基礎の腐蝕と補修について

質問

No1663にて質問した者です。
自分で床下に入ってみたところ、台所と浴室の配管からの漏水と、浴室基礎の木部（基礎のコンクリートに乗っている太い柱）に、濡れているような黒い変色が確認されました。
触ってみると湿った感じですが、どこから来た水で濡れているのかは今のところ不明です。
また、木質がどの程度腐蝕しているのかも、現状では何とも言えません（表面だけなのか、ある程度深く侵食されているのか）。
補修そのものは、契約上の瑕疵担保責任の条項に則り、売り主の負担でやってもらえそうなのですが、売り主側が選定した業者がどのような補修をするか、その補修が適切なものかどうかの判断に困っております。
このような場合、
１）補修方法として、どのようなものが考えられるのでしょうか。
２）恐らく、浴室のユニットバスを一旦どけて土台の補修工事を行う必要があるかと思われますが、このような補修工事にはどのくらい期間がかかるものでしょうか。

回答No.2

Broner · ベストアンサー

1. 配管の水漏れ箇所は特定できています。
　　これが出来ているなら、全て売り主側の責任で、自己負担はありません。万々歳です。配管全体が古い鉄管なので水漏れの心配があります。当然、古い配管
全部を変えてしまいましょう。

2. 当該部分の土台の取り替え費用
　　浴室のユニットバスを一旦どけて土台の補修工事を行い、腐食している柱を切るため、支えているはりにジャッキを使って支えます。そして、新しい柱をつぎたします。工事はこんなもんなん(五万円)ですが、仮設工事がどの程度面倒になるか計算できません。
　本当に知りたかったら、他の業者に見積もりを取ったらいいのです。

補足

ご回答ありがとうございます。
費用の方は基本的に売り主持ちになりそうなので、あまり気にしていませんが、転居が年内に可能かどうかが問題になっております。

この規模の工事（キッチンの一時撤去とその部分の壁の補修を伴う、水道管の全交換と、ユニットバス一時撤去を含む土台の補修）を行った場合、
１，工期はどのくらいかかるのでしょうか。
２，住みながらでもできる工事でしょうか。

もし住みながらでもできる（その間風呂が使えないくらいは我慢します）工事なら、転居予定日までに工事が終わらないとしても、予定通り転居だけはしてしまいたいと考えております。

回答No.3

Broner

１，工期はどのくらいかかるのでしょうか。
２，住みながらでもできる工事でしょうか。

　このことは、いろんな要素があって、家の建築図面が無ければ、計算できません。

　家のすぐ近くまで、工事用の車が近づけるか。施工のための道具や使用する備品を保管したり、準備するヤードがあるのか。　
　浴槽を取り外す時、壁や戸を壊さないで出来るか。
　古い鉄管の配管全体を取り替えるのにどの範囲の取り壊しが必要か、簡単でない場合が多い。
　このように、工事は簡単ですが、工事を行うための取り壊し、復旧の方がもつとお金がかかる事が多いのです。これらが面倒な条件となっていたら年内に転居できないこともありえます。

お礼

ご回答ありがとうございました。
現在、当該物件のリフォームのために入っている業者に、仲介不動産業者が見積もりを取らせているとのことです。
今のところ、引越のスケジュールを１週間程度遅らせるくらいで済みそうな感じです（年内にはギリギリですが）。

あとは、その見積もり額（だいたい３０万から５０万くらいだとか）で、売り主さんの側が納得してくれるかどうかにかかっているようです……。

回答No.1

Broner

補修そのものは、契約上の瑕疵担保責任の条項に則り、売り主の負担でやってもらえそうではありません。それは次の理由からです。
1. 責任追及について
浴室基礎の木部（基礎のコンクリートに乗っている太い柱）に、濡れているような黒い変色が確認されました。触ってみると湿った感じですが、どこから来た水で濡れているのかは今のところ不明です。また、木質がどの程度腐蝕しているのかも、現状では何とも言えません。（表面だけなのか、ある程度深く侵食されているのか）
　すなわち、民事では瑕疵がはっきりあることを要求する側が説明しなければなりません。黒くなっているのはコールタールを塗って腐食防止をしているのかもしれません。
また、黒くなっているだけでは、瑕疵にはなりません。基礎の腐食(腐食が進んでいて構造上耐久性が不足していると)、手抜きをはっきりと説明しなければなりません。
2. 結　　果
　　ほとんどの場合、業者の責任を追及できる説明が出来ないことが多いのです。腐食の調査にしても基礎の柱を自費で切って証明する必要が在ります。切っても何も無かったら自滅です。超音波の非破壊試験って言うことも考えられますが、何も無かったら自滅です。水漏れ箇所を確定して、原因をはきりがさせること、これが出来れば楽勝です。
3. 補修方法
　　原因が明確にならなければどの程度でいいとの判断はできません。
水漏れ箇所を簡単に直す。土台の取替え等色々考えられるからです。

補足

基礎の腐蝕とその程度の調査については、売り主側の仲介不動産業者が補修業者を呼んで、２～３日中に調査を行うことになっております。
調査にはこちらも立ち会う予定です。

写真が貼付できれば、どういう状態かを説明するのがもっと楽なのですが、少なくとも「腐食防止にコールタールを塗った」という状態ではありません。
木部全体がだいたい均一に黒いのではなく、ひどく変色している部分とそうでない部分があり、変色している部分にはカビも生えています。
腐蝕しているのは確実ですが、その深さがわからない状態です。

見たところ、腐蝕しているらしいのはその柱だけです。
他の土台部分はきれいなもので、床下もその一角以外はよく乾燥しています（床下換気扇も３機ついております）。

また、配管の水漏れ箇所は特定できています。
ただ、水道工事屋さんに調べてもらったところ、配管全体が古い鉄管なので、今漏れている箇所だけでなく、近い将来どこから漏れてもおかしくない、とのことです。

例えば当該部分の土台の取り替えということになった場合、その工期はどのくらいかかるのでしょうか。