アパート経営の阻止について

質問

父親が３００坪程の空地にアパート（正確には鉄骨３階建てなのでマンションらしいのですが）を建てようとしています。空地にしておいても固定資産税がかかるだけだし、いつまで働けるかもわからないので(現在６６歳）、家賃収入があれば・・・と考えているようです。
小学校の近くで場所は悪くないとは思いますが、２５年で一億もローンを組む予定で、１０年位は入居者もいていい調子かと思いますが、２０年後が不安でたまりません。相続税対策にいい、と不動産屋は言っているようですが（ちなみに土地はあと実家の土地と畑が５～６００坪位ありますが、決して裕福ではありません）、所詮商売人の言う事、私も話を聞きましたが良い事ばかりを並べていて、悪い事はまったく言いません。私も営業職なので、営業トークの方法はわかります。
しかし父と母は全面的に信用してしまっているようで、「せめて一社だけでなく、他の業者からも見積もりを取って比較して」と泣いて頼んでも聞く耳を持ちません。
建物を自分で建てるのではなく、土地だけ貸す方法もあるんじゃないの？と言っても、今建てないと３月の入居に間に合わないからと急かされている様で、明日にでも契約をしてしまいそうな勢いです。
今晩も実家に行って話をし、泣きながら「お願いだからもう少しだけでも考えて」と言って来たのですが、
将来両親が苦労をする姿が目に浮かび、涙が止まりません。
なんとか思いとどまらせる方法はないでしょうか。もしくは、本当に不動産屋の言うとおりにマンション経営はこれからの時代有益なのでしょうか？よろしくお願い致します。

回答No.12

noname#12408

9の者です。
本題とずれるのですが、お返事に「嘘だということでしょうか」と書いておられたので私が調べた範囲で一応お返事しておきます。
国土交通省のガイドラインというのはガイドラインですので法的な拘束力はありません。ただこういう文章が出ているわけですから、基本的に大家さんはこれに基づいて契約をしておかないと、訴訟を起こされる可能性があるし、当然このガイドラインに基づいて判決がおりる可能性が高いと思われます。ガイドラインに沿っていないことを説明しておけば別でしょうけど。
見に行かれたマンションのことは事実かと思います。現実そういうところも多いみたいですし、そういう風に契約書に書いているところも多いみたいです。が訴えられたらどうなるかは知りません。これこそ一回その不動産屋に聞いたらどうですか。このガイドラインのことはプロなら知らないはずはないです。退去者が文句を言ってきたら運が悪かった、何も言ってこなかったらラッキーみたいに、知っていながらやっている、ずるい不動産屋も多いみたいです。

回答No.11

kojiroutan

＃7です。
確かに向き不向きでしょうね。
私は全て管理する意気込みでいますから。
立地条件でしょうね。幸い私のアパートの近くに超大型スーパーなども出来ました。
不動産をマイナスに考えることもありません。
恐らく先祖来々の土地だと思います。
等価交換のご質問なされてるようですが、ちょっと違うんじゃあないですか？
土地をすぐ価格に換算するのはご両親にとっては非常に抵抗がおありだと思います。

私が言いたいのは、ご両親の今後の生き方です。
そこの環境を良くして、若い人にもリーズナブルに住んで戴く。
それには庭木のメンテ住民の方との対話いろいろなことがあります。

立地条件がよくしっかりしたコンセプトがおありになるんだったら、
アパートの件前向きにお考えなったらと思います。

回答No.10

o24hi

>「不動産が、そんなことには絶対にならないと言っている」と言って聞きません。

　いわゆる「土地神話」をまだ信じておられると言う事なんですね?

　まずは、今は土地の活用が難しい時代だと言う事を理解してもらうしかないですね。
　大企業で資金が豊富なところの多くが、土地に手を出してバブルの崩壊により、不良債権を抱え込んだのは記憶に新しいところだと思います。
　また、私鉄が沿線に住宅地を開発して、乗客を増やそうとする手法も翳りが見え、私鉄はすべて赤字に転落しています。
　また、都会のテナントビルにも空き家が目立っていますよね。

　「土地=収入源」と言う時代は10年前に終わり、今は、右肩下がりに価値が下がっている事を認識してみもらえるように、あなたが勉強されて教えてあげてください。
　昔ならいざ知らず、今の時代、マンション経営に失敗しても、土地を売ってお金を返済するのは無利ですよ、買い手がないでしょうから。結局、建設費のローンが残る事になります。

お礼

ありがとうございます。
　「将来的にローンが払えなくなったら、建物と土地を売ればいいのだから・・・」などと言っています。実はこの土地の隣に私の家があり(というか父の土地の一部を借りて家を建てた）、もしマンションが建ったら、毎日それを見ながら暮らすことになります。万が一売却なんて事になったら、それを見ながら暮らすのはとても寂しく、つらすぎると思います。
　だったら今土地だけ売って、夫婦で豪遊すればいいのに・・と思うのですが、出来ないようです。私夫婦はお金なんていりません。ただ、心穏やかに暮していきたいだけなのですが・・・。

回答No.9

noname#12408

６の方のへの返事の部分で気になったので以下のHPを見てください。
いわゆる最初に払う敷金や礼金にあたるような部分を指して不動産屋が言っているなら問題ないと思いますが、退去時にそれ以外にお金を請求するのは法律違反です。最近裁判になっている事例が多いのは新聞やテレビでも多く取り上げられています。
契約書に「退去時に畳の張替えや水道のゴムパッキンなどの費用を別途請求する」というような特に入居者に落ち度がなくても消耗するようなものに対して金銭を請求するような文章を入れることはできません。たばこのせいでヤニ汚れがひどいとか壁を殴って穴をあけたとか、そういうのは請求できるみたいですけど

参考URL：

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm

補足

ありがとうございます。
　その不動産屋が所有するマンションに空き部屋が出て、次の人が入居する前に見に連れて行かれたのですが、壁紙を張り替えていて「これは退去者の負担です。それがマンションの契約で、大家負担は少なくなっています。」と言っていました。
　嘘だと言う事でしょうか？？

回答No.8

kota_as

こんにちは。20代の若輩者の意見ですので参考になるかわかりませんが、
私なら1億の借金をして今ある300坪の土地の資産価値を下げるような運用はやめておきます。
今のマンション建築ブームはある意味、バブル状態なのでは？
そう遠くないうち（１０年もたたないうちに）にマンションバブルは弾けるのでは？という思いがあるからです。
アパート経営するにしても、3月は毎年、年一回あることですし、
もう少しゆっくり比較検討しても遅くないと思います。

>「不動産が、そんなことには絶対にならないと言っている」
不動産屋さんのこの発言には根拠はあるのでしょうか？

ちょうど300坪の空地にアパートを建築した場合の資産価値について、
具体的な数字が載っているHPがありましたので参考までに載せておきますね。

参考URL：

http://www.zai3.com/b2-1.html

お礼

ありがとうございます。
　ＨＰ見ました。とっても参考になりました。明日にでも印刷して実家に持って行きます！

回答No.7

kojiroutan

皆さんのご回答辛口でらっしゃいますね。
300坪に3階建てのアパートのオーナーです。
皆さまのご意見確かにその通りです。
先ず25年ローンとのことですが（私は20年ですが）
建築耐久年を頭に入れてご設計なさってください。
私はRCを選びましたし、自分なりに年と共に美しくなる建築、外壁に手焼きのタイル庭は全て緑化。
一世帯に2台の駐車スペース。

その代わり日ごろのメンテナンスは大変です。
築6年になりますがその後数百万は投資してます。
お陰でずっと満室状態で今も申し込みがあります。
私自身建築士ということもありますが、
私は周囲の環境を考えて、草ボウボウは迷惑だと思い決断しました。
確かに金額だけを考えるとしんどい面もありますが、
アパート経営に前向きにお考えなってもと思います。
確かな人に相談することです。

いい環境をより安くが私のモットーです。

お礼

ありがとうございます。
　今提案されているマンションも同じような設備です。ちょっと高級志向というか・・・。築１０年位までは良い、という話は良く聞きます。問題はその後で、提案してきている不動産屋もマンションを建て始めたのが５～６年前からなので、古い物件を所有していないのです。それなのに「当社の物件は全てほぼ満室です」と言われても、不安は消えません。
　メンテナンスにお金と手間がかかるのも、今後父親の死後、母親（９歳年下）の負担だけが増えそうで心配です。
　やっぱり向き不向きってありますよね。

回答No.6

dawn_of_gaia2005

相続税対策は良いことだと思いますが、営業さんは良いことしか言いません。いくら家賃でローンが返済できると言っても、入退去時には改装費用も掛かりますし、外部のメンテナンスも必要になってきます。３階建てならなおさらです

私の住んでいる地域も新築アパートがどんどん増えてます。新築の時はすぐに入居者が見つかるのですが退去されると次が見つからず、家賃の値下げになっていくようです。

お礼

ありがとうございます。
　不動産屋が言うには、「入退去時の改装費用（壁紙の張替えとか）」は入居者が負担します。それがマンションの契約です」と言っていました。本当でしょうか？私は独身時と結婚当初はアパートに住んでいましたが、それは大家さんの負担でした。マンションは違うのでしょうか？

回答No.5

yamanekotama

空き地の有効利用は賛成ですが、借金は必ず返済しなければなりません。場所が判りませんが投資額の少ない駐車場はダメですか？心配なら売却も選択肢の一つです。又自己負担の掛らない”等価交換”（土地を提供し相当分の建物専有面積をもらう。一種の共同事業です。信用あるマンション業者との共同事業を進めます。節税にもなります。）方式を取り、受領した建物を賃貸する。毎月の家賃は少ないですが、リスクは避けられます。

お礼

ありがとうございます。
　駐車場は、周りは庭付き住宅街であまり会社等も無く、必要性が無いように見受けられます。
　本当は売却して両親で老後を楽しく暮らせばいいじゃない！と言ったのですが、まとまったお金が入ると色々と言ってくるであろう親戚がいるので、それもしたくないようです。
　しかし、「等価交換」は初めて聞きました。検索してみましたが、もし最終的にどうしても建てる事になってしまったら、説明をしてみようと思います。とても参考になりました。

回答No.4

toku3ya

> 本当に不動産屋の言うとおりにマンション経営はこれからの時代有益なのでしょうか？

マンション経営が本当に有益なら、あなたの父親に勧めることなく、不動産屋自身が直接行なっていると思います。（あなたの父親の土地が必要なら、あなたの父親に土地の購入か借用の話を持ちかけていると思います）

> 相続税対策にいい、と不動産屋は言っているようですが

アパート経営とは関係ありませんが、「相続税対策」で思い浮かんだのが、バブル期にあった「変額保険事件」です。
　　⇒ http://www.hengaku-higai.org/
（不確実な利益を当てにして大きな借金をするという点では、似ているように思います）

期待通りの収入が得られなくて借金が返済できずに、土地家屋を手放して無一文の状態とならないように、注意したほうが良いと思います。

お礼

ありがとうございます。変額保険事件を見てみました。怖いです・・・。両親が苦労する姿は本当に見たくありません。

回答No.3

ipa222

今の日本の空き屋は何戸あるかご存じですか？
600万戸です。
新築の6年分の在庫があるわけです。

現在の、築10～25年のアパートの空屋よりも、子どもが減る将来のほうが当然空き屋が増えます。

それをふまえて計算しているのであれば・・・・
そんなことはあり得ませんよね。

誰かが美味しい話を持ってくると言うことは、その人が儲かる話です。その人を一時的に儲けさせるために25年間借金を返すわけです。

しかし相続税は大きいですから、しっかり計算はして置いた方がいいですよ。

お礼

ありがとうございます。
　そうですよね！まったくその通りだと思います。儲かるのは不動産屋だけで、その為に返事を急かされているのに・・なんでわかってくれないのだろうと悲しくなります。
　実際いくら相続税がかかるのか等、数字で説得できるよう考えて見ます。