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このマンションは大丈夫でしょうか・・・？

2005/08/19 16:11

お世話になってます。千葉県某所の新築マンションがあります。今年の１２月に完成・引渡し予定なのですが全６０戸のうち、いまだ８戸が売れていません・・・。このマンションを購入した親戚がなんだか人気がなくて心配だといいます。私はマンションといえば引渡し前には完売とか多くて抽選・・・というイメージがあったので確かに心配になるかもと思いました。どうでしょうか？ちなみに値段は馬鹿高いわけではなく２０００～３０００万円の標準ファミリーマンションです。駅から徒歩１分が売りで広さも普通です。皆さんご意見お願いします。

qa_goo_goo
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賃貸・アパート
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noname#17334

2005/08/19 20:26 回答No.4

>千葉県某所の新築マンションがあります。千葉県の津田沼以西なら大丈夫でしょう。木更津とか君津や成田だとちょっと心配です。松戸、柏なら平気でしょう。＞今年の１２月に完成・引渡し予定なのですが＞全６０戸のうち、いまだ８戸が売れていません・・・。今週号の週刊住宅情報を見てください。写真のあるページよりも新築物件リストのあるページ「いますぐ入居可」のしるしがあるのが完成在庫の部屋のある物件。６０戸のうちの８戸が残っているのは、今年の１月以降の流れを考えたらまだマシなほうではないでしょうか。＞このマンションを購入した親戚が＞なんだか人気がなくて心配だといいます。人気は充分あると思いますよ。８７％の完売なのですから。駅徒歩１分だとすると、人気がないとするのならマンションでなく駅でしょう。＞私はマンションといえば引渡し前には完売とか＞多くて抽選・・・というイメージがあったので２００３年頃まではまだ人気物件はそうでしたね。でも、完成在庫は、世田谷あたりの高額物件にはいくつも出てました。現在、地価下落の激しいのが、千葉埼玉。値上がりが遅かった分だけ下落も遅いです。都心は急騰して真っ先に下落。続いて世田谷・目黒次に横浜川崎の住宅地そんなことで、千葉では松戸あたりでも４０％近い価格差が生じてきています。中古物件がひどい値下がりで、買い替えができない新築の価格より中古の売り出しが高いなんていう事例もあったりします。＞確かに心配になるかもと思いました。でも、それはマンションのせいではなく、地価下落の生んだ損得観のなせる業。＞どうでしょうか？都心回帰の流れがあって、千葉の人は、新浦安や市川が難しいとなれば、江戸川区や荒川区の大型マンションの下層階が安くなっているのでそちらに流れてしまうのでしょう。＞ちなみに値段は馬鹿高いわけではなく＞２０００～３０００万円の標準ファミリー＞マンションです。＞駅から徒歩１分が売りで広さも普通です。そうですね。企画もわるくないし、ただ似たような物件が多いのでしょう。駅が近くても駅自体がマイナーだと、その先の急行停車駅徒歩７分に負けます。＞皆さんご意見お願いします。でも、リーズナブルな買い物であると思いますよ。ファミリー２０坪で１４０万円／坪なら、悪い買い物とはいいにくい。問題は転売ですが、どこまで都心から遠いかですね。北松戸あたりなら、そろそろ地価が下げ止まっていい気がしますし八千代市あたりだともっと下がる懸念もありますね。売れ残りについての懸念ですが、普通は管理費は売主が負担するようになっていると思います。ただ、修繕積立金は６軒分は払う人がいません。２年も売れないと修繕積立金８千円／戸月なら　１１５万円くらい組合会計上不足金が出ます。修繕積み立て基金が４０万円とかあったりすると合計２４０万円くらい不足になります。問題は、長くかかっても売り切れれば問題ないですが、最終的に売主が賃貸にまわしてしまって、数年後中古物件で売却されると、修繕積立金の不足が表面化します。完成在庫が一番問題になったのは平成元年頃バブル崩壊時の高級物件ですね。６０戸で８戸しか売れていないなんてのがありました。ぜんぶ賃貸物件になりましたね。その後外資ファンドにバルクセールで売られましたけど、そのとき修繕積立金の不足が問題になりました。田園都市線沿線の某有名物件です。６戸くらいそれにくらべたらどうってことないです。

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nachiguro
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2005/08/19 18:01 回答No.3

こんにちは。今の状態では前述の皆さんが仰っている様に普通でしょうね。ですから、管理面をお話しておきます。注意する点としては・管理規約が標準管理規約単棟型と内容に相違点が無いか？・管理費等の預金口座名義は管理組合理事長名義になっているか？・預金口座通帳は2冊あって区分経理されているか？（管理費・修繕積立金）・管理会社は高層住宅管理業協会に加盟しているか？・築後25年以上の長期修繕計画は管理組合に出されているか？・qa_goo_gooさんのお宅の戸別修繕積立金を長期修繕計画に則り10年目の外壁修繕まで試算した際、不足金は生じるか？或いは積立金のみで10,000円以上行くか？・共用部分の保証期間（特に屋上防水関連）はどうなっているか？ ※シート防水なら通常10年保証、但し5年目でシルバーコートのメンテを要する。モルタル防水も同様だが、5年目で目地防水が必要。スレート式はメンテは特になしで10年保証が基本以上に関して該当することがあれば、管理会社は要注意です。標準管理規約はヤフーなどでぐぐれば内容が出てきますので、照らし合わせてください。

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hiropon36suke
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2005/08/19 16:31 回答No.2

たしかに人気マンションであれば即日完売。悪くて、１ケ月くらいで完売。ですが、千葉県といっても広いのでわかりませんが、東京駅から１時間以内であれば通勤圏としてそこそこ人気があってもいいかなと思います。ましてや駅１分であればなおさらですが、逆に、駅１分というと学校や病院、そして公園などの自然環境が懸念されますね。ファミリーですと、総合的住環境が重視されますしね。私なりの見方として銀行がどれくらい肩入れしているかをみます。融資に関して９０％までＯＫとか、つなぎ融資可能とかしていれば物件としてはだいじょうぶでしょう。その部分を販売会社が面倒見るのは物件に対する信用は落ちます。ましてや頭金免除など・・・では

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