袋小路にある土地の長所・短所

質問

土地購入を考えています。
そして、ハウスメーカーに家を建ててもらう予定です。

ある土地を見つけました。
周辺環境、交通など諸条件は合致しました。
ただひとつ気になることが。

　　　　　　　Ｉ　　　　　　　　　　　　　Ｉ
　　　　　　　Ｉ　　　　　　土地　　　　　Ｉ
　Ｉ－－－－Ｉ　　　　　　　　　　　　　Ｉ
　Ｉ　　　２．７ｍ　　　　　　　　　　　　Ｉ
　Ｉ　４ｍＩ－－－－－－－－－－－Ｉ
　Ｉ　　　Ｉ
　Ｉ　　　Ｉ
　Ｉ　　　Ｉ
　　　５０ｍ
　　　　↓

土地の周りすべてが他の隣家に囲まれています。
唯一の出入り口が上図の北東にある2.7mの道路です。
これは数メートルで４ｍ道路に接しています。
この４ｍ道路は袋小路になって（南側が行き止り）いて、５０ｍほど先でよく車が行き来する公道に接しています。

家を建てる時の何か規制にひっかかったり、将来こんなことが起こりえる！等、何かしら不便な点等あるのでしょうか？
こういう土地の長所・短所（特に短所）を教えていただけないでしょう。

ちなみに土地の建蔽率は60%、容積率は200%で、第1種中高層住宅地域です。
現状まわりの建物はほぼ全部２階建て民家、およびアパートです。

回答No.4

takasan1029 · ベストアンサー

建築基準法の接道義務を、敷地延長部分で取るのか、北東2.7ｍの道路で取るのか、ご質問の中では分からない状況ですが、仮に敷地延長部分で取った場合、短所はズバリ、火災の時、逃げ切れない可能性があるというです。
図を拝見すると、敷地延長部分が50ｍ程ありそうですが、有事の際、消防車が入っていけるか疑問です。
他には、当然の事ですが、日当たり、風通しが悪いと思います。結露やカビに注意が必要でしょう。
さらに、敷地延長部分の所有者がどなたなのか、この図では分かりませんが、仮に同一所有者であった場合は、敷地延長部分も建蔽率、容積率の算出をする際の敷地面積に算入されます。
従って、60、200の建蔽率、容積率がありますが、希望の床面積の建物が建つのか、不明です。
既にご回答されている方もいらっしゃるようですが、北東側2.7ｍの道路が、建築基準法におけるどのような道なのか、調査が必要であり、行政によっては、敷延部分の状況で、条例(建築基準法より厳しい規制です。)を設けて建築を制限しているところもありますので、今一度、綿密な調査をされたほうがいいかと思います。
また、ハウスメーカーには、この土地についてのモデルプランを作ってもらい、そのプランで本当に確認が下りるのか、調査が必要だと思います。
不動産の値段には、必ず理由があります。相場よりかなり安いようで、長所ではありますが、将来泣きを見ないためにも、徹底的な調査を実施していただきたいと思います。

補足

>敷地延長部分の所有者がどなたなのか、この図では分かり>ませんが、仮に同一所有者であった場合は、敷地延長部分>も建蔽率、容積率の算出をする際の敷地面積に算入されま>す。

この部分が分りかねますので、教えていただけますでしょうか。
敷地延長部分とは2.7m道路のことを言っていますか？
土地は2.7m道路も含まれる。と言うことでしょうか？
敷地面積は約50坪です。
2.7m道路の面積は2坪程度だと思います。
もしかして、2.7m道路も含めて購入することになるかもしれない！？と言うことを言われていますか？

４ｍ道路の方は私道で周辺住民で等分に負担するということは行っていないと言っていました。
でも、土地の値段には影響もしないとも。

いただいた様々なご指摘、
早速、明日不動産屋に会うので聞いてみます。
本当にありがとうございました。

>将来泣きを見ないためにも、徹底的な調査を実施していた>だきたいと思います。

ありがとうございます。
肝に銘じて置きます。

回答No.5

takasan1029

ご返事遅くなりました。
私の読解力不足並びに他のご回答者へのご返事をしっかり読んでいなかった関係で、私が勘違いしていたと思います。
私は4ｍの道路部分がsortaroさん所有と思っていた事、2.7ｍ道路がこの図には記載されていないものの北東側にあるのかと思っていました。
ところが、再度読み返してみましたら、「2.7mの敷地延長部分のある土地で、接面間口が4ｍ私道に接している約50坪の土地」という事が分かりました。失礼いたしました。こうなると多少話が変わると思います。
まず、一番大事なのが、この4ｍ私道とおっしゃている道路が、建築基準法上の道路に該当するかという事です。私は、この物件について、公図や地積測量図、登記簿等の諸資料を拝見しておりませんので、回答を断定することができない状況ですが、一般的に4ｍの幅員のある道路が私道である場合は少ないかと思われます。(私はいままで、1件しかそのような道路を見ておりません。)
ご参考までに以下に建築基準法上の道路説明をした京都市のホームページの該当部分を貼り付けておきます。

【法42第1項第1号の道路】
（道路法による道路） 道路法（昭和27年法律第180号）による道路
　《一般国道，都道府県道及び市町村道等で，幅員４ メートル以上のものです。》
【法第42条第1項第2号の道路】
（都市計画法等による道路） 都市計画法、土地区画整理法（昭和29年法律第119号）、旧住宅地造成事業に関する法律（昭和39年法律第160号）、都市再開発法、新都市基盤整備法（昭和47年法律第86号）又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法（昭和50年法律第67号）による道路

　《原則として道路法による道路（第１項第１号の道路）となっているのが一般的ですが，公道に移管されないで事業主等が管理している場合には，この道路に該当します。》

【法第42条第1項第3号の道路】
（基準時に存在していた道） 法第３章の規定が適用されるに至つた際（「基準時」という。）現に存在する道

《本市における基準時は地域により異なり，京都市告示２３２号で定めるとおりです。この基準時に道路としての構造形態が有り，一般通行に利用されていた幅員４メートル以上の道が該当します。》

【法第42条第1項第4号の道路】
（事業執行予定の道路）
道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法による新設又は変更の事業計画のある道路で、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの

【法第42条第1項第5号の道路】
（位置指定道路） 土地を建築物の敷地として利用するため、道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、新都市基盤整備法又は大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法によらないで築造する政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの

【法第42条第2項の道路】
(みなし道路）
基準時に現に建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満、１．８メートル以上の道で、特定行政庁の指定したもの

　《建築基準法上の道路の幅員は原則として４メートル以上が必要となります。
　しかし，基準時以前から４メートルに満たない道で，既に建築物が立ち並んでいるような場合に，この道を『道路』でないとすると，改築等の再建築ができないことになります。
　そこで，このような幅員が４メートルに満たない道（公道であるか私道であるかは問わない。）にあっては，道の中心線から２メートルの後退線（当該道がその中心線からの水平距離２メートル未満で，がけ地，川，線路敷地その他これらに類するものに沿う場合においては，当該がけ地等の道の側の境界線及びその境界線から道の側に水平距離４メートルの線）を道路の境界線とみなし，この境界線まで後退することによって建築を可能とするという道のことです。
　通称で『２項道路』または『みなし道路』と呼ばれています。》

　以上の道路に該当していれば、それほど問題はないかと思いますが、ここでは説明されていない建築基準法第43条但書道路だったりした場合は、建築確認が下りない可能性、つまり違反建築になる可能性もあり、このほかに、行政がまだ、建築基準法上の道路の判定をしていない場合もあります。もし、住宅ローン等をお考えの場合は、融資承認が下りない場合もありますので、その件についても、営業担当者に金融機関に事前診断してもらうよう要望を出されてみてもいいかと思います。
なお、何故4ｍ私道をほとんど見ないかという事ですが、私道ですと、2項道路か位置指定道路の場合が殆どで、この場合前者ですと4ｍ未満、後者ですと4.5ｍという事が多いからです。もしかすると、現況3.8ｍの幅員を四捨五入して4ｍと仰っているのかもしれないですね。
また、接面道路が私道の場合は、ご回答されている方もいらっしゃったとおり、上下水道、ガス管が問題になります。まして今回の場合、公道に接するのが35ｍ位先のようですので、もし管が入っていない場合、多額の引込費用が発生することがあります。水道、ガス、下水については明日しっかりご確認下さい。ある程度発生する費用も業者は把握しているかもしれませんので、概算額は聞いていただきたいと思います。
また、私でお力になれることがあれば、ご質問して下さい。但し、判断資料が殆どない状況ですので、分からない事は業者、ハウスメーカーの方と、しっかり打ち合わせをして下さい。

お礼

お礼が遅くなりまして申し訳在りませんでした。
いい加減な推測でコメントするよりも、詳しいことが分ってからお返事しようと思っていたものですから。

どうもここが安いのは間口が狭いだけではないそうです。
敷地延長部分の使用に関して隣家と係争中だそうです。
ですから、仮にこの土地を購入したとすると争い事も一緒に漏れなく付いてくる。ということです。

結論としては、プロが購入する分には様々なメリットがあるようですが、素人が買うにはリスクが多すぎるので止めました。

それに、やはり敷地延長もそうですが、間口が狭いことなど、地型が悪い物件は何かと不便で問題を抱え、将来的にも損だと不動産に詳しい知り合いから聞きました。
だから、多少安いからと言って地型が悪い物件は買うべきではないと。

詳しくご説明いただき、本当にありがとうございました。

回答No.3

noname#17429

車の出し入れで苦労しそうですね。
逆に言うと用事の無い車は来ないので、静かで安全だと思います

蛇足。　
道について調べることを提案します。
2.7の道4.0の行き止まり、建築基準法で言う道に当たるかどうか役所で調べてください。

以前、家が建て込んだところに町役場が新しく作った3.8M幅の道が、基準法上の道ではなく、
建築確認を取るのに大変苦労した事があります。

参考URL：

http://www.gtgt.co.jp/chishiki/houki7.html

お礼

不動産屋に確認しました。
家の建築には問題の無い物件だそうです。

袋小路の４ｍ道路の長さは３５ｍ以内ではないか！？と思われる（未確認）そうです。
もしくは何らかの理由で認められている道路。

いずれにしても道路とみなされていると役所で認可はもらっているそうです。

ちなみに、この物件は周辺の相場より20万円／坪ぐらい安くなっているそうです。
理由は、やはりこの問題（接道が狭い）のせいだそうです。
それでもお得なような気がするのですが！？

お蔭様で微妙な問題の確認が取れました。
ありがとうございました。
助かりました。

回答No.2

mio_design

防犯上、人目につきにくいため、一階の窓をFIXにするとか工夫が必要でしょう。また、建設する際にクレーンなど重機を必要とする工法だと建設出来ないか余計なコストがかかるかもしれません。（RCとか軽量鉄骨とか）また、上下水道とガス、電気など引き込みに対して家屋までの距離が長くなるので、外構工事費が若干高めになると思います。
建築基準法的には、4m以上の道路に2m以上接している事とされていますので、問題ないかと思います。ただ、一つ気になるのは、この4mの道路です。袋小路になっているととの事ですが、公道でしょうか？、私道だったら、所有者に新築工事する旨説明し、上下水とガスの本管接続工事のため道路を掘削する許可を貰っておかないといけません。複数居れば持ち分の方全員です（稀に金銭を要求される事もあるようです）この辺りは登記調べればすぐ分かります。不動産屋などによく事情を聞きましょう。

お礼

なるほど。
防犯の問題。
建設上の余計なコスト負担の問題。
インフラの引き込みコストの問題。
４ｍ接道は私道だそうです。
いろいろ勉強になりました。
ありがとうございました。

回答No.1

gamigami

車の制限が出てくるかもしれませんね。
置く場所を作っても転回スペースをとったらどれだけ土地が残るやら。

お礼

そうですね。車の出入り等を吟味しておく必要がありますね。
ありがとうございました。