この中古物件について、ご意見ください。

質問

細かいことを以前にも質問したのですが、
総括してみなさまのご意見を聞きたいと思い、再度質問します。

まず、今たいへん気に入っている中古マンションがあります。
間取り、立地、価格、どれも私たちの理想に近いものでした。しかしいくつか問題点もあって、それをお聞きしたいのです。

まず一つは、ここは自主管理となっているのですが、大規模修繕計画というものがまったくなく、修繕は必要箇所があればその都度対応するという体制になっているそうです。
そのためか、修繕費が月額5500円と安くなっています。（全50戸の中規模マンション、希望物件は約82平米）安いのは入居時に一時金があったかららしく、今は
総額5千万ほどの積み立てがあるらしいです。（これは管理費などの余り（2000万）もプラスして）これが妥当な金額か、計画もなくて大丈夫なのか、心配です。

もう一つは、管理体制や問題を調べようと思って議事録の開示を要求したところ、ないと言うのです。
総会ではほとんど収支報告ばかりで、なにか問題があれば回覧でまわして採決をとる、という答えでした。
しかし前日いただいた管理規約には、きちんと議事録をとること、とあります。会計報告は、外部の人間には見せられないとのことだったので、修繕積み立て金の残高だけ教えてもらいました。

営業さんも大変熱心で親切、物件も申し分ない、しかし管理が心配なのです。マンションは管理を買えとは耳にタコですが、ぜひ皆さんのご意見を聞かせてください。

回答No.1

st_tail · ベストアンサー

あくまでも私見ですが、私ならあきらめます。

自主管理は、うまくいっている内は良いのですが、中には修繕費や管理費の使い込みなどが起きる事もあります。そうなった場合、管理会社社員の使い込みであれば、会社がたいてい弁償してくれますが、理事長個人での使い込みでは、立証も弁済も困難を極めます。まして、議事録類が全く残っていないのでは・・・。それに、会計報告を見せられない、と言う事実が、かなり引っかかります。ちなみに議事録を作成していないのは、区分所有法違反になります。

そのマンションがそんな事になる、とか、そういう状態だ、と言うわけではありませんが、万が一そのような事態になったときのことを考えると、やめた方が宜しいかと思われます。

実際、自主管理でこのような事が起きたマンションを知っていますので、私はどうしても悲観的な考えをしてしまいます。そのマンションも毎年きちんと総会を開いて決算報告をしていましたが、ある年、新規に入った方が調べたところ、会計に大穴が開いている事が判明しました。どうやら粉飾決算をしていたらしいのです。

自主管理は、どうしても中心になって動いている方、２，３人の意向に沿ったものになりがちです。そこへ新しく入ってきたあなたが、あれこれ言っても相手にしてもらえない可能性が高いと思います。

それと、修繕積立金の金額ですが、マンションの築年数がわからないので、断言はできませんが、額から推測して７，８年くらいでしょうか。だとしたら、ちょっと安いかな、と思われます。ただ、５０戸クラスなら、都内でも４千万円強あれば、１０年目の大規模修繕はできると思いますので、その工事が終わった後に値上げを検討する事になるでしょう。都内であれば、専有面積１平米あたり２００円程度は必要と思われます。

ご参考になれば、幸いです。

お礼

ご回答ありがとうございます、感謝します。
補足ですが、仰るとおり築8年のマンションです。
少し田舎になりますが、それでも1平米150円以上は
いると聞いたことがあります。そしてこのマンションは、1平米73円・・・無理がありすぎますよね。
あと会計報告は、過去に第3者に見せてトラブルになったというのです。それで、見せられない、と・・・。
でも議事録を作成しないのは違法なのですね、知らなかったです。確かに、これを見せてもらえないマンションはやめたほうが良い、と言うのを聞いたことがありましたが、違法なんてとんでもないことですね。

あまりにも条件が良かったので、私たちもだめだとわかっていながらあきらめられない部分がありました。
はっきりと仰っていただいて、また自主管理のトラブル例も挙げていただけて、かなりあきらめがついてきました。
そんな形で入居できても、後々苦労するのは目に見えていますよね。

本当に、いろいろ細かく書いてくださって、ありがとうございます。これからも勉強して、良いマンションを購入したいと思います。

回答No.4

nachiguro

すいません。
＞珍妙無類な管理会社ですね。

自主管理ですか…
なるほど、だったら尚の事やめた方が良いです。
１さんが言う通り役員の管理費等の使い込み、誤った区分所有法の解釈など既にココで出ていますし、役員になった時この手のマンションは人一倍苦労するでしょう。

絶対に手を出さないほうが良いと断言しますし、大手の一流と呼ばれる管理会社もこの物件の管理は行わないでしょうね。恐らく…

確かに管理会社は今、デベ系独立系問わず管理物件の争奪戦をしています。しかし、どんな管理会社でも管理物件は選びます。私は双方（デベ系独立系）の経験者として言わせて貰うなら、この手の物件データを開発担当者に話しても、受けないでしょうね。
それは確実にいえます。

お礼

またまた、ありがとうございます。

>どんな管理会社でも管理物件は選びます。

これはなるほど、と思いました。
誰だって、進んでトラブルに巻き込まれるようなことはしませんよね。
私ももっと慎重になり、そういうものを買ってしまわないように、もっともっと勉強したいと思います。

みなさん本当にありがとうございました、今回はこれで締め切りとさせていただきます。

回答No.3

nachiguro

korokoro56222さん。nachiguroです。

前回の質問以降、本業＆私事が忙しくなり レスを入れられなくなり申し訳ありませんでした。

前回の質問
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1715599
に沿った内容と併せて回答いたします。

確かに、タイル張りと吹き付けの場合、タイルの方が施行工事費は高いと言われますが、あの5000万円という数字は剰余金1割を見ての概算数字と考えて下さい。
理由として、長期修繕計画を作成する時は「Just Now」という概念での見積りではなく「Future」の見積りですから、足場、塗料、タイルコート、屋上防水の施行（シート／モルタル／スレート）等の単価が変わってくることを勘案せねばならず、どうしても高く見積りを算出するのが常です。
その要因としては

算出して不足した場合「適正な時期に適正な施工が出来ない」状況が出来てしまうよりもお金が余った方が、突発的な機械故障（給水ポンプの故障等）に対応できる側面がある。

このような理由の元に、私が何の資料を持たず1番最初に説明する際はこのような説明を致します。
勿論、具体性が必要な時は1級建築士などの専門家による建物診断等を行い、そこでもう少し具体的な（必要個所と不必要な箇所の絞込み）を行い、そこで長期修繕計画の修正などを行う事はあります。

さて今回の本題ですが、管理組合が設立されている場合管理規約に制定されていなくとも区分所有法で議事録の保管並びに開示要求があった場合、議事録の存在が無いと言うのは珍妙無類な管理会社ですね。

はっきり言って理事会議事録がない管理組合自体もＤＱＮ（その殆どは管理会社が原案作成し、理事は内容を確認し間違いがあれば訂正し、内容に相違無き場合は署名押印し相応の場所に保管する）のが通常ですが、それが無いのは非常に問題ですね。

例えば未収問題や建築瑕疵問題或いは管理会社変更や更新関連に関して司法判断を仰ぐ場合、議事録は「完全なる司法証拠書類」として認知されているわけですから、それが無いことは非常に問題です。

また、回覧形式というのであれば恐らく書面決議の事をやっているんでしょうけど、規約でも区分所有者（管理組合員）全員の署名押印が無ければ総会があったものと見なされないわけですし、1名でも外部所有者が現れた際はどの様にするのでしょうか？
また、通常総会は標準管理規約に基づけば（採択していれば）決算月以降2ヶ月以内に開催しなければならず、その召集は、通常開催日の2週間前というのが原則となっています。（例外規定として中5日を下回らないとありますが、これは理事会の承諾が必要＝理事会議事録の添付が望ましい）

私でしたら、このような物件が心のそこから気に入っているのであれば買うのも仕方ないかなとは思いますが、何も管理体制が整っていない物件を買ってという思いはあります。

恐らくですが、この物件と近隣の同じような物件を比較した際この物件価格はかなり安いのではないのですか？
ともすれば、殆ど価値はないと思いますよ。

回答が遅くなった事について重ねてお詫びいたします。

お礼

前回に続きお答えくださって、本当にありがとうございます。回答が遅いだなんてとんでもありません、感謝しています。
今回もいろいろと細かいご指摘を頂いて、本当にこのマンションを買うのが怖くなってきました。管理が一番大事だというのが、身にしみてわかるような気がします。

最後に仰っているように、この物件は他のものと比べて
破格の値段と言って良い物件でした。じつは普通の不動産屋のものではなく、大手ハウジングメーカーが取り扱っているものなのです。
どうやら売主がそのハウジングメーカーで戸建を立てるらしく、仲介に入っているようです。たまたまインターネットで見て、「掘り出し物だ！」と主人と舞い上がっていたのですが、不動産に掘り出し物なし、とはよく言ったものですね・・・勉強になりました。

修繕費についても、やはりギリギリでは後々困ることが多いですよね。一回目より二回目の修繕の方がお金がかかると聞きましたが、もし一回目でほとんど使い果たしてしまえば、倍のペースで積み立てしていかなければいけないこともあるでしょうね。
おまけにここには修繕計画というものがないので、値段の妥当性もわかりませんし、この先どうなるのかという不安が常につきまといます。

やめたほうが・・・ではなく、ぜったいやめなさい！と言っていい物件だとはっきりわかりました。
こんな不安をかかえてまで買う必要なんて、どこにもありませんよね。今日、お断りの電話を入れようと思います。

今回は本当にありがとうございました、また何かあったらここで相談しますので、よろしくおねがいします。

回答No.2

noname#17334

>まず、今たいへん気に入っている中古マンションがあります。
そうですか。管理だけが不安ということですね。

＞間取り、
これは、変えられそうで簡単に変えられません。よい間取りはなにより重要。

＞立地、
これは、周辺に供給が多ければ、またばまた出る可能性もありますが、その
土地以外に考えにくいというものならば、今回の物件を重視すべきでしょう。

＞価格、どれも私たちの理想に近いものでした。

＞まず一つは、ここは自主管理となっているのですが、大規模修繕計画というものがまったくなく、
＞修繕は必要箇所があればその都度対応するという体制になっているそうです。
築８年といえば、築浅の部類です。
最初から、自主管理であったはずもなく、おそらく新築分譲時には管理会社がついて分譲
されたものと思われます。
自主管理とは、管理を一括外注しないで分離発注するという意味です。
たとえば５０戸のマンションならば、エレベータがあるでしょう。エレベータの法定点検や
保守契約は、エレベータ保守会社としているでしょうし、電気設備の保守点検、揚水ポンプの
点検、樹木の剪定、共用廊下　玄関の清掃、それぞれ専門業者と契約して外注している
はずです。
考えられるは、管理組合（理事会）と管理会社がうまくいかなくて、途中から契約を解除して
分離発注＝自主管理に切り替えたのかもしれないということです。
その辺の経緯を確かめる必要がありますね。
よく解釈すれば、管理組合の中に、経済観念の発達した管理の専門家がいて、自主管理に
よって大幅に「管理費」を節約している可能性もあります。
ただし、普通の非専門家にとってマンションの自主管理などは、やっかいなだけで関わりたくない
というのが本音。ですから、自主管理になってこのかた、一部のマニアックな区分所有者が
理事長を長年継続して勤めているという可能性があります。
金のトラブルさえなければ、それで何も問題ないのですが、えてして業者の供応やバックマージン
などを受け取ったなど、妙な噂をささやかれたりするものです。
５０戸といえども、管理費は月額一戸あたり１万円以上は必要です。駐車場使用料なども管理費に
まわされているはずです。年間最低でも８００万から１０００万円の費用が使われるなかで
自主管理で問題がおこらないというのはよほどの理事会のメンバーがしっかりしているか無関心か
どちらかです。

＞そのためか、修繕費が月額5500円と安くなっています。
マンションでは、管理費と修繕積立金というふたつの収入で管理をまかなっています。
修繕費といわれるのは、修繕積立金のことと拝察したします。
年度の管理組合会計では、
(1)清掃、保守点検費、管理人常駐費、樹木の剪定　配水管清掃、受水槽清掃などの費用
(2)長期修繕のための積み立て会計
を区分します。

＞（全50戸の中規模マンション、希望物件は約82平米）安いのは入居時に一時金があったかららしく、
＞今は総額5千万ほどの積み立てがあるらしいです。（これは管理費などの余り（2000万）もプラスして）
＞これが妥当な金額か、計画もなくて大丈夫なのか、心配です。

とにかく、理事長さんにお会いになってお話を訊くのが一番安心できるでしょう。
私は購入希望者だが、自主管理というのは初めてで内容に不安を感じると正直に聞きます。
自分で訊くのがはばかれるのなら仲介さんに聞いてもらいましょう。

＞もう一つは、管理体制や問題を調べようと思って議事録の開示を要求したところ、ないと言うのです。
これは、普通管理会社が議事録を作ってくれるケースが多いのですが、自主管理になると
本来の書記役が書記をとらないとこういう事態になるのです。

＞総会ではほとんど収支報告ばかりで、なにか問題があれば回覧でまわして採決をとる、という答えでした。
それならば、会計担当はいるわけですね。
それと、理事会があるはずで、理事会が運営されていないとすると、実質理事長と会計担当理事に丸投げで
管理をまかせたかたちになっていますね。

＞しかし前日いただいた管理規約には、きちんと議事録をとること、とあります。
＞会計報告は、外部の人間には見せられないとのことだったので、修繕積み立て金の残高だけ教えてもらいました。

あまり人を疑いたくはないですが、どういう心境で厄介な組合会計や財務や発注業務を引き受ける人がいるのか
その辺が気になりますねぇ。
工務店を自営でやっている人が理事長で、ビルメンテ会社に勤める人が副理事長だったりしませんか？

＞営業さんも大変熱心で親切、物件も申し分ない、しかし管理が心配なのです。
８年目でそこそこ金が積み立ててあれば、大規模修繕は問題ないです。問題は民主的な全員参加の管理組合
になっているか・・です。
マンション管理に無関心な区分所有者ばかりだと、先々トラブルが起こったときの対応がやっかいですね。

＞マンションは管理を買えとは耳にタコですが、ぜひ皆さんのご意見を聞かせてください。
管理は金では買えません。区分所有者としての情熱で創り出すものだと思います。
どういう人が理事長で、何年そのポストにい座っているかですね。
持ち回りで毎年理事長も理事もかわって、なおかつ発注もうまくいって金も浮いているというのならこれは
逆にいい管理というべきです。

お礼

いろいろと詳しいご説明、本当にありがとうございます。

まず元の管理が何だったかということですが、
このマンションは住宅都市整備公団のものであったらしく、市のほうから人間が来ていたと聞きました。
しかし常駐ではなかったので、それではやめて自分たちで管理し、管理費を下げようということだったらしいです。
お答えでは自主管理でも1万円以上は必要と書かれていましたが、管理費は5000円と安く、駐車料金も5000円前後です。
つまり、積立金、管理費、駐車場を合わせて15000円くらいなのです。
とにかく住宅ローン以外のお金を少なくしています、
というのがウリ（？）なんだそうですが、安すぎても後々困るだけでは・・・と心配になったのです。
あと一応役員は2年年期で順番に回っているそうです。
でも、私は実家もマンションなのですが、母に聞くと
総会でもみなさん活発に発言していらっしゃり、管理意識が高いそうです。
そうなると、やはり回覧で是非を問うたりせず、
顔をつき合わせて協議しあうのが大事なのではないかと思うのですが・・・
一概にそうとは言えないんでしょうか、わからなくなります。
しかし、会計報告も議事録も何も見せてもらえず
不透明な部分が多いので、この物件については夫も私も、あまり良い印象がなくなってきました。
あきらめようか、という空気が流れています・・・。
中古物件を探すのって、本当に難しいんですね。

ともかく、素人の質問に丁寧にお答えくださって本当に
ありがとうございます。これからも家探しで何か
あれば相談したいと思いますので、よろしくお願いします。