超難問！悩んでいます。住宅購入と貯蓄について

質問

夫婦と子供（0歳）の3人暮らしです。手取り44万/月のボーナスなしです。１０年まえに購入したマンションのローンが２４００万（固定金利3.1％25年残）残っていますが、現在の資産評価は残念ながら４００万。フリーでの貯蓄は１００万（年金や教育資金のための目的別の貯蓄が別口であり。）

２世帯住宅購入のため、実家を潰して家を立てる話が出ています。建物３５００万程度で新築を考えています。５年後を目標に購入資金貯蓄を考えたいと思います。月々いくらかの貯蓄と、まとまったもの（１００万）貯蓄の方法に悩んでいます。

(1)財形貯蓄がお勧めなのでしょうか？
(2)利率のいい貯蓄をして、返済を進めた方が得策なのでしょうか。
(3)(2)が得策な場合、月々の積み立てで利率のいい商品は？ヤフーファイナンスで調べましたが…（@@）まとまったものは定期貯金ならパワードワンを考えてますが、投資信託等ハイリスク商品は不安です。
(4)貯蓄で返済した場合でも完済に至らないかと思います。２重ローンは可能なのでしょうか？

以上４点、貯蓄と返済の狭間でかなり悩んで整理がつきません。どうぞアドバイスくださいますようよろしくお願いいたします。

回答No.3

noname#11476 · ベストアンサー

(1),(2),(3)については、先の回答者の言うとおり３％以上の運用利回りがなければ意味がありませんし、そういう投資はリスクが高いです。

現状２４００万あり資産価値４００万のローンですから、そもそも現状では売却できませんね。
売却時に完済するのが大原則です。（それ以外だと通常は事故扱いです）
５年後に売却ということであれば最低２０００万を返済する必要があります。
金利を考えなくても一年４００万、毎月３３万は、、、無理でしょうから計画自体が無理です。

>(4)貯蓄で返済した場合でも完済に至らないかと思います。２重ローンは可能なのでしょうか？
現在の物件を売却して次の物件購入は先にあげた理由からありえない話です。
あとは現在の物件を賃貸にして、次の物件を購入するということが選択肢としては考えられます。

ただし現在のローンが本人居住原則のローンであれば二重ローンは出来ません。
これは現在のローンの約款次第です。

更にそのときには二つのローンをあわせて審査対象となりますので年収返済比率で引っかかるかもしれません。
年収６００万程度と思いますが、諸条件をクリアして借りれるとしても次の住宅で借りられる金額はあまり大きくないと思われます。

はっきり申し上げると、どれが有利なのかと考える以前に、可能かどうかの検討が必要です。

お礼

ご回答ありがとうございます。

＞はっきり申し上げると、どれが有利なのかと考える以前に、可能かどうかの検討が必要です。

本当にその通りです。欲しいのはわかるけど、そもそも2世帯住宅建築が可能なのか…。それに今更大金を借金して働きづめの一生もどうなのか…（@@）住み替えにしても、中古マンションをリフォームして安く広く買い換えるならまだしも…との思いがあるのも事実です。大きな買い物、人生の選択です。検討します。

回答No.4

pita-gora

貯蓄と返済については、前述の皆さんのとおり、
まず繰り上げ返済をすすめるべきだと思います。

#2さんの回答についての補足です。
>１．財形住宅は金利の源泉税が無い、しかし利率は低い。
>　　住宅資金融資を積立残高の５倍まで、当該金融機関か>ら受けることが可能。

とありますが、住宅財形融資を受ける金額は住宅財形と
それ以外の財形（一般財形、年金財形）を加えた残高の
10倍までです。（5倍というのは違うと思います）
また、財形住宅融資の場合月々の返済額の4倍の月収が
必要になります。他のローンの返済額も審査の対象に
なります。（総返済負担率といいます）

参考URL：

http://www.jyukou.go.jp/index/zaikei_index.html

お礼

ご回答ありがとうございます。今後まとまったお金で繰り上げ返済をしていこうと思います。住宅建築自体の決断にも悩んでいる現状から、目的外解約もあると考えて、月々小額を財形住宅にして、一般財形でも貯めておくという方法もありますね。中途半端な貯蓄方法になりますが、融資を受けやすい条件作りというメリットを考えたためです。迷うだけでは時間は過ぎていくばかりで何も形にならないので、返済と貯蓄を堅実的に取り組もうと思っています。

回答No.2

doctor_money

借り入れ利率を３％上回る貯蓄ならすべきでしょう、それが不可能なら繰り上げ返済をお奨めします。
と普段から回答しています。

理由は、複利効果が働いて、繰り上げ返済する事により金利支払い分をかなり減らせるからです。

１．財形住宅は金利の源泉税が無い、しかし利率は低い。
　　住宅資金融資を積立残高の５倍まで、当該金融機関から受けることが可能。
　　あとはご自身の判断にお任せします。
２．上記の通り
３．ポートフォリオ（資産配分）を作り、世界分散投資をすることにより、リスクを軽減＋利回り向上が期待できます。（年７％程度なら難かしいことではありません）
４．２重ローンは、担保価値と返済能力さえあれば可能です。

お礼

ご回答ありがとうございます。財形住宅の魅力は、住宅建築時の低金利融資が可能となることかなぁと考えています。財形をしなくても、今は低金利で借りれる時代なのかと迷ったり、確かに財形の貯蓄金利って安いですよね・・・。この部分を自分自身で判断すべきですが、決断するに至れず、このままずるずる5年過ぎそうでかなり怖いです。財形で積み立てたものでの融資の金利は一般的にどのぐらいでしょうか？

ポートフォリオでの投資は素人の私にとってはリスキーですが魅力的ですね。これは勉強の価値がありそうです！少し調べてみます。

回答No.1

masuling21

わかるところだけ、回答します。
利回りが３．１％を上回る貯蓄ができるなら、繰上げ返済は必要ないと思います。
パワードワンは、満期５年が延長され８年になることがあります。その間、解約できません。利率１％、３．１％には、遠く及びません。
３．１％を上回り、小額から投資できて、安全確実などという商品は存在しません。

お礼

ご回答ありがとうございます。貯蓄利率と返済金利の差がポイントなのですね。貯蓄と返済の狭間で混乱していましたが、シンプルに考えることができ、すっきりしました＾＾