親子リレー返済（子）で、別途住宅ローン融資を受けたい

質問

３２歳会社員、男（既婚）です。

１０年程前親名義の家（新築一戸建て）を購入する際に、父親本人が高齢であったため、親子リレー返済を利用して住宅金融公庫より融資を受けることにしました。（返済期間２５年）
私はこのとき連帯債務者になっています。（思えばこの時親の言いなりになって捺印したのが、浅はかでした。）

その後私は結婚しましたがそもそも実家は二世帯住宅などになっておらず、また地理的にも不便な地域ですので、同居は現実的に無理だと考えるようになりました。
が、一方で妻は一戸建ての購入を強く望んでいます。

そこで質問なのですが、私は現在の立場で住宅ローン融資を別途受けることはできるのでしょうか？
融資が受けられないとしたら、融資を受けるためにはどのような手段があるのでしょうか？
実家のローンを全額返却してもらうしか無いのでしょうか？

その他の情報は下記のとおりです。
・父は現在７０歳で、今年から無職（年金収入のみ）
・実家には姉（未婚）がいるが、昨年仕事を辞め現在は派遣社員。（→連帯債務者の変更は事実上無理だと考えております。）
・実家のローンは事実上私は払っておらず、父が払っている。
・現在私は実家とは別居中で賃貸。
・実家の資産評価はまだ受けておりません。

回答No.3

noname#11476 · ベストアンサー

>ちなみに私の立場は「連帯債務者」ですが、それでも贈与にあたるのでしょうか？
ご質問者が返済した場合ですよね？
家の持分としてご質問者の持分があれば、その持分までは贈与に当たりませんが、それを超えると贈与になります。
仮に父が亡くなるまでは父が支払う場合ですと、父が無くなり父の持分はご質問者が取得するので、今度はその債務を返済しても自分の持分に対する返済になりますから贈与になりません。
親子リレー返済が贈与にならないのはそういう仕組みだからです。

連帯債務であるかどうかは関係ありません。重要なのはその返済は不動産の代金なのですから、不動産の持分が誰なのかが重要なのです。

まあ、ただ父存命中に代りに返済したとしても、あくまで代位弁済であるとすれば贈与にはなりません。
もちろんいずれ父は返す必要があるのですが、なくなった場合にはその父のご質問者に対する債務は、今度ご質問者が相続することになるので、結局問題にはならないということです。

お礼

mickjey2さん、度々わかりやすいご説明ありがとうございました。
父に返済能力が無くなった時が一番問題だと思いますので、その点も専門家に相談しようと思います。
来月公庫のFPによる無料相談に行きますので、要点を絞って質問しようと思います。

回答No.2

noname#11476

まず公庫に限らないのですが親子ローンは将来後継者がそこに居住することを前提に考えていますので、かなり問題があります。
現在団信はお父様にかけているのでしょうか？
公庫の団信は８０歳までなのでその後はご質問者が一定期間内に任意加入手続きをすればご質問者に団信をかけることができますのでお忘れなく。

まず税金に関してはご質問者の場合は住宅が親の持分であるため、親が返済で問題ありません。
ご質問者が返済したばあにいは厳密には贈与になりますが、しかし親が返済できないから代りに行ったような話だと結局代位弁済しているだけということですから。
子から親への流れではあまり深刻にならなくても問題ないでしょう。

さて他にローンを借りられるかという話ですが、一番の問題は将来居住するという約束で借りている点です。
ですからまず公庫からは借りられません。
民間の銀行でも本人限定ローンだとだめと断られる可能性があります。

ただセカンドハウスローンなど民間ではいくつかのローンがありますので、返済能力さえあれば借りることは可能です。もちろん現在のローン債務も考慮に入れての審査になりますので、借りられる金額は少なくなります。

お礼

ご回答ありがとうございました。
ちなみに私の立場は「連帯債務者」ですが、それでも贈与にあたるのでしょうか？
セカンドハウスローンという手もあるのですね。
大変参考になりました。

回答No.1

sentatoku

■いろんな意味で問題山積です。

■金融公庫の返済期間25年の住宅ローンを受けている。けれどもそこに実際には住んでいない。何年か後リレーをした時点で入居する（住民票を移す）というような契約になっていませんか？この点も確認してください。

■返済期間25年の住宅ローンを受けている。けれども「事実上」返済していない。この点が問題です。リレー返済でまだご自身が返済する時期になっていないのか、あるいは返済しなければならないのに父親が代わりに返済している、のか、です。肩代わりをしているということは贈与税がかかってくるということです。

■金融公庫の住宅ローンは一生に１度だけですので、金融公庫の融資はいずれにせよ受けることはできません。
あとは、一般金融機関がそのような条件での融資を認めるかどうかです。

■最も重要な点は、現在のローンの契約上、既にご自身が返済をしているという契約になっているのであれば、たとえ実際に父親が払っているとしても、その返済額は収入から引かれて算定されます。「払っていない」と言っても通らないばかりか、上に書いたように脱税となることもあります。

■つまり月収30万円の方で、家のローンが月々8万円と設定されていれば、算定された収入は22万円ということです。この額で借りられる額が決められますので借入可能額は少なくなります。

■現在の実家の契約内容（住民票や入居の契約の点）、現在のローンに返済することになっている額や期間。これらを正しく確認して頂いて、金融機関に相談することです。ダメならダメですし、融資を受けられるなら受けられます。

■「だれかのいい方法」で解決するような問題ではありませんので、きちんと整理して相談することです。

お礼

ご回答ありがとうございました。

公庫のHPで調べましたが、後継者の条件は
「申込本人と融資住宅に同居する方
融資住宅に直ちに同居しなくても、将来、同居を予定している方であればかまいません。」
とあり同居が条件になっていますので、私本人が融資を受けるのは相当難しいということは十分認識しております。

なお、公庫の親子リレー返済は債務の持分がリレーされるわけではなくあくまで「連名で全額を借金」している状態とのことです。
ですので、いつから私に債務が発生するということではなく、すでに債務がある状態のようなのですが、そこのところがはっきりしないので、ご相談させていただいた次第です。

いずれにしても、公庫の融資はあきらめて、金融機関とは相談次第・・・ということになりそうですね。

ありがとうございました。