新築マンションの管理組合

質問

今年の３月に友人が新築マンションを購入して入居しました。
が、未だに管理組合が無いそうです。
管理組合っていつ頃出来るのでしょうか。
誰が作るのでしょうか。
私も近々新築マンションに入居予定なので今後のために教えて下さい。

回答No.10

nachiguro · ベストアンサー

こんにちは　元管理会社の者です。　

呼んだけ～　引越し業務で忙しい中の書き込みでし。
yamaちゃん変なこと書かんでよｗｗｗ

さて本題
まず、売主から購入者（区分所有者）引き渡された時点で自動的に管理組合員になります。
そして一般的には１つの建物に２以上の区分所有者が現れたときに管理組合というのが発生するのが通常とは言われています。
（少々古い規約ですが…）

第１節　組合員

　（組合員の資格）　　　　　　　　　　　　
第２９条　組合員の資格は、区分所有者となったときに取得し、区分所有者でなくなったときに喪失する。

（届出義務）
第３０条　新たに組合員の資格を取得し又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。

で、所謂については２説あり、

(1)区分所有者がマンション入居前にどこかのホールを借り切って行い、役員、予算などを決めるパターン

(2)入居後半年を目処に役員、予算などを決めるパターン

と２通りありますが、後者の場合は売買契約書の重説に「入居後設立総会（第１回総会）の開催までは管理会社が管理者として運営を行うことを承諾する」と書かれていることが通常です。

個人的に言わせてもらうのであれば、予算の問題など共用部の電気料、水道料、損害保険料など支出に関しては実数ベースでの計算になるため、前者の方が概算とはいえ「予算」を予め謳っているわけですから、前者の方が望ましいとは思いますが…（４６条２項）

（議決事項）　　　　　　　　　　　　　　
第４６条　次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。　　
　一　収支決算及び事業報告
　二　収支予算及び事業計画
　三　管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法　　四　規約の変更及び使用細則の制定又は変更
　五　長期修繕計画の作成又は変更
　六　第２７条第２項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し　　　　　　　
　七　第２１条第２項に定める管理の実施
　八　区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任　　　　　　　　
　九　建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧　　　　　　　　　　　　
　十　区分所有法第６２条第１項の場合の建替え　 　十一　役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法　　　　　　　　　　
　十二　組合管理部分に関する管理業務委託契約の締結　　　　　　　　　　　　　　
　十三　その他管理組合の業務に関する重要事項

また、一般論ですが、このような規約もありますのでご参考に

（総会）
第４０条　管理組合の総会は、総組合員で組織する。
２　総会は、通常総会及び臨時総会とし、区分所有法に定める集会とする。
３　理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２ケ月以内に招集しなければならない。
４ 理事長は、必要と認める場合には、理事会の決議を経て、いつでも臨時総会を招集することができる。　　　　　　　　　　　　
５　総会の議長は、理事長が務める。

特に５項。
大抵は管理会社担当者がいきなり議題進行に入ると思いますが、規約には総会の議長は理事長が務めると書かれている以上（作成者は管理会社が多い）ので、総会の議案書に総会議長選任がなければ、その点で紛糾するのも良いでしょう。

いずれにしてもタイプ的に(1)、(2)のいずれかのパターンが解らないと答えようがありませんね。
ちなみに財閥系のＭは前者です。

参考URL：

http://www2m.biglobe.ne.jp/~yokohama/yokohama/kktan.html

回答No.9

namnam6838

(自分のところしか知らないので体験談でしかありませんが)

私のところ（500戸を超える大規模マンションです）では、入居3ヶ月後に総会がありました。
管理会社が入居開始時から開催に向けての協力をしてくれました。
理事は、事前に入居説明会の際に立候補と抽選で決めてありました。

それまでの3ヶ月を1期として切り、それ以降1年単位にしてあります。
その総会で管理会社の委託承認と、それまでに問題になったことを解決するためのこまごまとした規約改正をやりました。

回答No.8

mot3355

ANo.#2・ANo.#5A・No.#6のmot3355です。
新築で管理組合設立をしないデベも複数存在します。
この場合、個人で１／５以上集めて総会を招集していることも散見しております。
非現実的ではないですよ。
これをご近所付き合い作りの契機になるメリットもあります。
通常は管理会社がお膳立てしてくれるという見解でいいです。

お礼

その個人の人はすごいですね。
ここは約500戸のマンションなので単純に考えて100戸を集めないと。
こんなことをしてるマンションがあるのはびっくりです。
よほど行動力のある人が存在しない限り難しそうな気がするんですが、出来るもんなんですね。
色々とありがとうございました。

回答No.7

thor

＃１と＃４の尻馬に乗って……。

分譲マンションに入居するなら、区分所有法と標準管理規約の知識は持っておくものだろう、と言いたいところですが。

・契約のときに組合の規約を渡されて、ハンコを押しているはずなんです。
それが規約を定める創立総会の代わりです。

・規約の後ろにある「附則」のところに、初回の総会は業者が招集するとか、初代の理事・監事は業者が指名するとかいう規定があることが多いと思うのですが。

・総会が招集されない場合、区分所有者が招集を求めることができます。
人数の１／５以上で、議決権（※）の１／５以上の人が連名で、議題となる事項を示して招集権のある人に請求した場合、２週間以内に招集の通知を出さなければならず、その際、請求から４週間以内の日を会日にしなければなりません。（区分所有法３４条）
期限までに通知がないときは、請求した人が自ら招集できます。
「管理者」（通常は理事長）はどうなっているのでしょう？　規約で、最初の総会で決定するまでは業者になっているのではないかと思いますが。
万一「管理者」もいないなら、上記と同じ手段で、（招集権者への請求をすっ飛ばして）自分たちで招集することになります。
※総会の議決権は、特に規定がない限り、住戸の面積に比例します。１００平方メートルの部屋と５０平方メートルの部屋がある場合、１００平方メートルの人は２票もつのです。

お礼

ありがとうございます。
契約の時に規約にハンコは押しました。
が、初回の総会の招集方法までは見てませんでした。
帰ったら見てみます。
友人にも見るように言ってみます。
新築マンションで全く知り合いも以内場合に個人で１／５以上集めて総会の決議するのは非現実的ですよね。
通常は管理会社がお膳立てしてくれるという見解でいいでしょうか？

回答No.6

mot3355

ANo.#2・ANo.#5のmot3355です。
ANo.#5のお礼欄の「もう少し待ってと言われたそうです。大手のデベでもマンションによって態度が違う。
強く問い合わせると理事にされる」に回答します。
待って、と言われているのでしたら段取りが進行しているのかもしれません。
１ケ月待っても変化なければ問い合わせましょう。
強く問い合わせると理事にされる可能性は低くないです。
「本音は理事になりたいのだろう」と思われてしまいがちです。

お礼

何度もありがとうございます。
強く問い合わせると理事にされる可能性があるかもしれないんですね！
誰かがならないと始まらないんでしょうけど。

待ってといわれたと聞いたのはすでに数ヶ月前のことのようで、ネットで他の入居さん達もおかしいと思ってる様子がうかがえます。
とりあえずデベ側の対応が遅いと言うことがわかりました。

回答No.5

mot3355

ANo.#2のmot3355です。
ANo.#2のお礼欄の「マンションは見放されたのでしょうか」に回答します。
見放されたのではなく、最初から管理組合など考えず事業を推進したと思います。
マンション業者に問い合わせることをお勧めします。

お礼

再度ありがとうございます。
友人が管理会社に聞いたら、もう少し待って、と言われたそうです。
大手のデベでもマンションによって態度が違うのですね。
強く問い合わせると理事にされるんじゃないかとおそれています。

回答No.4

noname#17334

>今年の３月に友人が新築マンションを購入して入居しました。
入居して８ヶ月ですよね。
最初の一年は総会をやらないところが多いから（やらないというか
議題がないですから）おそらくそろそろ次期年度予算案の承認にむけて
総会が開かれる時期でしょう。
まず、法規ではこうなっています
(1)新築マンションは、管理会社とデベロッパーが管理委託契約をして
それを、購入者（管理組合）が引き継ぎます。
これを原始契約と呼んでいますが、法規制でこれは１年未満とされて
いますから、新たな管理契約を組合と締結する必要があります。
管理組合はなんのためにあるかというと管理費の予算決定執行管理
と長期修繕の計画実行管理のためです。
ですから、初年度は原始契約で動いて、二年度は予算案を総会承認
しないと動けません。
予算承認の総会は２ヶ月前ですから、最低でも９ヶ月目には総会を
召集しないといけません。

＞が、未だに管理組合が無いそうです。
誤解です。
法規では自然発生的に管理組合はできているのです。管理規約も
あるでしょう。お友達が理事会活動を知らないだけでしょう。
管理委託している以上管理会社は月ごとに管理報告をあげる義務が
ありますから、その承認先として理事会を必要とします。
この理事会ですが、マンション購入し入居する一月前あたりに理事に
立候補してくれる方
というお願いのお手紙が、オプションの工事や駐車場の決定や
引越し日程のお知らせの紙にまぎれて送られてきます。
大抵はいやがってなりませんが、デベロッパーサイドで年齢や
購入額などのバランスであらかじめお願いして理事になってほしい人に
連絡をとって決めるケースが多いです。

＞管理組合っていつ頃出来るのでしょうか。
法律的には引渡し後、義務として自然発生しています。
本来自主的に選挙で理事を決め互選で理事長をきめますが
お手紙で候補者を募って個別にお願いするのでどうやってきまった
か誰も無関心ということが多いです。
マンションの掲示板で「管理人」名で告知を出すのは間違いで
本来理事長名で告知を出すべきです。
理事会の議事録など閲覧をもとめたり理事会自体傍聴を求めたり
できます。

＞誰が作るのでしょうか。
建物の区分所有にかかわる法律というものがあって、区分所有建物
つまりマンションのようなものを買った人は自動的に組合員になってしまい
ます。誰が作るかというと法律が作るということになります。
法定で自動発生する組織です。

＞私も近々新築マンションに入居予定なので今後のために教えて下さい。
詳しくは、いまの販売会社の営業担当に聞いてください。管理会社の担当を
紹介してくれて納得いくまで説明してもらえます。
一年目二年目は管理会社をうまくコントロールして優秀な管理者を現場に
配置させて、点検業務清掃業務をこまやかにやらせること、警備セキュリティなど
の強化など課題は多いです。ことに１年アフターで、共用部のクレームは理事会
が率先して正していく必要があります。
初年度で、管理会社を掌握し、彼らに建物点検をしっかりさせて１年アフターの
対応を完璧にこなすことです。
それと、管理委託費の減額。これは細かくみていくとかなり無駄があります。
これを削って管理費を安くするのでなく修繕積立金を増やします。
よいマンション管理は、与えられるものでなく造るものです。

などと書くとｎａｃｈｉｇｒｏさまに素人が知ったような口を聞くなと怒られそうですが（＾＾；

お礼

詳しくありがとうございます。

管理組合というのは自然発生なんですね。
でもまだ理事とかは決まっていないようです。
管理会社に聞いたら、もう少しお待ち下さい、と言われるそうです。
友人もしつこく言って、理事にされたら大変だとあまり言えなかったり。

管理もかなりずさんで、マナーの悪い住民も増えて言ってる様子です。

一般的なマンションで有れば一月ほどで決まる物なんですね。
参考になります。

補足

お礼に書き忘れました。
ｎａｃｈｉｇｒｏさまって誰なんでしょう？？

回答No.3

gamigami

販社のものです。
普通、最初に管理受託する管理会社が引き渡し前に結成させる、引き渡してからある程度期間をおいてから役員の選任をし結成する、いずれかです。
未だにないというのは管理会社の怠慢か販売戸数があまりに少ないのかいずれかでは？

お礼

ありがとうございます。
管理会社はデベの関係の会社がやっています。
かなり大規模マンションで、ほぼ完売でした。
管理会社をつつくよう、友人に言ってみます。
普通で有れば、管理会社が作ってくれるんですね。

回答No.2

mot3355

マンション管理業務主任者資格を持つ不動産業経営者です。

マンション業者が、販売時に無償で組合設立のお膳立てをすることが通常です。
しかし、昨今の親切心のないマンション業者は組合設立をお膳立てしません。
管理組合設立のアドバイスをする財団法人のURLをご紹介します。

参考URL：

http://www.mankan.org/

お礼

ありがとうございます。
友人もデベが作ってくれるはずと言っていますが、ここまで来てしまいました。
ちなみに大規模物件を建ててよく問題になる大手のデベロッパーです。
そのマンションは見放されたのでしょうか。

回答No.1

6dou_rinne

管理組合は自分たちで作るものです。
ひとをあてにしても誰もしません。

お礼

ありがとうございます。
自分たちって具体的にはどうするのでしょうか？