管理費が高くて、修繕積立金が安い気がするのですが

質問

購入した新築のタウンハウスなんですが、
管理費が215円/m2で、修繕積立金が40円/m2となっておりま、疑問を持っているのですが、管理会社側の返答はあきらかにのらりくらりなのです。
確かに6戸しかないので、戸辺り単価は上がらざるを得ない面もあるかとは思います。
が、それにしても、対応を含めてあまりにもなので、こちらとしても、情報を集めようと思っています。
よろしくお願いします。

回答No.2

naeme_rex

分譲マンション、タウンハウスに限らず、分譲当時の修繕積立金の設定を低くしている業者が多いのは事実です。その理由と安いと判断できる理由は。

(1)、理由
　売却時の説明の際、住宅ローン以外に毎月発生してくるのが、管理費と修繕積立金です。これが高額であると売れ行きに関わり（購入者の毎月支払い金額が高いと）ます。ですのが管理費は分譲業者の子会社等が行う場合が大半のため管理の採算に見合わない金額には設定できません。よって管理会社が何等関係のない修繕積立金の金額を出来るだけ安く設定しています。

(2)、安いと判断できる理由。
　分譲当時から１０年後等の大規模修繕計画を立てているにも関わらず、その修繕費用を当初設定している修繕積立金で賄うことが出来ないことが非常に多いです。ですので、大規模修繕を行うとするならば、修繕を行うまでに修繕金の値上げを行う必要があります。分譲当初よ当初計画している修繕費用の概算は算出でき、また、修繕費用が当初の修繕積立金で賄うことが出来ないのは明らかなのに、将来不足する設定で分譲しています。

分譲後の修繕積立金の不足は分譲会社には関係がなく、また、値上げも分譲会社、管理会社の負担ではないですので、そのように設定している分譲会社が多いのは事実です。

(3)、結果
　分譲時から大規模修繕時までに、修繕に予想される修繕積立金を貯蓄できる場合は、金額の高に関わらず適正となりますので、計画している修繕工事費が賄えるかどうか計算してご判断されるのが良いと思われます。

お礼

修繕積立金ですが、
　１～　５年目： 40円/m2
　６～１０　　： 90円/m2
１１～１５年目：140円/m2
１６～２０　　：190円/m2
２１～２５年目：240円/m2
となり、25年目には資金ショートしています。

name_rexさんのおっしゃる点は、ある意味満たしています（24年間

は修繕費用が賄えている）のですが、ある意味満たしていません（

当初の費用負担の単価では修繕費用が賄えない）。

直感的に、この上がり方は常識的でないなと感じます。
30年後には290円/m2ってことですから、定年後に28,000円/ですよ

！！
管理運営費と併せて5万円弱です。。。。

専有面積は90m2台とマンションに比べると一件大きく見えますが、

タウンハウス（3階建て連続長屋）なので、実際には各住戸の中に

階段があり、屋上ペントハウス、トイレが2箇所あるため、実際の

使われ方をマンションに換算すると70m2台といったところですから

、単価の感覚はマンションよりも高く感じられます。

自分としましては、気になるのは２点、
（みなさんとの議論の中で、だんだんと争点がはっきりして来まし

た(笑)。）

１）管理費が高い
２）その管理費の高さをごまかすために初年度の修繕積立金を安く

設定している。

のではないかということです。

管理費の高さに関しては、業務委託内容を確認しろとのことでしょ

うから、

１）清掃は週3回、ゴミ出しの日に、ごみ収集場所周辺の掃除
２）機械式駐車・ターンテーブル定期メンテ
３）夜間非常時の電話受付（関係各所に電話するのみで、駆けつけ

た場合はその度に費用発生）
４）外回りの植栽に水撒き（水撒き以外は別途請求）

１）エレベーターなし
２）管理人なし
３）セキュリティなし
４）宅配便預かりはロッカー（別途費用）

2万円って、大浴場+管理人24時間常駐＋フロントサービス＋セキュリティスタッフ+カラオケルーム＋ゲスト宿泊ルーム位のイメージありませんか？
（もちろん、大規模住宅と6戸の住宅を一緒にするのが無理な話だとは分かっています。）

それで、みなさんの住宅の管理費の単価を知りたかったわけです。

回答No.1

quoth

高いかどうかは難しいところですね。
６戸しかないというのも、通常のマンションと異なり高くなるのは仕方ないと思います。

管理を依頼するからには何にいくらかかるのかを決めてそれを平米で割り算し、自分の持分をはじき出します。
たとえば毎日来てくれるのは月いくら、週１回掃除をしてくれるのは月いくら、管理費の徴収には１回いくら、毎年の決算報告書の作成にいくらなどなど。管理人室の維持費などの含まれるでしょうからそこら辺も計算に入れる必要があるかと思います。

修繕積立金は修繕積み立て計画があって初めて必要になるものですから、それがないと話になりません。最初が安いのは、どこも同じようです。（もちろんこの修繕計画を作っていただくのにもお金がかかります。）

分譲ですから、管理会社は居住者の同意があればべつにどこでもかまわないわけです。そこそこ大きなマンションであれば管理組合が代表者となって管理会社といろいろとやるのですが、６戸でしたら全員で交渉してもいいかと思います。ほかの管理会社に見積もりをお願いしても比較検討してもいいかもしれませんね。

高いかどうかは・・・、私のところではあまり当てにならないと思いますので掲載は差し控えさせていただきます。

補足

引渡し前ですので、これで行きますよ、との案を頂いたのですが、それに対する疑問なわけです。
もちろん、おっしゃる通りに、入居後、理事会で議決すれば良い事項であることは承知しておりますが、現時点では、管理会社（とディベ）が、規約なり、収支なりの決定権を持っているわけでして、それを管理会社に疑問としてぶつけてるのが、正当に返答されていないことに憤りを感じている状態なわけです。

仕様書ではなく、第1期収支予算書の中に管理委託業務費の内訳が載っておりまして、
『会計業務・管理運営業務費』
『長期修繕計画策定費』
『管理報酬』
（他に『設備管理業務費』と『清掃要員費用』とがあるのですが、それは重ならないのではないかと思います）
上記3つは内容的には重なるのではないか？と思われるものが別々に計上されている点が疑問です。

（ちなみに管理人室はありません。）