私と父名義の土地を貸しに出す時の税金

質問

100坪ほとの土地があり
名義は50坪が父、残りが私の名義です。
その土地をまとめて貸しに出すことになりました。
貸し代は月8万～10万ですが、まだ未定です。

この場合、私の土地を父に無料で貸すという書類を作成し、
土地を貸して得る収入を父にすれば税金などが安くなると聞きました。
ほんとうでしょうか？
またこの場合は、父の年金が減額され、健康保険料などが高くなると聞きましたが
それはいくらぐらいでしょうか？
その他にかかる税金などありますでしょうか？（所得税？住民税？）

また他に節税方法がありましたら教えて下さい。
※土地を課して得た収入の大半は父が受け取ります。

父は65歳で年金収入があります。
扶養は母のみです。

私は会社員で収入が400万ほどです。
扶養は妻、子供です。
父と私は同居しています。

宜しくお願いします。

回答No.3

Richard5

>夫が父に無償で土地を貸していることにし父が収入の100%を申告する方法でも良いそうです。

あらら・・・税理士が本当にそのように答えましたか？
困りましたねぇ、明らかに間違ってます。

「所基達12-1がありますが、大丈夫ですか？」と電話してください。
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kihon/syotok/03/01.htm

「 （資産から生ずる収益を享受する者の判定）
　法第12条の適用上、資産から生ずる収益を享受する者がだれであるかは、
その収益の基因となる資産の真実の権利者がだれであるかにより判定すべき
であるが、それが明らかでない場合には、その資産の名義者が真実の権利者
であるものと推定する。」

権利者とは収受している者ではなく、お金を出して購入した方を指しますので
この場合にはお父様となります。

回答No.2

Richard5

簡単に結論だけ。
土地の所有割合が60%と40%であるならば、その割合で各々が申告納税をします。
hinata_0103さんが思うように申告納税は出来ません。

以下は参考です。

>また「私の土地を父に無料で貸すという書類を作成し、
>土地を貸して得る収入を父にすれば税金などが安くなると聞きました」はただの噂ですか？

今回のような事例の場合には、たんなる噂です。
間違った解釈と考えて良いと思います。

>借主を紹介していただいた方からそうするよう指示を受けたのですがこれは違法行為なのですか！？

無償で賃貸する行為そのものは違法となる根拠がありません。
無償で賃貸＝使用貸借契約、と申しまして、民法上でも他の法律でも可能です。
しかし、税法上では簡単に申し上げると「不動産の所有者に課税する」となっております。
従ってhinata_0103さんの収入は第三者からの40％部分となり、お父様へ賃貸している
0円ではないのです。

これを、所得分散のためにお父様へ賃貸するというのなら「違法」ということになります。
無償で賃貸しても意味が無いというのはこういう意味です。

違う例えで言うと、飲食店が発行する印紙が貼っていない5万円の領収書は無効か？
と言うのに似ています。
領収書自体は有効ですが、税法上は印紙の課税漏れとなりますよね。

回答No.1

Richard5

不動産に起因する所得は、その所有者が真実の所得者となります。
従いまして、お父様へ賃貸してもhinata_0103さんが申告納税義務を負います。
ましてやお父様への賃料が無償となると尚更です。

仮に有償としても、その賃料はhinata_0103さんの所得の計算上、なかったものと
みなされますので、今度はお父様に賃貸する意味がなくなります。

もし、hinata_0103さんがその不動産の登記名義人であっても、真実の所有者でない
場合には、贈与等の問題が発生することがありますので注意が必要です。
（お父様が賃料を受け取る、ということでしたので、気になりました）
一部の特殊な例外を除き、第一段階では、登記名義人が申告納税義務を負います。
（判例あり）

また、不動産を賃貸した収入のほとんどをお父様が受け取ることに関しても、
真実の所有者が収受すべきですので、贈与等の問題が発生するかも知れません。

所得税を安くしようとして贈与税や年金の問題が発生する、のでは意味がないですよね。
節税とは言えないと思いますので、キチンと申告されることをお勧めします。

お礼

税理士さんに相談にいきました。
結果
会社員の夫には20万円までなら副収入を確定申告する必要がないとのことでしたが、今回は残念ながら20万を越えてしまいます。
Richard5さんがおっしゃる通り
父が不動産収入の50%を申告　夫が残りの50%の収入を申告する方法でも良いし
夫が父に無償で土地を貸していることにし父が収入の100%を申告する方法でも良いそうです。
税金はどちらで申告してもそんなに変わらないそうです。
その場合夫の土地の固定資産税は父が払い、不動産契約も父が行わなければならないとの事でした。
確定申告する手間を考えて父に収入の100%を申告してもらう方法を選択しました。
ご報告します。ありがとうございました

補足

お返事ありがとうございます。

難しくてよくわかりません (><);
土地はくっついていますが一括で貸し出す場合収入を半分ずつ申告するということでしょうか？
正確には土地の名義は半分ではなく私が40%ぐらいだったと記憶します。

また「私の土地を父に無料で貸すという書類を作成し、
土地を貸して得る収入を父にすれば税金などが安くなると聞きました」はただの噂ですか？
借主を紹介していただいた方からそうするよう指示を受けたのですがこれは違法行為なのですか！？