契約更新料と立ち退きについて

質問

契約更新料と立ち退きについて伺います。何度もされている質問で恐縮なのですが、少し事情がありまして新しく投稿することにしました。

私のアパートでは2年ごとに更新料として家賃1ヶ月分を収めることが特約条項として記載されています。契約の更新は管理人と行います。前回、この話を管理人としたところ、ものすごい剣幕で次のように言い立てられました。「私は月に一回はアパートに行っているから、日当5000円で計算してくれ」、「私は大家から一円ももらっていない、人はタダでは働かない」、「お金を出さないなら貸さない」などです。行く先もなかったので、前回は支払いました。しかし、大家さんからは更新料は取っていないと伺っています。

この場合、管理人には大家さんに黙って更新料を懐に入れる権利があるのでしょうか？また、払わない場合は本当に出て行かなければならないのでしょうか？そして、もし払う必要がないのであれば、前回払った分を返還してもらえるのでしょうか？

回答No.3

fukuryu- · ベストアンサー

＃２です
引き続きになりますが・・・

代理人とは、貸主と業者との間に結ばれる契約によって成り立ちます。

どのような形で契約されているかは分りませんが、通常は、契約の締結権、契約の手続き、賃料等の受領、維持管理に関する代行と言った所でしょう。

集金した賃料の中から何割かを手数料収入とします。

いずれにしても、
＞私は月に一回はアパートに行っている
＞私は大家から一円ももらっていない
と、言うのは、代理契約の中で、業者と貸主が取り決めるもので、それを理由に、借主に費用負担を求めるのは筋違いです。

代理人であれば、更新料の領収証は代理人名で発行されます。

が・・・貸主が、更新料無しと言っているのであれば、代理人はそれを払わせる権利は無いわけです。
やはり下記の(1)は確認必須です。

しかし、当初、更新料無しの話だったのに、契約書に更新料が謳ってある段階で、異議申し立てをしなかった相談者の方にも弱みはあります。

タダでさえ「言った」「言わない」になりがちな所へ、業者が貸主の親戚だとなると、貸主はそちらの肩を持つことになりそうですしね。

慎重な対応が必要でしょう。

お礼

再度のご回答、ありがとうございます。

先ほど、管理人と電話で交渉しました。
管理人としては管理費の実費代わりに更新料を自分が受け取っている、とのことでした。
管理費は家主から貰うべきだ、と主張し、話し合ったところ、
家主は管理費を計算せずに家賃を決めており、管理費を払っていなかったようです。
そこで、私が管理費を毎月1500円収め、更新料は今後取らないというところに落ち着きました。
これ自体は不思議なことではないと考えています。

今回はお互い合理的な結果になったと思います。
度々のアドバイス、ありがとうございました。
後は正式な契約が行われれば完了です。

回答No.2

fukuryu-

まず、大家によって違いはありますが、契約時や更新手続き時に、大家が立ち会うことのほうが少ないです。管理人（仲介業者）との間だけで手続きと言うのは特殊な状況ではありません。

さて、業界的には、社）東京都宅地建物取引業協会の方針としては、更新時においてはその手続きの依頼を受けた場合、依頼者より、賃料の１／２ヶ月分の報酬を頂きますとしています。

これは、業者が必ず守らなくてはならないものではなく、大手などでは名目を変えて結構な額を請求していたりするようです。

逸話を書いていると長くなるので割愛しますが、私に所では、貸主借主相互に１／４ヶ月分をご負担いただくのが通常になっています。

それを考えると、本件の場合、５０００円のみで手続の報酬が済むのであれば、割安だと言えます。
（月１×２４で１２万円だとすると、家賃が書いてないので、安いかどうかは疑問ですが・・・）

しかし・・・

ここで問題なのは、
＞私は月に一回はアパートに行っている
＞私は大家から一円ももらっていない
と、言うのは、借主サイドにとって、何の関係も無く、業者と貸主が交渉すべき問題であるにもかかわらず、それを理由に、借主に費用負担を求めている事です。

ましてや、
貸主でもない業者が、
＞お金を出さないなら貸さない
などと言えるはずも無く、対応がおかしいのは事実です。

本件では、更新料と、更新手続に対する業者への報酬がゴチャ混ぜになっていますが、
「更新料」は本来、借主から貸主に支払われるものです。
但し、貸主に支払われた更新料の中から、業者が手数料をもらうという事は普通にあります。

貸主は、更新料を取っていないというのに、契約書上更新料を支払うとなっているのはそもそもその段階でおかしくないですか？

前回お支払いになった時の領収証の差出人と但し書きはどうなっているのでしょう？

貸主に支払われるべき更新料を業者が懐に入れていたとすれば、立派な横領です。

しかし、本件の場合、貸主と業者が親戚関係であると言うことを踏まえると、名目上は更新料として貸主に支払われたものを、そのまま業者が手報酬としてもらっているものと思われます。

貸主としては、更新時に１円も入ってくるわけでは無いので「更新料は取っていない」と言う認識になっているだけでは無いでしょうか？

解決策として、
(1)貸主に直接、契約時に更新料は取らないと言っていたのに、契約書上支払うことになっている点について説明を求める。
(2)業者に対して「更新料」の名目で支払うのであるから、貸主からの領収証を出すように言う。

とりあえず、上記２点を試してください。

お礼

回答ありがとうございます。

解決策として提示していただいた(1)については私も考えているところです。
この場合、管理人（代理人にもなっています）が部屋を貸さないと言い出す可能性があるので、迷っているところです。
契約書には代理人、兼、管理人となっているので、その人には大家と同じ権利が発生するのでしょうか？
これがキーみたいですね。

回答No.1

sapporo30

大家さんが契約上の貸主でしょうか？
管理人さんでしょうか？

大家さんだとしても
契約上、更新料を払う相手は大家さんですので
大家さんに黙って、更新料を懐に入れている
のではないと思いますよ。
大家さんと管理人さんの間で、更新料が
管理人さんの収入になるとしているのでしょう。

更新料が特約に書いてあるならば、
払う必要はあります。
返して貰えることもないですね。

お礼

回答ありがとうございます。
大家さんが契約上の貸主です。
更新料については、入居時に「一切とっていません」と大家さんが仰っていました。
管理人（仲介人）は大家さんの義理の親戚に当たる方です。
sapporo30さんは
> 大家さんと管理人さんの間で、更新料が
管理人さんの収入になるとしているのでしょう。
と仰っていますが、
その様な話があれば、最初から「更新料を取っています」と大家さんが言いっていると思います。