建築基準法について教えてください。

質問

義両親が築４０年位の住まいの建て直しを計画しています。
土地を買った当時、一つの土地を兄弟で二分括し、北を伯父が南を義父としました。
その土地は北側に車一台が通れる幅の公道がありますが、義父名義の土地はその道路に１ｍも満たない位しか接していません。セットバックがあるような土地の形をしています。
義父曰く「建て直しには兄の土地を借りれば問題ないだろう」と言っています。
セットバック部分でも間口が道路に２ｍ以上接してないと
建て直しは出来ないのではないかと思うのですが、どうなのでしょうか？

回答No.3

yosiboh100 · ベストアンサー

＞ひとつ質問なのですが、仮に伯父の土地を借りて建て直した場合、借りた土地には建物は建てられなくなるという解釈で良いですか？

基本的にはその通りです。
逆に考えると分かると思います。
これをよしとすれば、道路の接道、面積制限等、決められた法律がめちゃくちゃになってしまいます。

伯父様が家を建てるとか、土地を売るときにはやはり問題になると思います。

できれば、土地を借地契約をするとか、売ってもらうとか、等価交換をするとか、売るときには優先的にこの部分を買う権利をつけてもらうとか、法的に合致するように対策しておいたほうが良いと思います。

突然伯父様の土地が売られて、隣に家が建った。なんていうと、義父の土地は死に地になってしまうかのうせいがあります。買ったほうは、そんなのどこにも書いてない。といわれればそれまでになってしまいます。
どうなってもその土地が守られるように何らかの形で登記したらよいと思います。

口約束は身内でも信頼してはいけません。（長期的に見てのことですが）

不動産は専門外なので、不安な部分がありますが、はっきりと区切りをつけたほうが、お互いの信頼にもなると思います。

不動産や登記の専門家に相談してみてください。
今回は、建築の回答ではないので、一般人として回答します。

お礼

わかりやすいご回答ありがとうございました。
義父にそのように説明します。

回答No.2

kkknagisa

おおむねNo.1さんの回答で構わないと思いますが、補足を。
そのような敷地形状を「旗竿敷地」などと言いますが、竿の部分の巾は、２ｍ以上なければなりません。（注：都市計画区域内の場合と思って話を進めています。都市計画区域外の場合は違ってきます。）
４０年前に購入とのことですが、不適切であれ、分割を修正することはできないと思われます。竿の部分が１ｍでの分割は、建築基準法上は確かに不適切ですが、竿の部分が１ｍだろうが、竿が無くても（道路に面していなくても）敷地の分割は可能です。（４０年前と、現在では敷地にかかる法令自体が変わっていることも考えられます。現在は都市計画区域内であるが、４０年前は違ったとか、用途地域が変わったとか、途中で定められたとか。）
新たに分割し直すか、お父さんの言われるように借地をして建築するということになります。
それと、少し気になるのですが、分割して使用しているのでしょうか。それとも、分筆（土地を区分して登記している）のでしょうか。

お礼

回答ありがとうございました。分割しているのか、分筆しているのかはちょっとわかりません。
ただ、以前登記簿謄本を見た時に、義父の土地は３つに別れており、一つは増築した際に買い足した土地、残り二つの一つは、もしかしたら、竿状の所だったかもしれません。

回答No.1

yosiboh100

公道か私道かより、建築基準法上の道路かが問題です。そうであれば、基準法４２条第２項いわゆる２項道路の指定を受けているか。（役所の建築審査課や、都市計画課等で調べられます。）２項道路であれば、道路中心から２ｍが道路部分とみなし、土地は、その部分に２ｍ以上接道していないと建築はできません。

そこで質問の答えですが、土地の所有者は誰でもかまわないのです。借りた土地を専用通路扱いにすることもできます。しかし、一度申請してしまうと、隣地では、そこを建築確認申請の時の敷地として使えなくなってしまいます。
後々の取り扱いまでよく理解したうえで借りるなり、分割しなおすなり、してください。

いつ分割したのか分かりませんが、地目が宅地となっていて、その土地単体で建物が建てられないような
分割は、不適切で、誤った分割として、修正ができるのではないでしょうか。（ここは自信なし）

法務局や、土地家屋調査士に問い合わせてください。

お礼

早速の回答ありがとうございました。義父がいうように、土地をかりれば建築可能ということですね。

ひとつ質問なのですが、仮に伯父の土地を借りて建て直した場合、借りた土地には建物は建てられなくなるという解釈で良いですか？