マンション管理組合の権限について

質問

「ベランダの防水をチェックしたい」というので、業者の希望する時間に立ち会えなかったので、マンション管理会社に鍵を預けました。すると、マンション管理組合の理事長の入室許可をしていないのに、勝手に入室し、勝手に室内を写真撮影されました。
　マンション管理組合宛に「入室許可をしたが写真撮影を許可はしていない」「マンション管理会社と専門業者の入室許可をしたが理事長の入室を許可した覚えはない」「再発防止の為、理事長に厳重注意を与えて欲しい」という文書を提出しましたが、長い間、何も返答がありません。
　２年以上たった後で「古い事なので事実関係が明らかでない」「管理会社に入室許可をしたのならマンションの管理・改修に関することで状況を確認するために管理組合の代表者である理事長が写真撮影する事は当然ではないか」という返事が来ました。
　この様ににマンション管理組合は区分所有者や入居者に許可を得る事なく、勝手に入室し、写真撮影する事が許されるのでしょうか？　管理組合の規約には、特に、この件に関する記述はありません。
　室内を撮影された写真がどの様に使われるかもわからないし、非常に不愉快です。火事などの非常事態なら入室する事も仕方がないとして、緊急性のない「たたの点検」で勝手に入室し、勝手に撮影されたのですが、その様な権限がマンション管理組合にあるのでしょうか？

回答No.2

spock4 · ベストアンサー

理事の経験者です。このような業者の立ち入りによる調査などは、本来マンションの価値を維持するために管理組合が実施するものであり（管理会社からの提案により管理組合が承認することもありますが）、実際には実施能力のない管理組合に代わって業者が業務を行うものです。したがって、調査の承認をしたと言うことは、管理組合に対して承認を与えたことになりますし、承認がある以上、居住者が留守の場合には事故防止のため理事長に限らず理事が立ち会うことは一般的だと思われます。
それをふまえますと、室内（居室内）を撮影されたのは調査内容からの逸脱ではと思います。ただ、撮影された箇所が室内の全景でなく、たとえば室内側からベランダの全景とか、天井のシミ等、調査箇所・問題箇所の場合には調査に関連してやむを得ないのかなと思いますが。
もし、撮影されたのが調査に関係のない部分であれば、管理組合は謝罪すべきと考えます。

補足

＞このような業者の立ち入りによる調査などは、本来マンションの価値を維持するために管理組合が実施するものであり（管理会社からの提案により管理組合が承認することもありますが）、実際には実施能力のない管理組合に代わって業者が業務を行うものです。したがって、調査の承認をしたと言うことは、管理組合に対して承認を与えたことになりますし、承認がある以上、居住者が留守の場合には事故防止のため理事長に限らず理事が立ち会うことは一般的だと思われます。

　「管理会社及び業者」に対して「不在時に入室して、調査の承認をした」「管理会社及び業者」に対して入室許可を与えたのです。説明文ではハッキリと説明されていませんが実際には「管理会社抜きで理事長と業者」が入室したのです。もし、そういう状況なら自分が不在時の入室は拒否して、「業者の都合」を優先するのではなく、「こちらの都合」を優先して在室時の調査のみを認めたでしょう。

＞それをふまえますと、室内（居室内）を撮影されたのは調査内容からの逸脱ではと思います。

　ですよね。

＞ただ、撮影された箇所が室内の全景でなく、たとえば室内側からベランダの全景とか、天井のシミ等、調査箇所・問題箇所の場合には調査に関連してやむを得ないのかなと思いますが。

　私が不在時に理事長が入室の許可を求めても拒否しましたが、その理由は「素人にはわからない」からです。実際、室内の水漏れの調査だったのですが、相当の突風が吹かないと雨水が侵入する訳がない軒下にあるクーラーパイプ用の穴の撮影をして「ここから雨水が浸入したのかもしれない」と言い出す始末です。その要領で「ここかも知れない」「こちらかも知れない」とほとんどの部分の写真撮影をしているのです。
　結局、水漏れの原因は理事長の撮影した部分とは関係のない所でした。だから、素人の判断は間違いが多く、自分が在室時なら写真撮影をやめさせる事もできるので入室許可をしたかも知れないですが、不在時の素人の入室は認めなかったでしょう。

＞もし、撮影されたのが調査に関係のない部分であれば、管理組合は謝罪すべきと考えます。

　ですよね。その理事長は別の理由で（権力争いに負けて？）解任され、別の人間が理事長になっていますが「個人的な恨みの問題」と言って、管理組合は謝罪をせず、元理事長に注意も与えず、「当然ではないか」という返答しかしないのです。権力争いで勝ったという理由だけで理事長になった人間には知識も能力もないようです。

　貴重なご意見、有難うございました。

回答No.6

teinen

マンションの管理組合の理事長をしております。
　ベランダ（バルコニー）は専用使用部分ではありますが，共有財産ですので，管理組合が維持管理します。ベランダの防水チェックが必要であったのであれば，階下の居住者から，「上階のベランダから水漏れがする。」という苦情が寄せられたのではないかと思われます。このような事情ですと，階下の居住者にとっては緊急性のある事項ですので，防水状態を確認する必要があります。
　区分所有者の専有部分を通らずに当該ベランダを点検しようとすれば，足場を組むか，屋上からゴンドラを降ろさなければなりません。そのために膨大な費用を掛けるわけには行きませんから，区分所有者に対し，専有部分の立入を求めます。
　うちのマンションでこのようなことがあり，専有部分への立入を求めたことがあります。うちのマンションの管理規約ですと，立入を求めることができるのは理事長のみであり，管理会社は理事長の了解なしに区分所有者に対して立入を求める権限がないため，管理会社は理事長の了解を得て，理事長の代理人として区分所有者に立入を求めました。
　ですので，うちのマンションでは，管理会社に鍵を預けて入室を許可したということは，理事長に入室を許可したことになります。
　もちろん，理事長である私は，防水の専門知識があるわけではありませんし，私自身が立ち入るには仕事を休まなければなりません。それよりも，同じマンションの住民として，ただ通り抜けるだけだとしても，他の入居者のプライバシー空間である室内に入ることは好ましくない（逆の立場ですと，質問者同様に理事長に入って欲しくない）と思ったこともあり，管理会社の技術者と防水専門業者に任せました。
　また，防水の施工に問題があった場合には，後日，修繕のために再度立ち入らせていただく必要があるので，区分所有者の立会も求めていますから，区分所有者と日程の調整をします。
　区分所有者の不在時に立入ることにした管理会社の対応にも問題があるように思います。

　点検箇所であるベランダの写真撮影であれば，管理会社や防水専門業者に任せれば良いことです。点検費用の中に写真撮影代も含まれているのですから。なのに，管理組合の理事長が写真撮影をしたのは解せません。その上，点検箇所とは全く関係のない室内を撮影したのは言語道断です。管理会社の者も制止しなかったのでしょうか。静止されてもきかない理事長なのかも知れませんが。
　うちのマンションで理事長である私がそんなことをすれば，管理組合の総会で吊るし上げをくらってしまいます。管理会社もやり玉に上がります。
　文書回答を求めるよりも，管理組合の総会で発言し，謝罪を要求された方が，他の区分所有者の理解も得られると思います。

回答No.5

spock4

＃２です。補足がつきましたので、私の個人的な意見等を。
＞実際には「管理会社抜きで理事長と業者」が入室したのです。
私のマンションでもこのような状況になる可能性はあります。管理会社側の人間は、通常管理人しか居りませんし、通勤の管理人ですので、休日にはおりません。ですので、そのようなときに立ち会うのは理事になるわけです。
＞理事長が入室の許可を求めても拒否しましたが、その理由は「素人にはわからない」からです。・・・結局、水漏れの原因は理事長の撮影した部分とは関係のない所でした。
通常、点検・調査は専門家が行うものですが、事前に（素人の理事長が）写真撮影をしたり、調査をするということが分かっていたのでしょうか。質問や補足からは、いかにも前もって分かっていた。ように読めるのですが。
＞写真がどの様に使われるかもわからないし、非常に不愉快です。
ごもっともだと思います。今後も住まわれるのでしたら、理事会に対し次のように要望されるのがよろしいのではないでしょうか。（個人的感情は抜きにして客観的事実のみの要望とする。）
１．撮影された写真は結局不要だったのだから（プライバシーの侵害にもなるので）、ネガ（デジカメでしたらデータ）ともども廃棄すること。
２．素人が（専門家の指示によらずに）現場写真を撮るのは（撮ったのは）、管理費の無駄遣いになるので、再発防止に努めること。無駄となった分については、当時の役員に弁済をさせること。
こんな感じでいかがでしょうか。

補足

＞通常、点検・調査は専門家が行うものですが、事前に（素人の理事長が）写真撮影をしたり、調査をするということが分かっていたのでしょうか。質問や補足からは、いかにも前もって分かっていた。ように読めるのですが。

　『事前に（素人の理事長が）写真撮影をしたり、調査をするということ』はわかりません。わかっていたらハッキリと拒否していました。不在時の入室も拒否し、「この時間なら在宅なので、この時なら点検を許可する」という態度を取ったでしょう。

＞理事会に対し次のように要望されるのがよろしいのではないでしょうか。（個人的感情は抜きにして客観的事実のみの要望とする。）
＞１．撮影された写真は結局不要だったのだから（プライバシーの侵害にもなるので）、ネガ（デジカメでしたらデータ）ともども廃棄すること。
＞２．素人が（専門家の指示によらずに）現場写真を撮るのは（撮ったのは）、管理費の無駄遣いになるので、再発防止に努めること。無駄となった分については、当時の役員に弁済をさせること。

　まず、写真撮影は理事長個人のカメラ＆費用でやったもので、費用的な損害を管理組合に与えたものではないでしょう。
　その他のご提案については参考にさせていただきますが、何しろ、「２年以上たった後で」返答してきた内容が『「個人的な恨みの問題」と言って、管理組合は謝罪をせず』という状態で、次回の返答も「２年以上後」になるかも知れません。

回答No.4

toshi-tsugu

管理規約の詳細が判りませんが、ベランダは共有部分としている団地（マンション）が多いと思います。そう考えると、ベランダの管理権限は管理組合あります。しかし現実にベンランダは専有部分のようにして使用しています。そこで専有部分を通りベランダに行くので、質問者の了解を得たと考えられます。質問者は立ち会えないという理由で、鍵を預けたと思います。依頼された側は、不測の事態を懸念して専門業者の他に担当理事あるいは理事長が立ち会わせたよ思います。このような対応をするのはごく普通のことではないでしょうか。

これ以上の事情は判りませんが、文面ｋら感情的なもつれがあるのかなとも想像します。

団地（集合住宅）内は専有部分の他に共有部分があるのですが、それを誤解して住んでいる人がいるので困ることがあります。下水用配管は共有部分で、その掃除は各戸の専有部分に入らないとできません。掃除を断り部屋に入らせない人がおり、水漏れの原因を予防することも回避される人がいることも事実です。

一般論ですが、団地（マンション）のような集合住宅では、専有部分と理解している居住区間にも共有部分があることを忘れないで下さい。所詮は、共同生活ですので、自分の気に入らないこととも多々あると思います。

補足

＞依頼された側は、不測の事態を懸念して専門業者の他に担当理事あるいは理事長が立ち会わせたよ思います。

　これは違います。私は「管理会社が立ち会う事を前提に」「管理会社と業者に入室を許可し」「管理会社に鍵を預けた」のです。

＞このような対応をするのはごく普通のことではないでしょうか。

　つまり、「区分所有者の意思を無視して、理事が入室し、撮影する権限がある」というご意見でしょうか？　ご意見をして拝聴させていただき、参考にさせていただきます。

　今後、この様なトラブルを回避する為に「不在時の入室を拒否する」「いつなら在室なので、この時に来い！」という態度と取る事にします。

回答No.3

hanka2

写真撮影されたのは「室内」ですか？「ベランダ」ですか？
それにより答えが変わりますので補足説明して下さい。

補足

＞写真撮影されたのは「室内」ですか？「ベランダ」ですか？

　最初、「ベランダの防水のチェック」という事だったのですが、写真撮影されたのは「室内」を含めて、あちこち、撮影されました。

回答No.1

-phantom2-

＞その様な権限がマンション管理組合にあるのでしょうか？

そのような権限はありませんが、今回は質問者さんが許可したから入室したのでしょう。

＞「たたの点検」で勝手に入室し

立ち会えないので鍵を預けた、という事なら、勝手に入ったことにはなりません。鍵を預けることにより許可してます。

また入居者の不在時に業者が点検などで入室する場合は、業者だけに任せたりせず、管理会社や管理組合の人（質問の場合は理事長）が立ち会う事はおかしくないと思います。

写真撮影も点検した部分を写真に撮るのは当たり前でしょう。
それ以外の関係ない部分の撮影や、点検部分であってもプライバシーにかかわるものが、写りこむような撮影であれば非常識と思います。

質問者さんは理事長とそりが合わないように文面からは読み取れますが、個人的な感情と管理上必要な点検作業を、一緒にしないほうが良いと思います。

補足

＞＞「ただの点検」で勝手に入室し
＞立ち会えないので鍵を預けた、という事なら、勝手に入ったことにはなりません。鍵を預けることにより許可してます。

　「マンション管理会社と専門業者の入室許可をしたが理事長の入室を許可した覚えはない」であり、「理事長が勝手に入室した」という意味です。

＞写真撮影も点検した部分を写真に撮るのは当たり前でしょう。

　専門家が「問題点」を写真撮影する事は特に否定しませんが「素人が間違った部分まであちこち撮影する事」を「当り前」と表現する事には納得できません。

　再発防止の為に「不在時の入室を拒否する」「いつなら在室なので、この時に来い！」という態度と取るしかないという事ですね。

＞質問者さんは理事長とそりが合わないように文面からは読み取れますが、個人的な感情と管理上必要な点検作業を、一緒にしないほうが良いと思います。

　これは勝手な想像でしかないでしょう。確かに、それまでの言動から「理事長は非常識」と判断していましたが、「個人的な感情」でとやかく言っているのではなく、「具体的な事実」に対して不満を持っているだけです。よって、回答も「具体的な事実」についてだけを判断した上でお願いします。