離婚時に妻が住宅ローンを組むためには？

質問

はじめまして。２９歳で、子どもはいません。皆さんのお知恵をぜひおかし下さい。
結婚するときに（昨年２月）、夫名義で２１００万円の新築マンションを購入しました。頭金として７００万円を支払い、１４００万円（期間３０年）を公庫から借り入れました。
今、夫と離婚することに関しては合意できましたが、マンションは私に譲るということについて手続き等、どうしたら良いか分かりません。
私は今年の４月に転職し、民間会社の正社員ですが、年収は３６０万円（税込み）程です。
勤続年数が短い事と年収が低いため、ローンを組むことは難しいでしょうか？
なお、共有財産として、貯蓄の８００万円を折半し、ひとり４００万円の現金はあります。
アドバイスお願いいたします。

回答No.1

lemonbarm · ベストアンサー

まず確認しないといけないのは
１．３６０万円の年収は去年の年収でしょうか、今年の見込み年収でしょうか
２．４月に転職とのことですが、４月から正社員ですか？
　　転職前と職務内容はかわりましたか？
３．その他の借入はありますか
４．物件の価値は大幅に落ちていませんか

１．昨年の年収、及び今年の年収に大幅な差（減額）がなければ可能だと思います。
　　基準としては（銀行で基準金利が違いますので目安です）１４００万円借り入れるのに２５０万円～３００万円の年収が必要です。
　　ここに３．の「その他の借入」がある場合は変わって来ます。
２．勤務については都市銀行であっても、１年未満でも借入は可能な銀行があります。
　　そういった銀行でも目安としては最低６カ月勤務ですので、４月１日から正社員であれば今月末で半年を迎えますから、相談の余地はあると思います。
４．貸し付け金額の決定の要因として、物件評価が大きく左右する金融機関もあります。まず、新しいマンションですので大丈夫だと思いますが、念のために相場など確認しておいたほうがいいでしょう。

以上のことをふまえて、借入可能かどうか判断されるといいのではないですか。

お礼

回答ありがとうございます。
少し、補足させていただきます。
１．３６０万円は今年の見込み年収です。
２．４月以前も正社員として働いていましたが、職務内容は違います。
３．その他のローンはありません。
４．物件価格についてですが、全くわかりません。

物件価格、相場等は、不動産屋さんに聞けば良いのでしょうか？？？

回答No.3

lemonbarm

＃１のlemonbarmです

＞１．・・・見込み年収です
見込み年収の場合、今であれば４～９月（６ヶ月）の合計所得を６ヶ月で割、その１ヶ月分の所得を１２倍するという計算になります。
従って、この冬のボーナス等については加算して貰えない場合があります。
また、勤務先から現在（申込時点）での源泉を提出して貰うことが前提となります。

＞２．・・職務内容は違います。
１年未満でも可という銀行の中でも審査基準が微妙に違います
・しっかりした勤務先であれば全然問題ない
・職務内容が同じ転職でなければいけない
・職務内容が同じであれば、６ヶ月未満でもかまわない
等というような差がありますので、不安であれば借り換えの申請をいくつかの銀行に提出してみるのも良いと思います。

＞４．物件価格・・・
相場は不動産業者でも教えてくれますよ。あまり細かな説明をしなくても大丈夫です。

先にも書いたように各銀行で融資条件がかなり違います。
・金利優遇がある（光熱費などを住宅ローンと同じ口座から引き落とす等）
・保証料無料の優遇がある（同上）

一番問題になってくるのは、ご主人からあなたへの所有権移転となりますので、財産分割をきっちりとしておかないと贈与という形になってしまいます。当然油断していると税金がかかってきますので、税理士等に相談されることをお勧めします。
また所有者の変更となるので、今回ローンを借り入れした場合は、本来借り換えではなく新規申込の手続きが取られる可能性が高いと思います。

お礼

回答ありがとうございます。
贈与税や、住宅ローンについてきっちり調べますが、それよりも、この様にきちんと回答してくださる方々がいて、とても嬉しいかったです。
ありがとうございました。

回答No.2

noname#17334

>結婚するときに（昨年２月）、夫名義で２１００万円の新築マンションを購入しました。
＞頭金として７００万円を支払い、１４００万円（期間３０年）を公庫から借り入れました。
ローンもご主人名義ですね。

＞今、夫と離婚することに関しては合意できましたが、マンションは私に譲るということに
＞ついて手続き等、どうしたら良いか分かりません。
マンションの正味財産は　現時点の評価を仮に１割減としても18９０万円
残債が現時点で1360万円あります。
時価－残債＝530万円
マンションを譲るという意味は
１８９０万円の資産と１３６０万の負債をあわせて財産分与するということです。

手続きですが、まず公庫の窓口になっている銀行の融資担当に相談します。
(1)離婚によって、担保物件を妻に譲渡することで抵当物件の所有権が移転する
　これは、抵当権設定者（ご主人）と抵当物件所有権者（奥様）が別人になってしまい
　実行上、抵当権の意味がなくなる。
　金銭消費貸借の契約書のなかにも、上記の場合は金融機関の承諾を得よと書いて
　あります。
　承諾なき場合、一括弁済＝任意売却というケースもありえます。
(2)そこで、銀行は質問者さまがご主人のローンを借り替えることを勧めてきます。
　普通は１３６０万の残債を新たに３５年ローンで組むのですが、ローン審査が通らない
　場合、誰かを連帯保証人に立てろといってきます。親が若くて財産があれば親。
　ない場合、最悪別れる予定のご主人。
(3)厄介なのはローン保証料や、抵当権設定費用・登記費用・不動産取得税で、なんや
　かやで６０万くらい必要になります。
　それと、いままでうけていたローン控除は使えなくなります。

＞私は今年の４月に転職し、民間会社の正社員ですが、年収は３６０万円（税込み）程です。
月々の支払い５．３万円くらいですから楽勝という気もしますが。　　

＞勤続年数が短い事と年収が低いため、ローンを組むことは難しいでしょうか？
＞なお、共有財産として、貯蓄の８００万円を折半し、ひとり４００万円の現金はあります。
持家を手放したくないのなら、最悪　４００万円－諸費用６０万円＝３６０万円を繰り上げ返済にまわし
残債＝新たな借金を１０００万円にすることです。
これならローンは大丈夫という感じです。月々の支払いも３.７万円で楽になりますし。
再婚されたらマンションを売却するか残債を返済して賃貸にすることで考えれば、
いま物件売却してアパート住まいするよりは得策という気がします。

お礼

回答ありがとうございます。
早速、公庫の窓口になっている銀行の融資担当者に連絡をとってみます。