公庫借入についての疑問

質問

ネットで検索してみましたが、どうもはっきり分からないのでお詳しい方のご意見頂きたいです。

3,740万円の物件を頭金1,000万円（夫300万円・妻700万円）・公庫借入2,740万円で購入します。
夫1人の収入では2,740万円全額を公庫で借入できないので、妻の収入を合算します。
登記は夫4:妻1の割合で共有とするつもりです。
その場合
質問1:妻は自動的に「連帯債務者」になりますが、借入は全額夫名義でOKですか？
それとも妻にも妻名義の債務が登記割合に応じて按分されるのでしょうか。
妻名義の借入はゼロにしたいのですが、それが不可能なら申込時までに按分比率を自分達で決めておくべきですか？
質問2:全額夫名義のみで借入できるとしたら、住宅ローン控除は夫だけしか受けられませんよね？
質問3:全額夫名義のみで借入できるとしたら、団信は夫だけの加入でOKですか？

質問事項以外にも、「そんな借り方は損だ！」等のご意見があれば併せてお願いします。

回答No.4

kimshin · ベストアンサー

私の回答がわかりにくいですね。ごめんなさい。
どうぞ、参考URLはきっちりわかりやすくまとまっていたので、
ご参考願います。

参考URL：

http://sumai.nikkei.co.jp/house/qahouse/shikin/20030327b1000a3.html

お礼

ご紹介のURLを読みました。
分かりやすくて助かりました。
お礼が遅くなりましたことお詫び申し上げます。

回答No.3

noname#11476

700/3740 ... １８．７％の持分です。
300/3740 ... 　８．０％の持分です。

次にローンを連帯債務で組みますので、

2000/3740 ... （１００－１８．７－８）＝７３．３％

がローンの持分です。

まず住宅金融公庫に対しては「連帯債務」ですから、この上記債務を分割することは出来ません。
両者が２０００万に対しての債務者となります。

次に住宅ローン減税を考えるときの持分ですが、これは上記登記の持分で考えます。

いま夫の持分を８．０＋７３．３＝８１．３％としてローンの分を全部夫に振り向けると、妻は自己資金の分の持分だけとなりますので、ローン減税を受けられるのは夫のみになります。

ご質問にあるように妻２５％の持分とすると、自己資金持分を差し引いた２５－１８．７＝６．３％が妻のローン持分になります。
夫のローン持分は７３．３－６．３＝６７％になります。

この場合ローンの借り入れ金額で考えると、

夫：２０００万×（６７／７３．３）＝１８２８万
妻：２０００万×（６．３／７３．３）＝２０００万－１８２８万＝１７２万

がそれぞれの債務となります。住宅ローン減税は上記金額に対してそれぞれ１％の数字になります。
ただし定率減税中は課税自体が２０％減税されているので実質０．８％になります。
つまり、
夫の減税額：１８２８×０．８％＝１４．６万
妻の減税額：１７２×０．８％＝１．３８万
となります。
もちろんこれは「最大で」ということですから、最終的な所得税の納税額が上記に満たない場合は納税額まで受けられるということになります。

ローン残高が減少した場合でも２０００万のところにそのときの残高を入れた数字で考えます。

上記により計算されるローンの持分はあくまで住宅減税のときの話であり、住宅金融公庫に対しては両者が全額債務者ということで持分比率は存在しません。

デュエットで無い場合というのは、団信保険がどちらかにしかかけられないという意味に捉えてください。

お礼

良く分かりました。どうも有難うございます。
お礼が遅くなりまして申し訳ありませんでした。

回答No.2

teinen

１　連帯債務者と言うことですから，借入は全額，夫婦の借入となります。夫も妻もそれぞれ借入全額の債務を負います。なお，返済口座は便宜上，夫又は妻のいずれかの口座から引き落とすことはできます。
　妻の借入をゼロにするには，妻の持分を１０００／３７４０にして，借入を夫のみにしなければなりません。でも，それでは融資を受けられないとのことですから，不可能ということになります。

２　借入のある者しか住宅取得控除は受けられません。

３　借入名義人のみ団体信用生命保険に加入することになります。

補足

No.1さん、No.2さん、有難うございます。
分からず屋で申し訳ないのですが、また質問させて頂いて宜しいでしょうか。

つまり、夫と妻と共同で2,740万の借入をするので
持分比率が夫4:妻1だからと言って夫2,192万:妻548万ではないということですよね。

ということは、
夫の所得税＜274,000円（借入金の年末残高×1%。秋入居なので残高は入居後年末まで殆ど減りません）
の場合、妻も所得税を納めているので、夫の所得税＋妻の所得税で最大274,000円
ローン減税が受けられるということでしょうか。

あと「借入名義人」というのが良く分かりません。今回のケースでは夫と妻の両方が借入名義人に
なるのでしょうか？

ちなみに団信はデュエットもあるようですが、夫1人にしようかと思っています。

回答No.1

kimshin

連帯債務者ということは、ご主人と奥様がそれぞれ全額債務を負うということですよ。
お二人で内部的に負担部分の契約をするのは自由ですが、表面的には二人が債務者です。
つまり、登記の持分を有する限り、奥様の借入債務をゼロにはできないんですよ。

当然普通に支払う上では、口座名義人はどちらか一方のみですが、
申込や条件変更等の手続はお二人の手続が必要となります。

ちなみに、全額夫名義で借入したらローン控除も団信もご主人だけしか対象になりません。

お礼

ありがとうございます。
No.2さんのところに、補足質問を書かせて頂きました。
ご面倒でなければ私の見解があっているかどうか
もう一度ご意見頂けると嬉しいです。