住宅の買い替えについて

質問

今のマンションを購入して１年経ちます。ローンは２８００万円、売却相談すると、２８００万円程度で売却できるということです。
今のところは、会社が移転してしまって通勤が不便になってしまったので、新たに新築マンションを購入しようと考えてますが、この場合、売却先を決めて、一旦今のマンションを出て、仮住まいを探してマンションの完成まで待つしかないといわれました。
仮住まいをするのも面倒なので、今のマンションを住みながら新しいマンションができてから引越し、その後売却ということはできないのでしょうか？また、Ｗローンを組むのは（今は公庫から借りてます）無理なのでしょうか？当方は年収７００万円あります。
よろしくお願い致します。

回答No.8

noname#17334 · ベストアンサー

すみません。
回答しようとしてローンが２８００万円というところに気がついて書き直したので
＃６の回答には矛盾がありますね。

なにより大きな問題は買い替えに伴う自己資金の不足ということです。

(1)買い替えを条件に新しい物件購入の契約後物件を売るには
　　手持ち資金を５００万程度繰上げ返済に突っ込んでください。
　　ない場合は親から借りる。
　　そこではじめて土俵に乗れます。
　　ふつう、残債割れした物件持っている人は買い替えはできません。

(2)売却のためには、ローンの抵当権を抹消しますが購入と抹消を同時決済します。
　　ですから購入価格が残債を割ったばあい。自己資金をあてて抹消しないといけません。
　　　もしそれができないと、売買契約に規定されている違約金をあなたが相手に支払う
　　　ことになります。仲介業者はそういう事態になる前に、まず買わないで売れというでしょう。

(3)ざっと見積もっても買い替えに必要な資金は
　　仲介手数料７５万
　　新規物件購入諸費用・新規物件頭金　４５０万円
　　引っ越し家賃　半年　１３万×６ヶ月　７５万円　＋礼金引っ越し計１００万

　　もし残債割れした場合の債務補填最低でも１００万円
　　以上　キャッシュで　７２５万円いるのですが
　　この金って「本社が移転した」からってあなたが自分で負担するのに
　　過大すぎませんか？

　　普通買い替えというのは、売って残債のほかに現金が出るケースで
　　それを頭金や諸費用にあてて新たにローン組みます。
　　うちは、もう一軒の売却では残債が少なくて売却益は出なかったけど
　　キャッシュは２０００万近く出ました。もちろん売却損も少し出てますよ。

思ったんですけど、本当に通勤が２時間近くもかかって通勤困難ならば
いまのマンションを売らないで賃貸に出すことも検討されたらどうでしょうか。
ただし、先に書いたように（公庫の許可）が必要です。
転勤の場合は定期借家に出すケースは認められます。

７２５万捨てても買い替えだ・・というのなら応援します。
追加質問歓迎です。

お礼

詳細な説明ありがとうございました。
自分のやってることがやはり無謀だなって気づきました。
幸い、うちの会社は社宅があるので、そこに入居して売却を待つという手もあります。
７２５万円、今はないです（泣）
ローンもぎりぎりで組んだので厳しいですね。

回答No.7

noname#17334

×２３％の利率ならば
○２．３％の利率ならば・・スミマセン

回答No.6

noname#17334

>今のマンションを購入して１年経ちます。
>ローンは２８００万円、売却相談すると、２８００万円程度で売却できるということです。

これ危ないですよ。ローンの元金が２８００万円としても、残債は３５年ローンで
１２ヶ月後で、金利２．３％としても
まだ２７４７３２９２円もあります。
逆に長引くと残債割れといって、買い手が値切ってきたら自分でキャッシュ持ち出さないと
買い替えができなくなります。
あとで詳しく説明しますが、買い替え物件の価格次第では、相手が停止条件付契約に
応じない可能性もありますね。
残債を売却価格が下回ると、普通は抵当権抹消ができません。あなたが資金をほかから
調達できないとなるとその時点でキャンセルになります。
そんなタイトロープのような買い替え特約をつけてまで売る会社はありません。

売れば仲介手数料　９０万円が上乗せされます。次に買う新築マンションの諸費用100万円
位が（ローン保証料は今のマンションのローンで先払いなら返還されます）いります。
だまっていても余計に金はかかります。残債割れを補填して諸費用も払う用意はありますか？

もう思い切り無理を承知のｗローンという検討をしてみます。
（あくまで損ですからやめたほうがいいと思いますけど）

残債を２７４７３２９２円としておきます。
年収７００万円の３０％までローン返済をみとめたとして年間支払額上限は210万円
１７．５万円／月
現在仮に、２８００万円の借り入れに対して３５年ローンで、２３％の利率ならば
月々支払いは97104円。１年末のローン残高は２７４７３２９４円です。
ここで、次にいくらの住宅ローンが可能かを計算します。
月額上限が１７．５万円ならば、現在のローン９．７１０４万円を引いて
７９６０４円が限度ということになります。

金融電卓などで計算してもらえばいいですが、同じように金利２．３％
で、３５年ローンとしても　融資額の上限は　２３００万円ということになります。
１００％ローンというのは中古だけですから、新築の場合自己資金が最低でも
２５６万円あって２５５５万円の物件が買えます。
それ以上のローンは出ませんので自分で資金調達してください。
あなたの会社が郊外に移転していまより坪単価の低いマンションに買い替えならば
これは可能かもしれませんね。
ただ売却価格が読めない以上資金不足に陥るリスクは大きいですよ。

このローン審査が通るかどうかは、あなたのお勤め先の信用度如何と
話をもっていく銀行次第でしょう。
金融公庫窓口にしている銀行と同じ銀行がいいのか、そうでないほうがいいのか。
かなりボーダーラインぎりぎりの話だということを頭にいれて望んでください。
それと、金融公庫はすでに使っていますから、銀行からの借り入れになります。
それも新しい方はセカンドハウスローンというローンで組まざるをえません。
金利はご自身で確認してください。各行違います。
売却後住宅ローンに切り替えますがここで手数料の支払いが生じます。
公庫への振り替えはおそらく困難かと。（ここまで大胆に買い替えする人に
別に公庫なんかどうでもいいと私は思いますけど）
それと、重要なことですけど、Ｗローンが通れば、（会社の移転による通勤距離
がかなりの時間で通勤困難な場合に限り）今のマンション賃貸に出すという手も
打てます。（公庫の許可が要ります）ま。面倒ですから売ってしまいましょう。

次に買う物件が決まっていないとローンは受けてもらえませんし、次に買うほうも
買い替えで、ローンを抱えたままだとＢクラスの客扱いされます。
というか、ほとんど残債割れと同じ状況ですから買い替えは考えないほうがいいかも
しれません。
要するに一次一期の安くてお値打ち物件は他の客と競合した場合ほとんど負けます。
（これ経験談）
今は新規の一次取得者が山ほどいますから、「抽選」とかではずれとか憂き目をみる
こともあります。
ちなみに、大手町にある銀行保証協会にいけば、あなたがどれだけ銀行ローンが
くめるか教えてくれます。
あるいは、新規物件の販売センターで与信審査に出してみれば一次審査で駄目かどうか
すぐわかります。

>今のところは、会社が移転してしまって通勤が不便になってしまったので、
>新たに新築マンションを購入しようと考えてますが、この場合、売却先を決めて、
>一旦今のマンションを出て、仮住まいを探してマンションの完成まで待つしかないといわれました。

売却先を決めないで、賃貸に出て、空き家にして売る手がいいように思います。
賃貸と、ローンの二重払いで負担が大きいように思えますが
家賃１３万円にしても半年で７８万円。それくらい買主から簡単に値切られます。
市場に６ヶ月もたな晒しになれば（住宅情報誌で毎月顔をだしていると）
２８００万が２６００万円になるのはあっというまです。

厳しい言い方ですが、ローンの残債割れにいたるかどうかは結果論です。
売ってみないことにはわかりません。
本当に売っていいのかどうかも含めて考えないといけません。
そして売るとなったら、まず仮住まいを探して断固として売りましょう。いま売らないと
あなたのローン残高はなかなかへらない代わりに、中古の評価はどんどん下がります。
実際、隣が売りに出て、同じタイプで２６００万で売ったら、あなたに勝ち目はないです。
以降あなたの部屋は２６００万円以上では売れないです。

住みながら売った経験あります。買うほうもそうですが、生活臭のあるマンション買いたくない
というのが本音です。
先日築一年の売り出し物件を見学にいきました。
いくらキレイにしていても、せっかくの新築同様が色あせて見えました。

売主は物件に顔を出すな。それは私の中古販売哲学です。押付ける気はないですが
参考意見として聴いてくだされば結構です。
できたら自分より所得の高い人から買いたいという思い入れなんかもありますし
そこで、売主と鉢合わせする「居抜き売却」はどういうもんでしょうか。
築一年なら、プロのお掃除で１０万もかけたらピカピカになりますから、絶対空室で売った
ほうがいいです。
古着は好きでよく買います。中古マンションも好きです。でも元の住み手や着ていた人の
顔は見たくないものです。

>仮住まいをするのも面倒なので、

売るために、荷物片付けるのも大変ですよ。ともかく冷やかしの客とかいっぱいきますし。
仲介に任せっきりで、売主が契約決まるまで顔みせない方式のほうが「ずっと楽」です。

>今のマンションを住みながら新しいマンションができてから引越し、
>その後売却ということはできないのでしょうか？
お金を借りられれば可能ですけど・・（貸す人=銀行の考え方次第）
上記でシミュレーションしました。

>また、Ｗローンを組むのは（今は公庫から借りてます）無理なのでしょうか？
まず、住宅ローンの抵当は、原則公庫であれ銀行であれ、自宅にしかつけられません。
そこで、買い替えの場合
「停止条件付契約」という契約　つまり新しいマンションの売主（デベ）さんに対して
「自宅が予定価格で売却できた場合のみ購入いたしますよ」という条件付の契約で
新しいマンション購入の契約を結びます。
正直これに応じるかどうかはデベロッパーさんの判断です。あなたの場合、物件価値を
デベさんがどう見るかですね。厳しそうな気がします。
いまのうちに親から３００万円でも借りて繰り上げ返済しておけばだいぶ条件かわりますけど。
もし買い替え条件で契約したら
その販売会社の選任媒介の形で、古いマンションが即売りにかかります。
つまり、新しいマンションが１８年３月完成としても、来月契約すれば即翌日から売りに
入ります。
いつ売れるかは、お客次第です。それと「新しいマンションの竣工日まで入居は待ってくれ」
という条件は、跳ねられる可能性が高いでしょう。
普通買い替え条項で入居日指定まで認めてくれる業者はいません。
それなら他にまだ一次取得の客探したほうがいいと思います。
向こうからお断り。買い替えなら、買いたい客必死でみつけてきますから、即売ってくだ
さい。そう言います。
それと、一番やっかいなのは、指定最低価格。これはあなたが指定できますが、向こうは
まず３ヶ月。そこで、買主が見つからないと、下げてくれと言ってきます。
ここで引っ越ししておくと、長期戦の構えがとれます。
逆に、契約済んでいて、なおかつ旧マンションに住んでいて、売れないとなると
いわゆるよくある竣工直前のキャンセルというやつになります。
残債がいくらかが需要で、残債切っては売れませんから。

マンション売却の契約は３ヶ月刻みで自動的に更新しますが途中で、それ以下では売りたくない。
と思ったら、あなたのほうで媒介契約を解除すれば同時に新築の購入消えます。

うちは６ヶ月居抜きで売って途中で購入やめました。そのあと先に売ってから賃貸に移って
そこで新たに物件探しをしました。

まず、めぼしい物件があるかどうかです。まず売却に出して、それから物件探しをするか
物件を見つけて、買い替え条項をつけて売りに入るか。
新築狙いならどのみち仮移転は出るものです。早く売れたほうが、気持ちの上でも不安が
解消できて楽です。

以下対策をまとめます

(1)先にめぼしい買い替え物件を見つけて、買い替え特約付でローン審査（ダブルではないので
　　楽勝で通ります）を通して、とりあえず賃貸に入ります。
　　そこで空室をキレイにして売ります。
　　早く売れればローン負担も早くなくなります。
　　買い替え特約で、購入先の指定の仲介で、売却を依頼した場合
　　他の人のいう「引渡し日指定」の売却とかは困難だと思います。
　　詳しくは、ためしに気に入った候補物件の販売担当にお確かめください。

(2)とりあえず、売るために転居します。一般媒介で３社程度競争で仲介に出します。
　　同時に物件を探します。ゆっくり探せる分だけ余裕が出ます。
　　地域の相場が下がれば安くて広い物件が買えるかもしれません。

(3)居抜きで買い替えます。引き渡しと、新築の入居が近ければいいですが、大抵は
　　買主の希望に沿う形になります。
　　　買い替え成立から新築までの間は賃貸に入ります。
　　　築浅とはいえ、中古ですから申し込みが入って一ヶ月後にはローン審査が終わり
　　　契約残金決済です。早いです。大抵契約したら　翌日には引渡しと思ってください。
　　　大抵の購入者は賃貸からの移転ですから一ヶ月でも早いほうが家賃が助かります。
　　　家賃よりローンが格安な趨勢からして、
　　正直この価格帯で一定期間待ってでも買う人は少ないと思われます。

すみません。興味深いテーマなのでランダムに書きなぐってしまいました
読みづらくてすみません。ご判読くださいませ。

回答No.5

moumouclub

引渡し期日指定で売却されてはいかがですか？
不動産会社に相談すれば良いと思いますが、引渡し日指定で買取保障をしてもらえば問題ないと思いますよ？

回答No.4

asian90

新しいマンションのほうはいつ出来るのでしょうか。
１年も先であれば、早く売却して仮住まいすることです。
半年位先なら、買われる方と引渡し時期のご相談が出来て仮住まいしなくてもいいかもしれませんし。
きっとまだ売却先は決まっていないのですね。
すんなりその価格で買ってくださる方はいませんので
手取り２８００万が必要なら２９００万位の広告額ではじめた方がよろしいかも。
急ぐ場合、数社に売却依頼をした方がいいと思います。
そうなりますと突然の内覧依頼も入りますから、室内のインテリアにも気をかけてＢＧＭを流したり、印象をよく見て頂けるように工夫も大事です。
購入のご相談が入った場合、なるべく出来ることであれば購入者のご希望は叶えてあげた方が決まり易いですよ。
売却、購入を一度になさるわけですから、ほかの諸経費も約２００万位かかると思います。

お礼

回答ありがとうございました。
やはり少し無謀のようですね。がんばって通勤してお金をためます。

回答No.3

lemonbarm

Ｗローンは基本的に難しいです。

新築マンションがいつ完成するのかによりますが、新築マンションの契約に「買い換え特約」をつけて貰うことは不可能でしょうか。
最近は「ローン特約」ばかりになりましたが、こういった特約もあります。

「買い換え特約」とは、新築マンションの提携業者などに今のマンションを査定して貰う。
そしてその金額でその提携業者と専属専任媒介契約を結び。売却活動を行って貰う。引渡期日は新築マンションの完成予定日に合わせて貰います。
そして、新築の方は融資申請などを全て完了しておきます。
最終的に、売却ができれば良しだし、その査定価格で売れなかった場合新築マンションの契約がなかったものにして貰う（白紙撤回）という内容になります。
もし売却条件が良いのであれば、新築完成時迄に引越しても良いと思いますし、これは状況次第で考えてみればいいのではないかと思います。

売れやすい物件であればその販売業者もめんどくさがるでしょうが、そうでなければもしかしたら相談に乗ってくれるかもしれませんよ。

お礼

回答ありがとうございました。
やはり難しいということですね。

回答No.2

mendokusa

他の不動産屋を選べれば出来ると思いますけど、新築じゃ無理ですよね。
その不動産屋の言うとおりにするしかないですね。
もしくは違う物件にするか。

お礼

回答ありがとうございました。
もう少し資金を貯めてからにします。

回答No.1

soda--soda

仮住まいを探すのは面倒で、今のマンションに住みながら　　　とは要するにＷローンでの問題での難しいのでしょうか？それとも、今住んでいる不動産の売買契約上の問題でしょうか？Ｗローンは無理でしょう。
今住んでいるマンションの売買契約が済んでいて、返済が済んでいれば問題ありませんが、住宅ローンは一つしか組めません。この場合、今住んでいるマンションを売買契約後住宅ローンを返した後数ヶ月賃貸として借りれば問題ないと思いますが、このような契約は不動産会社はして頂けるかは難しいと思いますが、相談されたらどうでしょうか。

お礼

やはり賃貸に入らざるを得ないですね。幸い、うちの会社は社宅があるので、そちらで検討します。
ありがとうございました。