライエリア（空掘り）や天窓など
の採光がとれていないと、寝室などの居室としてはつかえないことになります。

＞地下がＲＣの建物の特徴などについて詳しい方がいらっしゃいましたら、何でもよいのでどうそ教えてください。
まず、地下室を作るときは普通はＲＣ造です。
木造で地下室を作った例はないです。アメリカ映画などでは煉瓦や石を積んだ地下室が出てきますが。
ですから、地下室のある住宅はみな同じとお考えください。

地下で一番気にすべきは
(1)普通は、倉庫や楽器練習室　カラオケルーム　シアタールームなど「居室　」以外の目的」で
　　つかうように作られているものが多い
(2)天窓やドライエリアがついていたら　寝室などにも使えます

(3)換気と湿気には十分注意。周囲の壁に亀裂があれば地下水の漏水もありえます。
　　普通は外壁の周囲に防水をほどこします。
　　傾斜地などではさらには砂利をうめて砂利底に水の通る管を
　　もうけて外周から外に水を流したりします。
　　設計図面を専門家に見てもらったほうが安心です。施工した工務店に話を聞いてみると
　　いうのも有効です。

それ以外地上は普通の木造家屋ですから
ほかの物件とそれほど大きくかわりません。

お礼

どうもありがとうございましたm(__)mとても詳しく具体的にお答えいただき、疑問点がすっきりとわかりました。構造や地盤のことやいろいろ詳しい話を聞くためには一度申し込みを入れないといけないみたいで、そこまでする勇気がなくて滞っています(^^ゞ
何を聞いてよいかもわからなかったのですが、おかげ様で聞くポイントもわかり、大変助かりました。

回答No.1

takkupapa

良い物件見つけられましたね！
確かに地下の部屋があると言う事は大きな地盤改良をした上に立ってる建物と同じでしょうからいい条件となるでしょうね。
但しやはり土の中ですので、しっかり換気システムが完備され尚且つ壁内部（通常ＲＣ壁と仕上げ材の間に排水あり）に排水設備等を設けてないと湿気て大変な事になりますよ。（地下の部屋の最大の弱点）

それと仕上げ材料にグラスウールネット、インサルピン止め仕上げ又は有孔ボード仕上げになってなかったら、防音仕上にはなってないから思いっきりのピアノは駄目ですよ。

解体時は地下部分に重機入っていけませんので外に作業出来るスペースが必要となります。
解体時はそれなりの施工計画が必要となります。
費用は正直今現在では不明です。

お礼

どうもありがとうございましたm(__)m同じコンクリートの地下でも仕様がいろいろあるのですね。専門家の方の詳しいご意見参考にさせていただきます。