この条件で、銀行の住宅ローンは借り入れられますでしょうか？

質問

残債2200万の住宅ローンを、現在の名義人から、その息子が中古住宅を購入する形で新たに住宅ローンを借り入れる計画があります。
ただし、息子の収入（年収約250万）ではまかなえませんので、息子の母親と叔父を連帯保証人とした上で、叔父所有の不動産を担保に要れる条件をつけようとしています。
息子には奨学金や車のローンが500万程度残っている様子です。

この息子の借り入れ審査、ＯＫか否か？
いかが思われますか？

銀行や不動産業でご経験がおありの方、アドバイスいただければ幸いです。

ちなみに息子の母親の年収は約120万。借り入れ総額は40万
叔父の年収は560万。借り入れ総額は1600万です。

回答No.1

gamigami · ベストアンサー

経験からの話ですが、
まず、親子間での売買自体を良しとしない銀行があります。
次に、息子の年収で借入できる額は一番多いところでも2,000万円程度です。
ただ、車のローンが完済できなければ減額されます。
また、お母様は収入合算者として見た場合、借入があることで不可とされる場合があります。
叔父様については連帯保証人としては共有名義で建物を所有しない限り不適切な人間です。
住宅ローンは本人が住むためのものであり、直系親族が居る場合その人からになるのでここでは先にお父様が該当します。

これだけの問題がありますが、それをクリア出来れば借入も出来るかと思います。
ですが、これは抵当権実行逃れのための工作ですね。
叔父が資金を工面し購入するほうがスマートにやれそうな案件です。
(不動産担保融資の会社も多いです。消費者金融系だけは避けてください)

お礼

早速ご回答をいただきまして、ありがとうございます。
状況がとても窮しておりますので、不安でたまらずにここにご相談させていただいた次第です。

とにかく銀行の方とお話をさせていただき、よい手段があればアドバイスをいただこうと思います。

回答No.3

noname#35582

私の勤務先では、間違いなく「借り入れ不可」の回答を出させていただきます。
なぜならば、親子間における「売買」は認めておりませんので、返済要件の審査をするまでもなく、住宅ローンの申し込みそのものを受け付けません。
その理由は、親名義の住宅を子の名義にするには、（最終的には）相続で可能なためです（いかに仲の悪い親子であっても、それぞれが法定相続人・被相続人であることを変更することはできませんから。遺言とは関係ありません。あくまでも法律上の問題です。）。
贈与税逃れ、相続税逃れにつながることもあり、親子間の売買は「売買」とは認めない－という方針です。
にもかかわらず、あえて金銭の授受を伴う「売買契約」をはさむことは、イコール不正に融資を受けるための方便－と考えます。

また、私の勤務先では、親戚内における売買、（他人であっても）個人間の売買も、適正価格による取り引きであるかどうかの証明が難しいため、住宅ローンの申し込みそのものを受け付けません。
ですから、仮に、現名義人→現名義人の息子の叔父→現名義人の息子という所有権の移転登記があったとしても、不可となります。

お礼

ご回答をいただきまして、ありがとうございます。
きびしそうって言うか、だめなのですね。
がっくりきています。
でもしょうがないですね。

回答No.2

VIERA42

まず無理だと思います。以下にその理由を記入いたします。

銀行の住宅ローンの一般的なルールとして
１．個人間の売買は不可
２．収入合算できるのは配偶者もしくは同居の親子
３．収入合算できるのは１名のみ
４．返済比率は良くて３０％。厳しい銀行では年収から本人３０％・母親１０％もありうる
となっています。詳細は銀行によって異なりますが、概ね「審査の基準」は同じです(スコアリングの概念によるため)。

上記原則をご質問のケースにあてはめて検討します。
まず１．ですが、仮に個人間の売買を認めたとしても、不動産仲介業者の介在が必要となります。その場合物件の査定が必要となり２２００万円との乖離が大きいかどうかをチェックします。物件に瑕疵がないとして概ね査定×１２０％程度が借入限度です。
２．に該当するのは母親になり、１２０万円が収入合算可能額となります。
３．叔父は２．の理由からも不適です。
４．他の借入がない場合の借入上限は、返済比率３０％で２１５０万円、本人３０％・母親１０％だと１７００万円が目安です。

他の借入として自動車ローン・母親の借入を以下の条件で仮定し合算すると、
(1)自動車ローン２００万円・５年返済
(2)母親１２０万円・５年返済
合計３２０万円・５年返済・毎月返済額は約５３０００円になります。
※奨学金は個人情報に登録されていないと楽観視します。
毎月返済額の１２倍を返済比率に組み入れ返済比率から再度借入限度額を算出すると、返済比率３０％で１０００万円、本人３０％・母親１０％だと５００万円になります。

よって、
１．審査不適になる可能性
２．売買物件の担保評価不足によるローン減額の可能性
３．年収・他の借入状況からローン減額になる可能性

があり、うまくすすんで借入できたとしても１０００万円が上限と思われます。

お礼

ご回答いただきまして、ありありがとうございます。
意気消沈しいたしました。
しょうがないですが・・・。