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契約書通りに敷引を払わなければならないのでしょうか？
お世話になります。 つい最近まで、大阪府守口市に住んでいました。契約時は、「保証金45万円、敷引40万」という内容で契約したのですが、この敷引はどう交渉しても下がることはないのでしょうか？ この家には2年も住んでおらず、タバコも吸っていませんし、結構綺麗に住んでいました。当然禁止されていたペットは飼っていませんでしたし、フローリングはパイプベッドの窪みはできていましたが、それ以前に住んでいた人が結構ひどい使い方をしていたらしく、その綺麗ではない状態のままで使っていました。せめてあと５万～１０万はなんとかならないかと思うのですが……。 勝ち目はあるのか、ご助言いただけると助かります。
- 森野 クマ（@Wingard）
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戦う価値という意味は、皆さんが言っておられるように不動産屋さんに交渉しても無駄なので、契約書自体の無効を訴える法的手続きを取るという意味です。 消費者契約法8条・9条・10条（第三章消費者契約の条項の無効）には、契約の中に業者の賠償責任を一方的に軽くするような「消費者に不当に不利益」な特約は無効とすると書かれています。 敷引を特約としてみなしているわけですが、原状回復ガイドラインでも特約の取り扱いは根拠ある客観的な説明が必要とあるので、法的手続きをすればもしかしたらという可能性があると言うことです。 参照ＵＲＬの各県の司法書士会に無料相談がありますので、専門家に勝ち目があるかどうか聞くことをおすすめします。
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- winnie777
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結論から言うと勝ち目はゼロかはわかりませんが、限りなくゼロに近いと思います。 敷引は修理代と契約書に書いてありますか？ 書いていないはずです。 敷引と修理代はまったく関係の無い話です。 関西では、礼金というものが無く、一部例外はありますが、更新料も必要ないところが多いです。 敷引は関東で言う礼金に当たり、返還するものではありません。 契約時に質問者様も納得されて契約したのですから、契約書が有効です。 また、ガイドラインはあくまでもガイドラインであり法律ではありませんし、まして、修理代金の話（原状回復）ではなく敷引（礼金等）の話なので該当しないと思います。 No6さんの参考URLより「敷引」より抜粋「敷引は、入居者が退去時に返還される敷金分からあらかじめ返還しないと約束したものです。 物件の退去時に借主の債務の有無に係らず、精算時にその一部を償却し、返還しない取扱いをするものをいいます。」
戦う価値はあると思いますよ。 判例では敷引は慣習も考慮されるのですが、最近は原状回復ガイドラインが全国的に浸透してきていますので、消費者よりになっています。 大阪や福岡では敷引率が大きいので、少額訴訟で勝つと不動産業界を震撼させることができます。 ちょっと専門的になりますが、 参照ＵＲＬの◆認められない契約書の特約についてを読んで、出来れば司法書士（弁護士よりも安い）に依頼し、少額訴訟で勝てるかどうか検討してください。 但し、負けるとこの慣習は続くと思いますので慎重に。 個人的にはみんなのためにもチャレンジして欲しいです。
大阪方面ですと礼金はありませんよね。 これは関東ですと敷金、礼金と分けて礼金は帰ってこない、敷金は全額返金が原則（なんだかんだと守らない大家は多いですが）です。 礼金のほかに権利金というものもありますが、これらは場所的利益に対する対価ということで判例上も認められています。 大阪の敷き引きの意味をどう解釈するのかは議論もあるのですが関東の礼金にあたるとされるのが一般的です。そしてその金額は市場原理で動いていますので、その敷き引きの割合がたとえ多いとしても、過大であるとすることは出来ません。 一般的にはこの敷き引きというのは大阪においては認められた習慣であるというのが多くの判例です。 ただ一部の事例について不適切で返還しなさいという判決も全くないわけではありません。なので可能性は限りなく小さいですが、０ではないです。 ですからお答えとしては、「ほとんど勝ち目はないけどもしかしたらラッキーがあるかもしれません。」となります。 なお、敷き引きの割合をもって返還すべきのような判例はないと思います。ですから３割以上は返還．．．というのは？？？です。 では。
- kayamama
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少し辛口のコメントを...。 契約書に記載されているのなら、契約時には納得されているんですよね？だったら大人なんですからそれは守らなくちゃ！ ましてや、最初に保証金を値切っているのに...はっきりいってそれはマナー違反です。 たとえそれが10年だろうが、２年だろうが１年だろうが、それは借主の都合なんですから。 私の実家は古くからの不動産屋です。（でも継いではいません）だからといってこういう意見を言っているのではありません。 でも、あえて言わせていただくと、こういう方がいらっしゃるので、大屋さんは本来保証金を値切ってくる人を嫌がるんです。金銭のことであとでトラブルになりやすい。 不服であれば最初に 「部屋が汚い。このままガマンするのでそのかわり敷引きを下げて欲しい」などの交渉をすべきだったのでは？ 最初に保証金全体を（きつく言えば目先のお金を）下げる交渉をしたあなたの交渉負けです。 大人なんですから、契約（約束）は守りましょうよ。
お礼
ご回答ありがとうございます。 確かに、最初に言うべきではありましたが、それをできなかったので、今こうしてご相談させていただいています。契約書が全てというのは確かにそうですが、ですが時々勘違いや思い込みをすることもあります。だからこそ、民法95条の錯誤に関する法があったりするわけで……。 あと、今回は質問自体がアレなので、大家さん側の立場からすれば「100%反論する」のは間違いないので、申し訳ありませんがこういった辛口のコメントは一切受け付けません。たとえ本当に貸主側とは何の関係がない方のコメントであるとしても、それを見分けるすべがこちらにはありませんので。勝ち目が０％なら、なぜ０％なのかという列記とした根拠（例えば過去の判例）などがあるのでしたら、そういった意見を頂けると大変助かります。 ……ですが、値切る人を大家が嫌がる理由が分かって、参考にはなりました^-^;
- ponponponponpon3
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敷引きが保証金の3割くらいというのは、保証金が貸主の言い値で、まったくディスカウントされていないときはありえます。ですが、入居時に価格交渉を行ったり、入居を促進するため、保証金の内返還される部分を最初から減らすことも多いです。契約時に敷引き40万なら、保証金は60～80万円と言うところもあるのでそう言うところなら敷引き率は下がりますね。
お礼
ご回答ありがとうございます。……ですが、すみません、少し内容が分かりづらかったのですが……。つまりは、大家側はあらかじめ値切られることを予想してふっかけてきてるので、そのふっかけた分があるから交渉はできる、という意味でしょうか？
こんにちは近所で、大阪市鶴見区です。 契約書に書いてたのならば勝ち目はありません。 交渉してみる事は可能ですが・・・ 関西で大阪市近郊と神戸あたりは敷き引き制度があり、京都はどは１年または２年の更新時に家賃の３ヶ月分を更新料として支払わなければなりません。 関東だとまた違う制度があるようですが勉強不足です。 個人的に「敷き引き」という制度のほうが良心的だと思います。
お礼
ご回答ありがとうございます。 そうですかー勝ち目はありませんか……。母親が仕入れてきた情報で（その情報源が不確かではありますが）、「最近は敷引は保証金の３割くらいまでで、それ以上は結構返してもらえる」みたいなことを言っていました。私の場合、89%近くを敷引でもっていかれるので、なんとかなりそうな感じだったんですが……。でも考えてみたら、最初の保証金は60万くらいだったのを交渉して安くしてもらったという経緯もあるので強くはいえないのですが、例え60万だったとしても3割といったら20万弱です。その2倍もとられてるのだとしたら、少し腹立たしく思うのです。 あまり関係ありませんが、引越し先は鶴見区です('-'*
- 6dou_rinne
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交渉はできるでしょうが、敷引をまけてもらうのは契約時ならともかく退去時は無理ではないんでしょうか。
お礼
ご回答ありがとうございます。やはり無理でしょうか……。少しでも勝ち目がありそうなら、だめもとで交渉してみようかとも思ったのですが……。
お礼
なるほど、参考になりました。 司法書士の方に相談してみようと思います。 ご回答ありがとうございました。