ワンルーム・アパート経営について

質問

今年の9月で祖父の代から約40年続けていた工場を閉鎖し、アパート経営をしようと思っています（借金をして建てるので他に何かいい土地活用があればいいのですが・・・）。
敷地面積は約255坪で、前面道路6mです。駅まで徒歩10分ですが、目の前は中学校で、周りも会社ばかりなので昼間は騒がしいですが、夜は静かな環境です。
今は二社に話をして、色々調べてもらっています。
○菱地所は学生向けワンルームアパートがいいと言っていて、大○建託はワンルーム賃貸アパートがいいと言っています。
どちらの会社ともワンルームが良いと言っているので、ワンルームでいこうと思っています。
ここから質問ですが、
5階まで建てられるのですが、ワンルームで5階まで建てる必要があるのでしょうか？　　3、4階立てで十分じゃないのかと思うようになりました。5階まで建てるとその分建築費用がかかるし、将来的にそんなに人が入るのか疑問です。3階位にして借金も少なくして早く返済し、今後ワンルームのニーズがなくなったときに違う事を始めるときに動きやすいと思うのですが。
それと両社とも10年や30年家賃保証と、とってもありがたい制度があるのは嬉しいのですが、それってホントにいい制度なのでしょうか？

5階　戸数=55戸
4階　戸数=44戸
3階　戸数=34戸

宜しくお願いいたします。

回答No.1

hyde19 · ベストアンサー

家賃保証については気を付けなければなりません。
どことは言いませんが、建築屋はあくまで建築でもうけます。そこに家賃保証で発生する費用ももちろん、盛り込まれています。
契約書（概要にも書かれているはず）を良く見ると、広告料は家主負担と書かれていませんか？
また、家賃保証のための保険料の負担があり、この保険料が実績に応じて増減すると書かれていると思います。
ようするに、家賃保証の分は、建築代、広告料、保険料という名目で回収される可能性があります。
営業が一生懸命やってなくても、責任は広告主である家主にあるかもしれませんね。
また、保証の上限などもしっかり確認しないと、年数はあくまで適用期間ですが、他に金額や件数で制限があるかもしれません。
前に資料を見せてもらったものは、保証に制限があり、保険料が上がることと、保険料が上限に達すると保証を打ち切るとまで書かれていました。

信頼できる会社もあるでしょうけど、名前が通っているだけで安心はできません。
実際に管理はしてないし、案内も現地に鍵が置きっぱなしで、勝手に開けてくださいってのもあるんです。
実際にそれら業者が扱っている物件を、業者に内緒で訪問してみれば実態が分かると思います。

家賃保証の聞こえは良いですが、それを負担しているのはあなたなのです。
実際にやっている人の声を聞くと、プラスマイナス０という声も聞きます。まだ、それなら節税効果は期待できるとは思いますけどね。
あと、将来には老朽化による建て替えも負担になりますし、あまりにも安い（利益を水増しされてる場合も同じ）工事代にはご注意を。

一番の問題である需要に関しては、近隣の不動産業者が一番良く分かっていると思いますので、ご相談できると良いのですが。

お礼

早速のお答えありがとうございます。
なるほど、楽して儲けるなんてそんな甘い話はやはり無いのですね。もう一度契約書を良く読んで営業の人に突っ込んだ質問してみます。
やはり地元の不動産業者に相談してみたほうが良さそうですね。聞いてみたいと思います。
本当にありがとうございました。大変参考になりました。