共有名義の土地売買をやめさせるには

質問

今住んでいる土地の名義が父2/3私1/3で、建物が父と私で別々に登記（完全二世帯住宅）しているのですが、その土地と建物を父が売りたいと言い出しました。（自分の持分だけです。）
私としては、もちろん売らないよう父を説得しますし判も絶対に押すつもりはないのですが、最悪の場合、父の分だけ売られてしまって知らない人と同じ敷地の中で暮らす・・・などということがあり得るのでしょうか？

こんなことになるのは少々複雑な原因があるのですが、客観的な事象だけ書かせていただきました。
不明な点があれば補足させていただきますので、どうかよろしくお願いします。

回答No.8

oo1

不動産の場合、常に最悪の場合を念頭に入れて対応なさるのは賢明なことです。何しろ、大きなお金が動きます。買受希望者も、相当な注意を払って調査し、建物の使用収益に関して、それなりの制約があることを承知したうえで購入の意思決定をする訳です。当然に、制約相当分プラスα円の減価になります。逆に、制約がなくなれば市場性は回復し、つまりは通常の価格に戻るのです。

問題は、積極的に（仕入）価格の低下を目論む連中の存在です。判例等でも認めている通り、マンションの居室が暴力団事務所として使用されたりすると、価格は低下します。他の区分所有者は、安心して生活できなくなります。では、その持分を売却しよう、といっても、これは安くしないと売れない。まともな人は買わない、そこが狙い目なのです。もう一方の区分所有者の持分さえ安く入手できれば、転売による儲けも大きくなります。

要は、誰も手を出せないようにして物件を買い叩いたり、または安売りしてでも早期売却したくなるように仕向ける。あとは内装をして、リフォーム済二世帯住宅として売り出す。これは想定される最悪のシナリオのほんの一端です。実はその二世帯住宅が立体的に展開しているのか平面的に展開しているのかで、ストーリーは少し異なるのです。それは兎も角、次善の策として土地建物の同時一括処分をお勧めする次第です。

回答No.7

tk-kubota

＞私たちまでも追い出されるような可能性はあるでしょうか？

それはありません。
どうやら区分所有法に基づく建物のようですから、それが大きくなけばマンションですから、マンションの一室が他人になった、と思えばよいかと思います。

回答No.6

searchingboy

「まともでない人に買われた場合、我々まで追い出されるようなこと」
***ありうるでしょう.いわゆる地上屋----
お父さんが売って住むとこがあるのでしょうか.　あなたの家や土地を買っても.嫌がらせの人を雇って、法に触れることをしてまでもの値打ちのある土地であれば可能性がありりますね.その土地にそれだけの値打ちがない限りしないでしょう.ドのような事情か知れませんが、単なるお父さんの不満の嫌がらせではないのですか.そんな気持ちも感じるのですが、(－－財産も金のないのに似たようなことをいう親がいるので）、できれば
土地を買取ることです.それとも宗教に凝って寄付でも考えているのでしょうか.いるのでしょうか.－－気をつけてください.

回答No.5

shoyosi

私が買主ならば、建物は完全に私のものですから、そのまま住みます。また、土地が共有のままだと不便なので、土地の分割の手続きを要求して、応じていただけなければ裁判所に分割の請求をします。土地は２対１に分けて、もし、あなたの建物の敷地が収まらないのでしたら、その分は賃料を払ってもらうか、買い取っていただきます。また、外見的に別の所有であることを示すため、敷地の境界には、お互いの費用でブロック塀を築かさせてもらいます。

お礼

ありがとうございました。

回答No.4

tk-kubota

その建物は（完全二世帯住宅）と云いますが、玄関や台所、便所など別々で、それぞれが独立して生活ができるようになっていますか？　そしてなにより家の中で行き来できないような構造ですか？　一カ所でも家の中でで父親の居住部分とあなたの居住部分がつながっていなければ、区分所有法の適用は受けますがそうでなければ区分所有法の適用を受けないことになり、この違いで法律的に大きく変わってきます。
まず、区分所有法の適用を受ける建物としてお話しします。
そうであれば、あなたに何らの承諾がなくても他に売却することができます。勿論、土地と建物は同時に売却する必要があります。土地と建物は一体として考えられており、その集合がマンションです。当然ながら１つの土地の上にあなたと新規に買い受けた者が一緒に住むわけですが、中で行き来できないから一向に差し支えないことになります。
そうではない場合、つまり、その建物は独立二世帯住宅と云っても、家の中で自由に行き来できるような構造であれば、父親は土地だけでも建物だけでも、また、両方同時に他に売却できます。あなたの承諾は必要ありません。結局どちらであっても売却するためにあなたの承諾は必要ありませんが、この場合、買い受けた者は、あなたの承諾がなければ居住することができません。その場合、その買い主は裁判所に訴え、その土地全部と建物全部を競売にするよう求めることができます。二人のあいだで「持分を買う」「売る」の協議がととのわないときには裁判所は競売して代金を持分に応じて配当するよう命じます。

補足

ご返答、ありがとうございます。
居住部分は繋がっておりません。登記も別々です。
建物は建てて5年ですのであと20年くらいは建物を変更するつもりもありません。
普通の人なら買わないことはよくわかりましたが、普通でない人の手に渡ってしまい、私たちまでも追い出されるような可能性はあるでしょうか？

回答No.3

damdamdam5656

あなたの父の所有部分の売買は可能です。
しかし、あなたが他人と同じ敷地で暮らすのが嫌なように
買う側だって嫌ですよね。
仮に売りに出しても普通の人なら買わないはずです。

でも普通じゃない人だったら・・・
怖くてこれ以上いえません。

どうしても売るつもりなら、あなたが買い取ってしまうか、
きれいさっぱり２世帯住宅として売却するしかないのではないでしょうか。

お礼

ありがとうございました。

回答No.2

searchingboy

共有ですので、全部処分は共有者全員の合意がなければ処分できません.
持分だけは売れますが、実際に売れるかどうか.　儲けることばかりで悪徳に引っかかると、全員泣くことになりますよ.　子供が売るという事を親が止めるのが普通と思うのですが.よく似た事情かなと推察します.
売ってどこに住むところがあるのでしょうかね.金さえあれば、誰でも面倒見てくれるとでも思っておられるように察します.
土地は共有、建物は個別登記で家は1個建ではない(1個建てならば、土地がからみ面倒ですね.)。としますと建物は土地を借地と考えれば売れますが.土地のの分割がからんできますね.　若し建物と土地の持分が売れたら、　土地は今度は新しい人との関係になりますので、相手も困るでしょうね.おなたが土地だけ買い取れば、建物はあなたの借地の上になりますので、借地料を取れるのですが.
まあ普通の人は買わないで、まともな人でがない方が買うかもしれません、値段もややこしい分だけ安くなるとと思います.思っている値段では売れないでしょう.
区分所有は土地と建物が一緒に売買されることになっているはずです.でないと建物の管理や処分の決議権が土地と建物で1個であるものが土地1/2個建物1/2個の議決権になりますのでそれはないと思います.区分所有については新しい法律は知らないので、当てにはなりませんが、違うよにも思いましたので.間違っていましたら、お教ください.

参考URL：

http://realestate.yahoo.co.jp/realestate/docs/words/2/index3.html#ka18

お礼

ご返事、ありがとうございます。
おっしゃるとおり、まともでない人に買われた場合を最も心配しています。それが元で、我々まで追い出されるようなことがあり得るのでしょうか？

回答No.1

oo1

質問者のお住まいは、法律的には「建物の区分所有等に関する法律」と「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成１３年８月１日施行）」の適用を受けます。平たく言えば「分譲マンション」なのです。従って、父上がその持分と専有部分を独立した不動産として売却することは、何ら制約はありません。

但し、父上の売却が市場に受け入れられるかどうかは別だと思いますよ。今後、建物の共有部分を変更する際には、必ず共有者（この場合は質問者）の同意が必要になりますから、相当程度市場性が減価し、売却は不可能ではないが、それなりに困難があるでしょうね。ケンカすると建物管理ができなくなる訳です。

二世帯住宅は、親子・兄弟等の良好な人間関係を、将来にわたり見通した結果、建築するものです。それが期待できない場合、建物を維持していくのは容易ではありません。次善の策ですが、むしろ建物の同時売却をご提案しますね。

お礼

早速のご返答、ありがとうございます。
私としては、今の自己所有の建物に住み続けるつもりであり、建てて5年ですのであと20年くらいは建物を変更するつもりも無いのです。
そこでもう少し聞きたいのですが、普通の人なら買わないことはよくわかりましたが、普通でない人の手に渡ってしまい、私たちまでも追い出されるような可能性はあるでしょうか？あくまでも最悪を仮定してでの話ですが。。