競売物件の債権者の権利

質問

バブル時、ホテルの客室を「販売会社が運営し、家賃を払う」と言う事で多くの一般の人に販売しましたが運営に行き詰まり販売会社は倒産し、売れ残った客室は債権者が差し押さえし、競売になりました。
　その後、ホテルは最初は区分所有者の過半数の了解を得た法人によって運営されていましたが、いつの間にか区分所有者の同意を得ず、運営者はは第三者に変っていて、競売を落札しようと話しを聞きに来た人には「こんなホテルの客室を落札しても固定資産税程度の家賃しか払えない」「エレベーターは勝手に使わせない」「落札するのはやめておけ」と言って落札させないようにしています。落札されるまで「使用貸借（無償で利用）」の状態なので落札されるまでタダで使えるので競売の妨害をするのは当然で、何度か競売になっても多くの部屋が売れ残っている状態です。
　ちなみに販売会社は倒産しています。こういう状況で債権者は、どんな事ができるのでしょうか？　債権者は所有者ではないのでホテル運営者に対して「家賃を払え」とは言えないと思います。
　競売をしてもホテル運営者が「こんなホテルの客室を落札しても家賃は固定資産税程度の家賃しか払えないのでやめておけ」と言えば落札する人はなく、債権者は債権を回収できないし、ホテル運営者は、その間、部屋を無料で使う事ができるのでボロ儲けを続ける事になるでしょう。こういう理不尽な事をやめさせる方法はないのでしょうか？

回答No.9

tk-kubota

＞最初、２０部屋以上、競売に出されて、何回かの競売で少しづつ落札されて、売れ残っているのですよ。私が落札した時も最初の競売と同じ事件番号です。

一括競売ではなく、個別に売却してあるわけですか。
それで、また売却されていない物件があると云うわけですね。
それでしたら、５５条がとおります。
それで明渡の断行し、執行官保管として下さい。
そうすれば、買う者にとって障害がないことになります。
申立債権者しかできませんが、わりと簡単にとおると思われます。
この点、私も何回も経験しています。
なお、平成１０年の法改正で、３回売却して買受人がない場合は原則として競売の申立を却下するようになりました。
従って、本件が平成１０年以前の申立ならそのようなことはありませんが、もしかして、却下によって事件は終了しているかも知れません。
事件番号から継続しているかどうかを裁判所でお聞き下さい。

補足

>一括競売ではなく、個別に売却してあるわけですか。

　その通りです。現運営者も最初の競売でレストラン部を落札した人間の関係者との事です。

>なお、平成１０年の法改正で、３回売却して買受人がない場合は原則として競売の申立を却下するようになりました。

　事件番号は「平成８年・・・」となっているので、この法改正の適用は受けていないという事ですね。

>それでしたら、５５条がとおります。
>それで明渡の断行し、執行官保管として下さい。

　それなら、債権者に実態を教え、「収益執行の申立」も含め、債権者に提案してみたいと思います。債権者も債権を出来ず、困っている筈です。

回答No.8

tk-kubota

＞＞事件番号はわかりますか。
＞もちろん、わかります。私は落札者なので当時の資料を確認すればわかります。

angel_ringさんが落とした時の事件は、angel_ringさんが代金納付し、債権者に配当したときをもって、既に、事件は終了しています。
これから５５条の申請はできません。
その不動産（区分所有権）ではなく他に競売となっているものはありませんか？
あれば可能ですが、なければ無理です。

補足

>angel_ringさんが落とした時の事件は、angel_ringさんが代金納付し、債権者に配当したときをもって、既に、事件は終了しています。

　最初、２０部屋以上、競売に出されて、何回かの競売で少しづつ落札されて、売れ残っているのですよ。私が落札した時も最初の競売と同じ事件番号です。

回答No.7

tk-kubota

＞過去何回か、競売に出され、落札者がおらず、現在は競売になっていない状態は「競売の申立」をしている状態と言えるのでしょうか？

事件番号はわかりますか。（「平成１７年（ケ）第１２３号」と云うような番号）
これがわかれば裁判所で聞けばすぐわかります。継続しているか、又は、却下等が確定していて事件として終了しているかどうかが。
事件番号がわからなければ不動産登記簿謄本を取り寄せそれを裁判所に見せればわかります。
どの不動産かもわからなければ債権者に聞く以外にないです。でも、個人情報として教えてもらえないかも知れませんが。

＞「妨害者がいるので落札者がいない（いなかった）」という状態の時の効果的な対処方法が知りたいのです。

競売事件として係属しておれば、その事件として５５条の申請をして強制的に立ち退かすことができます。
これくらいは債権者ならば知っていると思います。

補足

>事件番号はわかりますか。

　もちろん、わかります。私は落札者なので当時の資料を確認すればわかります。

>＞「妨害者がいるので落札者がいない（いなかった）」という状態の時の効果的な対処方法が知りたいのです。

>競売事件として係属しておれば、その事件として５５条の申請をして強制的に立ち退かすことができます。これくらいは債権者ならば知っていると思います。

　なるほど、債権者は「５５条の申請」という「方法」は知っているでしょうが、入札しようと話しを聞きに来た人に「こんなホテルの客室を落札しても固定資産税程度の家賃しか払えない」「エレベーターは勝手に使わせない」「落札するのはやめておけ」と妨害をしているという実態を債権者は知らないでしょうから、債権者に実態を教え、「証言する」と話を持ちかけて、「現運営者を追い出す」という共通の利益の目的の為に争うのは効果がありそうですね。
　そういう予備知識があって話を持ちかけるのと、予備知識なしに話を持ちかけるのでは、スムースに話がまとまるかどうか違ってくるので知りたかったのです。

回答No.6

tk-kubota

＞債権者は１社（１人）なので債権者を味方につけて債権者と協力して現ホテルの運営者を追い出すのが一番手っ取り早いと考えたのですが、どうなのでしょう。

結構ですが、その「味方につけて」と云うことが、法律上の共同訴訟なら少々難しい気がします。
もし、現在、その債権者が競売の申立をしており、占有関係のために売却できないとすれば、その債権者によって民事執行法５５条の申立は可能でしよう。
しかし、これは競売申立があってのことですから、もし、申立がなされていないならば、通常の保全法で進める以外にないでしよう。
その意味ではangel_ringさんは一区分所有者にすぎないですから、それらの申立はできません。

補足

>結構ですが、その「味方につけて」と云うことが、法律上の共同訴訟なら少々難しい気がします。

　目的は現運営者を追い出す事で方法は問わず、「味方につけて」とは債権者に「現運営者を追い出さないといけない」と思わせ、「行動させる」という意味です。

>もし、現在、その債権者が競売の申立をしており、占有関係のために売却できないとすれば、その債権者によって民事執行法５５条の申立は可能でしよう。

　「競売の申立」がわからないですが、過去何回か、競売に出され、落札者がおらず、現在は競売になっていない状態は「競売の申立」をしている状態と言えるのでしょうか？
　「妨害者がいるので落札者がいない（いなかった）」という状態の時の効果的な対処方法が知りたいのです。（それを債権者に連絡して現運営者を追い出す事ができれば目的は果たせます）

回答No.5

tk-kubota

なるほど、angel_ringさんは、競売の素人ではなさそうです。
それでしたら、まず、民法５７０条の、ただし書きを知ったうえで買い受けていると思われます。
現在の民事執行法も、さまざまな点で改正されていますが、根本的な同条は昔も今も変わりません。
広義に考えてはどうでしようか。

補足

いえ、「わかったつもりの素人」で、今回は、それが火傷をする原因となったようです。「民法５７０条の、ただし書き」は先ほど確認した状態で、区分所有法を読んで「エレベーターは使わせない」という相手の態度は不当で訴訟をすれば簡単に問題は解決すると思ったのが間違いだったようです。
　何度も説明している通り、ここで質問したのは「どこに話に行くにしても、ある程度の予備知識を持って、方針を決めてからの方が良いだろう」と考えての事です。
　以前も説明した通り、債権者は１社（１人）なので債権者を味方につけて債権者と協力して現ホテルの運営者を追い出すのが一番手っ取り早いと考えたのですが、どうなのでしょう。

回答No.4

tk-kubota

＞状況は理解してもらえたでしょうか？

はい、簡単に云うと、その運営者の立退を求めればいいわけですか。
そうなら、angel_ringさん一人で、訴えてはどうでしようか。
共用部分の持分権に基づく保存行為の権利行使として。
これは、全部を立ち退け、と云うことは無理でも、少なくても妨害排除は簡単ですし、「エレベーターは使わせない」「ホテルとして運営しても固定資産税程度しか家賃は払えない」は解決できると思います。
その権利行使の具体的な方法は、現状に照らし、もっとも効率的な方法を弁護士と相談してはどうでしよう。

補足

すべてを説明するのはかなりの長文になり、まだまだ、説明不十分だと思います。まず、ここで質問したのは「具体的には弁護士に相談しないといけないでしょうが、弁護士に相談しても無駄なら費用も時間も無駄だし、予備知識を持って行けば、どの部分を中心に説明すればよいかもわかり、話しがスムースに行くだろう」という意味からです。
　実は私も簡単だと思って（弁護士に相談せず）、自分で「共用部分の利用を妨害しているので損害賠償を支払え」という訴訟をしたら、全面敗訴の判決が出たのです。敗訴の理由は「ホテルとして運営していると承知の上で落札しており、その程度の制限は損害賠償を請求できない」という意味です。
　区分所有法第１９条に「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」とあり、共用部分に自動販売機が設置されていますが、今まで、その収益の分配金の払われておらず、収支報告もされておらず、それどころか、ホテルの運営者が法人から個人に変っているけど、その個人から何の連絡もないのです。どのような訴えをするのが効果的か、弁護士に相談に行くにしても、予備知識を持って行きたいと考えている所です。

回答No.3

tk-kubota

＞「債権者を味方につける為に、こちらも予備知識を持っておく必要がある」と考えての事です。

と云いますが、債権者が味方になったからと云って、一区分所有者にとって利益のあることとは思えません。
それより、同一の権利関係にある区分所有者が一丸となって区分所有者間の利益を考えた方がいいと思います。
なお、債権者自身は、競売において執行妨害的な行為があれば、除去を求めたり、保全したりすることはいくらでもあります。

補足

集会の開催と同様、「区分所有者が一丸」と言っても区分所有者の人数（説得するべき人数）が多く、手間がかかると思われ、債権者なら相手は１人（１社）なので、説得、交渉する手間が少なくて済むと考えたのです。
　「債権者自身は、競売において執行妨害的な行為があれば、除去を求めたり、保全したりすることはいくらでもあります」との事ですが、債権者は、実際、どのような妨害が行われているのか、わからないので、対処方法もわからず、放置されているものと思われ、私が落札してからホテルに行った際、ホテルの運営者から「エレベーターは使わせない」「ホテルとして運営しても固定資産税程度しか家賃は払えない」「こんな部屋を買うのはやめておけ」と言われたので、そういう実態を債権者に知らせ、場合によっては「証言する」と提案し、自分にとってもメリットになる解決方法を検討している所です。
　現ホテルの運営者を追い出す事ができるだけでも私にとって大きなメリットになります。現ホテル運営者は「月１万円で借りる」と言い、「それなら自分で使う」と言っても法外な管理費を請求したり、さまざまな制限を加えて、現状、部屋は使えない状態で、現ホテルの運営者を追い出す事ができれば、部屋は個人向け物置としての借り手でも、事務所としての借り手でも、月２万円以上で借りたいという人は、いくらでもいます。
　こんな所で、だいたい、状況は理解してもらえたでしょうか？

回答No.2

tk-kubota

＞競売で１部屋を落札した者です。
＞味方につけて問題の解決ができないかと質問した次第です。

それでしたら、区分所有者の５分の１を招集して総会を開催してはどうでしようか。
その中で、さまざまなことについて改正していけばいいと思います。
なお「収益執行の申立」はangel_ringさんが抵当権者である必要があります。

補足

「区分所有者の５分の１を招集して集会を開催」については、まず、「区分所有者の５分の１」を集めるのが大変で、また、現ホテル運営者がさまざまな妨害をしてくると考えられ、総会の成立に必要な過半数の出席や委任状を集めるのは困難と考えています。不可能ではないかも知れないけど多大な労力を要し、「割にあわない」と考えています。
　もし仮に多大な労力を費やして集会を開いて、ホテルがまともに運営され、他の区分所有者の家賃が２倍になった所で、他の区分所有者は「良かった」と思うだけで、こちらには大したメリットはないでしょう。（実際、悪どい連中から一部の区分所有者が立ち上がってホテルを取り戻し、自主運営をしているホテルを知っていますが、ホテルが自主運営されると今度は「一部の区分所有者」が甘い汁を吸っているという所を知っていますが、自分はそんな事はしたくないですしね）
　今回、このような質問をしたのは「債権者を味方につける為に、こちらも予備知識を持っておく必要がある」と考えての事です。結論から言うと、このような状況では「債権者も有効な手段はない」という事でしょうか？

回答No.1

tk-kubota

文面を拝読しまして、angel_ringさんは、その建物の債権者のようです。
それならば、建物に抵当権が設定されていると思われます。
そうだとすれば、去年４月に施行された「収益執行の申立」はどうでしよう。
所有者でなくても賃料等請求できます。
なお「区分所有者の過半数の了解を得た法人」と云いますが、法人の設立は所有者及び議決権の４分の３以上の賛成がないと設立しません。（区分所有法４７条）

補足

ご回答、ありがとうございます。文字数の関係で説明を省略しましたが、私は債権者ではなく、競売で１部屋を落札した者です。現ホテル運営者は共用部分の利用の制限をしたり、通常の２～３倍の管理費を請求し、実質、落札した部屋を使えないような妨害をしており、民事訴訟すれば問題は解決すると思ったら、区分所有法上の集会も開かれておらず、規約もなく、集会で決議された管理者でもないのに「現ホテル運営者の制限は不当でない」という判決が出たのです。
　残る方法として、何部屋か落札されずに残っているので債権者を味方につけて問題の解決ができないかと質問した次第です。
　下記の説明によると債権者に「収益執行の申立」をして「裁判所から選任された管理人」が家賃を回収する事になるのでしょうが、考えてみると現ホテル運営者が「その部屋にはお客を宿泊させない」という対応をしたら１円の賃料も入らない事になりますね。現ホテル運営者は、その位の事は平気でやってくる人間なので残念ながらあまり効果はなさそうです。
http://www.clo.jp/img/pdf/news_32_12.pdf

　債務者が倒産して跡形もなくなっていれば、債権者は競売をしないと所有権を得る事はできないと解釈していますが、その解釈で間違いはないでしょうか？