住宅取得時の節税に関して

質問

こんにちは。このたび夢のマイホーム取得に向けて節税対策に奮闘しております。

必要なお金

土地　1500万

住宅　2700万

その他諸費用　300万　　合計4500万

お金の出所

現在　私の資産　400万

親からの援助　1500万

住宅ローン　2600万　　合計4500万です。

そこで、今回まず土地を買う為に

親から1500万を借用という形で受け取ります。
そのお金で土地を買います。

住宅建築後　2600万のローンが降りた段階で
一度1500万を親に返済し、

その後　住宅（2700万）の内　1500万を親の持ち物

1200万を私の持ち物　という割り振りにして共有として
登録しようと思っております。

住宅の1500万分は親の持ち物でありますが、

親が長生きすれば長生きするほど、住宅の
価値は下がり、相続時の相続税がすくなくなると
いう方法をとりたいと思っております。

以上のやりかたで、何か問題があるようでしたら
おしえてください。

回答No.1

molly1978 · ベストアンサー

節税ということであれば、住宅資金贈与（生前贈与）を使うとよいと思います。

お話のやり方では、住宅ローンの内訳が、建物1200万円、土地1500万円になります。住宅ローン減税は、建物部分にしか適用されないと思いますので、取得後の所得税の減税額が大幅に下がります。生前贈与で1500万全額非課税ですので、少なくとも建物はあなたの名義にしたほうがよいと思います。

大きな話ですので、一度税務署に確認したほうがよいと思います。

参考URL：

http://www.jyukou.go.jp/navi/shutoku/kensetsu/main/13/zeikin.html

回答No.2

pott64

正直、安易に答えていただいたく無いのですが・・。（NO.1さんよく理解して答えてください）
＞住宅ローン減税は、建物部分にしか適用されないと思いますので
　住宅とその敷地に対するローン（土地分も含みます）
＞生前贈与で1500万全額非課税
　リンク先も含めおそらく相続時精算課税の事だと思いますが、（リンク先の制度の表現も金融公庫にもかかわらず、わかりにくい）この場合は贈与税は非課税ですが、相続時に現金１５００万円を相続することと同じで、税金がかからない事にはなりません。親があまり財産が無く、相続税が発生しない場合は有利な制度ですが、発生する場合は質問者の方法は有利です。

具体的に考えてみましょう・・・

１）住宅取得資金贈与の特例をつかう
この場合は１５００万円を贈与して９５万円の贈与税で課税関係が終了します。生涯１度しか使えません。相続時には今回の住宅は全く関係ありません。
本特例は平成１７年１２月３１日までの贈与です。居住は翌年３月１５日までですが、これを過ぎる場合はその旨の書類を提出します。

２）質問者の方法をとる
この場合は贈与税はかかりませんが、相続税が建物の親の持分に生じます。この評価は固定資産税価額ですので１５００万よりも低減されます。
ただ、この場合のリスクとして、購入後すぐに親が亡くなった場合は、相続税が仮に最も低率の１０％税率であったとしても、親の持分価額が９５０万を上回った場合は上記１）の方が安くなります。さらにこの方法だと、建物の相続登記が必要です。この場合の登記費用が一般に１５万から２０万程度は見ておく必要があると思います。（ケースによってまちまちだが）新築時の共有登記も単独よりもお金かかりますし。それ以外に、そもそも相続の分割が問題となる場合におけるリスクもあるでしょう。

３）１）と２）の併用
住宅取得資金贈与の特例を非課税枠の５５０万円までは使い、その残りを２）として親の持分を１０００万円とする。

個人的には、１５００万程度ならば１）で贈与税を支払って、課税関係を終了させます。これが３０００万とかならば２）はいいとは思いますが・・。

参考URL：

http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/