家賃の滞納（長文すみません）

質問

この夏に隣地を購入しました。隣地は一軒家が建っており、5年契約の定期借家権（契約終了H17年9月）で賃貸人が住んでいます。契約終了後は自家使用を考えています。ところが、この賃借人が家賃を支払ってくれません。前所有者にも最後の数ヶ月間は支払っていなかったようです。4年前の募集時には家賃は15万円、入居時に14万円、その一年後には11万円まで減額しています。（理由は不明）賃借人の言い分としては、
1.以前に雨漏りをしたことがある。（現在は無いとの事。）
2.廊下の床が傷んでいる。（一部軟らかくなっていますが、使用は可能と思います）。
3.入居時から年二回庭木の手入れをするという約束だったのに、一度もされていない。（のちに「毎月」と主張が変化しています。）
4.洗面所の給湯器リモコンが壊れている。（本体は使用可能）
との不具合があり、それを改善するかあるいは家賃を下げろ、と言っています。改善するには、その間ホテル住まいをするからホテル代をすべて負担せよ、あるいは家賃はタダにしろ、タダが無理なら4万円まで値下げしろ、との事でした。建物が築30年になるので、少々の値下げ（数万円）には応じるつもりでいましたが、賃借人は拒否しています。東京にも近く交通の便利な場所で駐車場もついた一軒屋としては11万円でも安いと思っています。恐らく、定期借家権の期間の切れることを見越した確信犯（期間が満了したら建物を明け渡さなければいけないことを本人が理解しており、それまではタダで居座ろうという）だと思います。残期間が1年で、当方としてもあまりメリットが無いのですが、家賃未納が実質3ヶ月になったので契約を解除の方向で検討中です。そこで、賃借人が前記の4項目を主張した場合に契約解除が認められるかどうか、ご意見をお願いいたします。

回答No.1

cyococo222 · ベストアンサー

こんにちは。
夏に購入契約されたようですが、その時に契約書・重要事項説明書の特約事項や、備考欄に家賃についての記載がなかったでしょうか?
例えば、滞納分の借地料は全所有者に支払、○月分からはその月末までに現所有者に遅れなく支払う等。

この売買には仲介業者は入っていますか?
入っているなら、瑕疵担保責任について、全所有者との間でどうなっているか。庭木の手入れについても契約書にその事項が入っていたか。など確認してみてください。契約時に、庭木の手入れについては次所有者にも引き継ぐ事になっているのかなど確認する点があります。
雨漏りについては現在ないなら理由になりません。前にあったという主張をしているようですが、その証拠となる写真等がないと無効だと思います。廊下については瑕疵があったか、契約の時に責任を負うという契約なら、直す必要はありますが・・、滞納の理由にはなりません。庭木については契約に本当に入っていたか、引継ぐ契約か書類を確認し、入っていなければ無効。給湯器についはリモコンを直してはどうでしょう。これも瑕疵には入らないと思いますので滞納の理由にはなりません。
裁判すれば、契約解除はできると思います。滞納分も分割になりますが支払われると思います。

お礼

丁寧なご回答ありがとうございます。大変参考になりました。弁護士を依頼する方向で検討してみます。

補足

重要事項説明書には、建物は現状渡し、家賃は8月から（登記は7月下旬に済）で、7月までに未納分があった場合はそれを放棄、庭木の手入れに関しては記載ありませんでした。私と前所有者は犬猿の仲で、口をきいていません。業者が中間省略の形で入り購入しました。隣地でもあり、また父母の代に裁判で負けて（時効が認められた）取られた土地を一部含んでいるため、絶対に購入したかった物件なのです。それを察して私に適正価格で売却してくれたため、私としては恩を感じざるをえず、業者にはクレームを付けにくいのです。損は覚悟の上、裁判の方向で考えています。