分譲マンション ： 価値はどうなるのでしょうか？

質問

分譲マンションの購入者の利益に関する質問です。
我が家の隣に分譲マンションが立つのですが、大手銀行系のファミリー開発です。登記簿で知りえた事実ですが土地の調達費が路線化の２倍、実勢価格でも１．５倍ぐらいです。
先日その販売チラシを見ていたら意外に周辺相場ととはあまり大差ない販売価格。良いように考えれば儲けを少なくしてる、悪いように考えれば手抜き工事とか　やればそうなるのかとも思ってました。
今　非常に気なるのが相場より割高で調達したツケが購入者に回るのでは無いかと言う点です。転売時には建物いくら＋土地いくらで価格が決まるわけですから土地の分が上記のように相場度外視ですので正規の評価を受けたら相当に低くなり　数百万円単位で大損してしまう計算です。比較的　良くある話あれば放っておきますが　犯罪めいた事であれば自分で出来る範囲で手を打ちたいと思ってます。　よろしくアドバイスをお願いします。

回答No.3

lemonbarm · ベストアンサー

すごく時間がたってしまいましたが・・・

根抵当権であれば、時価評価の１．５～２倍ぐらいの金額が設定されているのはありえることです。
融資機関の判断基準は、その土地の単価だけではなくその会社も評価基準に含みます。
また、新築マンションであれば、販売後回収できるわけですから、販売設定による回収時期も割り出して、同じく計算します。
そのうえで金額を設定し、根抵当権の設定を登記を行います。
また、借りる側は土地の購入代、建築費用代を根抵当・抵当権の設定を行うことで調達します。従ってできるだけ多くの金額を借りるわけです。（土地単価の２倍ぐらいの費用ではマンションを建設し販売することはできません、広告費、パンフレットの作成費なども莫大です）

土地価格がいくらであれ、販売相場は決まっていますから、もし土地収得費用が高くついたのであれば建築費用を抑えるでしょう。
もし安く収得できているのであれば、その会社の儲けとなります。

回答No.2

lemonbarm

登記簿には売買価格は記載されません。
根抵当権などで極度額が記載されているにすぎないのですが・・・。

建築費等諸経費もふまえ、極度額いっぱいまで抵当権の金額が記載されているのだと思いますよ。

もし割高で調達していたとしても、結局不動産は相場でしか販売できません。
新築購入されたとしても、転売時点での価格がその中古価格にあるわけですから、そのひとが利益・不利益を被るかどうかは、その人のその物件を購入したときの判断と、その地域の不動産相場次第です。

現在、ほとんどのマンションで新築販売を購入してその翌日に中古物件として査定すると、２～３割ダウンした金額になります。
新築を購入する人もある程度そのあたりの知識をふまえて購入していると思いますよ。それでも新築がいいと思うのですから。

補足

全くの素人にも判る回答ありがとうございます。
再度情報の確認に動いてましたのでフォローも遅くなり申し訳ありません、登記簿の確認という言い方で事で怪しさを生んでしまいましたが　根抵当権の設定の相場を考えてもあまりに金額が一致しないとの一点で質問したのが間違いでした。皆さんプロですので正しく説明するべきでした。ごめんなさい。

ある程度その辺を配慮して　戸別の価格を計算してみて
地代の調達ギャップが５００万／戸の業者の上積みはあるのではないかとの予測による質問です。

１５０％以上の根抵当権の設定がありえるのか？
常識の範囲に設定があるとして計算した数字が
住人に５００万程の負担を生じさせるとして
問題点無しとしてよいのでしょうか？が正しい質問にも思えます。

補足が遅くなり申し訳ありませんが
プロの意見　是非ともお教えいただけませんでしょうか。

回答No.1

noname#11476

>登記簿で知りえた事実ですが土地の調達費が路線化の２倍、実勢価格でも１．５倍ぐらいです。

登記簿には普通売買価格は載りませんが何を見て判断されましたか。
まさか設定された根抵当権の極限度枠をみてそれが調達費と勘違いしたとか。。。。。

補足

返事遅くなりごめんなさい。
確認のお言葉にも優しさがあるような方に
即答できず済みません。

確かに確認したのは根抵当権です。
ですがこの根抵当権が大体路線化の２倍の設定
通常は担保価値の１１０％と聞いてましたので
逆算して売り買い価格が高いと判断したました。
推測を情報に入れてしまったのは間違いですね。

本当の情報は無いのですが　仮定として実勢価格の
１５０％の取引をなされた土地として考えたらどうなるでしょうか？