土地の購入と売却について。

質問

家を建てたいと思い、今年の３月に土地を買いました。
ローンの申請をする時に家の値段と併せて出したのですが、金額的に無理があり、ローンの申請が通りませんでした。
（頭金は２割以上用意する等の知識が足りず、一割程度しか用意できず、断られました。住宅会社には頭金の金額も伝えてあった上での計画だったのですが、自分たちの無知のためにだまされたような感覚を受けました。）
ローン特約（ローンの申請が通らなかった場合、契約はなしということ）をしてあったのですが、家と土地の両方のローンは通らなかったものの、土地だけならば、通るとのことで、土地の契約をやめると、手付け金とも帰ってこないといわれ、土地のみのローンを通すことにしました。
もう一度考え直してみると、土地の広さも当初考えていたよりも狭いものでよいと考え、もう少し狭く、値段を下げた土地を購入した方が資金的にも余裕がでるのではと思い、多少のリスクがあっても今現在ローンを組んでいる土地を売却し、新たな土地を探した方がよいのではないかと思っています。
購入した不動産やにその旨を伝えたところ、「計算してみます」といったきり一ヶ月程たちますが返答がありません。
こちらもどのようにしたらよいかわからずにいます。
このまま土地を売却という手段をとった場合、どのようなリスクがあるでしょうか。
どれくらいの経費等かかるものでしょうか？
詳しい方がおりましたら教えてください。お願いします。

回答No.3

guramezo · ベストアンサー

＃１です。補足についてお答えします。
最初に、私の回答へのお礼を拝見して、実は更に回答したいことがあったのですが、止めていました。
何故かと言いますと、（大変失礼な言い方になりますが）結局、そのまま建築を計画するより、勉強代として損をしても手放したいのであれば、これ以上のアドバイスは余計なおせっかいになると思ったからです。
でも、今回の補足を拝見して、お困りのお気持ちが分りましたし、やはり少しでもお役に立てればと思い、再度アドバイスさせていただきます。

まず、契約がどちらの形体か分らないとのことですが、契約書の末尾に記載されている「物件」欄を見てください。土地だけの表示なら、「建築条件付の土地契約」の可能性が高いです。「土地と、（建築予定の）建物」の表示ならば、「土地建物」あるいは「建売」の契約です。
この確認は、行かれる相談窓口に、契約書を見てもらえれば、直ちに分ります。

次に、お友達のされた契約の仕方ですが、これが「当然」のやり方です。
あなたの契約の経緯をお聞きすると、この「当然」のやり方を取らなかったのは、売り手の住宅会社に、悪意があったとしか思えません。
あなたの資金計画をお聞きすれば、（頭金の不足の件も含めて）ローンが通るか否かは、銀行に申請する以前に分っていたと思います。
最初から、土地だけを売りつけようという魂胆だったと思いますね。

次に、井戸の件ですが、これは説明の必要な「重要事項」には含まれませんので、追求はできません。
ただ、地主さんの言われていることは、「風習」のことで、井戸は土地の神様に通じているから、勝手に埋めたりしてはいけないという意味です。
私は全く気にしませんが、お気になさるのであれば、お払い（地鎮祭の時にいっしょでも可）をしてもらえばいいでしょう。
地盤や建物の強度にかかわることは、建築の時に調査し、対応できますから、ご心配には及びません。

最後に、私なら、こんな業者は許しません。契約破棄ができなくても、消費者センターに通告して、指導をしてもらうとか、だめもとでやるだけやってみますけど。

一方、最初にお答えしたように、この土地で建築することを、再度お勧めします。
土地自体に決定的な問題があるのならばともかく、取引や業者へ不満があるから手放すなんて、本末転倒だと思いますが・・・

いずれにしても、相談窓口でよくお聞きになってください。
良い方向に進むことをお祈りします。

お礼

今日、県の不動産相談に電話をし、さらに地元で不動産相談会があったので、そちらにも参加して話を聞いてきました。やはり、家とともにローンを通すのがふつうだそうです。
ですが、相談会で契約書をみてもらったところ、特約の欄に、「建設のローンが通らなかった場合、契約は破棄とする」のような事項が書いてなかったので、違法ではないが、契約書においては印鑑を押す前にその件に関して、もう少し説明が必要だったのではないか？という見解になりました。
仮契約と、本契約になるのでしょうか？二つの書類があるのですが、同じ日付だったので、この期間はもう少しとるべきで、その間にローンの相談をしたり計画を立てる。とのことでした。その件に関して素人である、私たちにきちんと説明されるべきことであり、良心的でなかったとのことです。
今日の相談会の話では買った不動産やは悪いところではないとのこと。悪意があったのではないのかもしれませんが（あったのかもしれませんが）県の方の電話相談では「不動産協会」の名前を出しても良いとのことも伺っているので、「だから、今更どうなる？」ということはないのかもしれませんが、言うことだけは言っておきたい。と、私は考えています。間違っていないですよね。
資金面については再三、住宅メーカーの担当営業マンと話をし、その上で、紹介での購入だったわけです。一番の悪意があったのは営業マンではないか？と思います。今回のことで不信感が高まってしまったので、担当は変えてもらいます。
このことに関しても、言うべきことはきちんと言おうと思っています。
土地自体は、今日契約書等でみてもらったところ、「悪いところではないですね。」といってもらえました。粗悪な土地を売りつけられたわけでもないと言うことがわかり、安心です。

このように前向きに動き出すことができたのも皆様のおかげです。
まだ、問題は山積みですが、資金面さえクリアできればこの土地に建築することを前向きに考えてみようと思っています。
動き出すことができただけでも気持ちがすっきりしました。
見ず知らずの私に親切に答えていただいたこと感謝しております。
guramezoさんmickjey2さん、ありがとうございました。

回答No.2

noname#11476

まずその土地は建築条件付なのか、そうでないのかも不明で経緯が良くわからないのですが、ご質問内容を見る限りはどの道土地の購入は決済してしまっていますので、とりあえず過去にローン条項による解約が出来たかどうかについては置いておきます。（今から過去の話をなかったことにというのはかなり大変な話になり、少なくとも弁護士への依頼が必要です。もしその可能性を追求したいのであれば弁護士に相談下さい。）

次に今後どうするかという話ですが、少なくとも売却するという話では、損失は覚悟しなければなりません。
確実に損をしてしまう分としては、今回の購入にかかった諸費用（仲介手数料、登記費用、ローン諸費用など）と売却に必要な仲介手数料です。
また同額で売却できるかどうかは微妙です。元の購入価格が安めであれば可能性はありますが、、、、

ただこのまま建築できずにいるのは、やはり宝の持ち腐れになるうえに、固定資産税も高いので、なんらかの対処が必要です。最低でも駐車場として貸し出す程度はしないと。。。。
ただ土地ローンを支払いながら現状を維持し、頭金を貯蓄できるのであれば、数年たってから建築することにして、とりあえずは駐車場などの収益で維持するという選択肢も考えてみてください。その計算が成り立つのであれば、売却よりは損失を抑えられる可能性が高いです。

建築するという場合ですと、あとは建築価格ですね。土地のみのローンしか通らなかったということで、建物費用としてどの位お金をかけることが可能なのかわかりませんが、あとたとえばローンも含めて１５００万程度捻出出来るのであれば、建築は出来なくはありません。もちろん大手住宅メーカはだめでしょうし、希望からはがまんの家にはなると思いますが。
この可能性があるのであれば、それが一番ですね。

あと、他の方への補足で地盤の話（井戸も同じこと）が出ていましたが、これは売主や不動産屋には責任はありません。説明義務もありません。理由は簡単で、そこまで知ることが出来るかどうかは不明だからです。
なので地盤を保障して売るということは普通はありません。
技術的にはたとえ井戸があっても適切な地盤改良なり基礎構造の選択なりをすれば建築は可能なので、平たく言えば建築にかかる費用が高くなるだけです。
すでに土地をお持ちなのですから、建築する可能性を検討するのであれば、地盤調査はしておいた方がよいでしょう。費用は数万円（５～７万程度が多い）ですから。
これにより地盤改良等にかかる費用を見積もることが出来ます。

お礼

詳しいお話ありがとうございました。
駐車場等は考えてもみませんでした。
もう一度主人と相談してみます。

回答No.1

guramezo

不動産の購入というのは、個人にとっては大変重大なことですので、こういったコーナーでご相談されるのはあくまで参考とし、必ず専門家に相談されてから実行してください。
お知り合いがいなければ、役所の無料法律相談とか、銀行の融資係とかでもいいでしょう。

こうお話をするのも、今回のご相談は、ローンが降りず、土地のみの契約となった時にされるべきだった、と言いたいからです。

まず、契約が「土地・建物」併せてのものであったかが、大きなポイントです。
この場合は、ローンが降りなければ、土地も含めて無条件で解約できたはずです。
一方、「土地」の契約と、「建物」或いは「建築請負契約」と分けてあれば、ローン特約が別々に設定されていて、今回のように土地の解約に「手付金の放棄」が伴ってしまいます。
前者なら、無条件の解約ができないといった業者がだましたことになり、後者なら、最初から土地の契約を解約させない手口だったということです。

よく契約書を再読し、まずは役所の法律相談に行かれることをお勧めします。

ただ、既にローンも実行され、当然所有権もあなたに移転しているので、裁判にでもしなければ、解約は無理でしょう。

その場合は、この会社には今後、土地の買い替え等の相談は、一切なさらないことです。
信頼の置ける大手業者に相談してください。

一応のアドバイスとしては、買い替えには、当然既にかかった費用と、これから請求が来る費用（不動産取得税）が無駄になります。売却する場合は仲介手数料がかかり、買い替えなら、今回かかった費用とほぼ同額がかかってきます。
更に、購入された価格で売れる可能性のほうが低いと思いますので、差額は損となりますね。

むしろ、住宅メーカーなどに、頭金が少なくても組めるローンがありますので、相談されて今の土地に建築することを検討された方がよいと思います。

くれぐれも、慎重に検討されるように・・・

お礼

詳しいお話ありがとうございました。
こちらの勉強不足だったので、勉強料だと思い、多少のリスクは覚悟しています。ますは相談してみようと思います。
土地自体はそのときは良い土地だと思い、ものすごく気に入って買ったのですが、色々あったことで不信感等が高まり、気に入っていた土地も気に入らなくなってきてしまい色々考え込んでしまっているのです。
ふつうの買い物とは違うのですから、気に入らないといって手放せるものではないこともわかっているのですが、前向きに考えられないところがあり今の土地への建築を渋っているのです。
慎重に考え直してみます。ありがとうございました。

補足

もう一度、質問させてください。
土地に関する相談の場があるようなので、近々行ってみようと思っています。その前に不安が大きくなってきたのでお願いします。
土地の契約に関してはもう一度読み直してみたのですが、guramezoさんのお伝え下さった、前者の方の契約なのか、後者なのかよくわかりませんでした。
ただ、私たちが理解していたのは金融機関の融資が受けられなかった場合、無条件で解約とする、ということは土地の契約をできないものと判断していたのですが、そうではなかったようです。
（その場に私はお産でいなかったので）主人に聞いてみたところ、「そのようなものなのだと思った。」とのあやふやな答え。いまさら、どうしてあのときに！と攻めてもしょうがないので、今できることをとりあえず納得できるまで考えてみたいのです。
同じ時期友人が同じあたりの地域の土地を購入しました。
違う不動産やだったのですが、そこでは家の方のプランと金額を出してもらいローンの申請をして通ったら、土地の契約をする、といわれたそうです。それが通らなくて困ることがあるからと、まさに現在の私たちの状況です。友人の買った不動産やが好意的だったのか、それともどちらともふつうにあり得る状況なのか、それとも、だまされているのか。
また、ローンを組んでいる土地、つまり、今現在私たちのものとなっているので、この夏草かりにいっていたときのことです。地主の方に「一番北に前は井戸があった。」といわれたそうです。井戸の埋め方はちゃんとしないといけないとか、上には家を建ててはいけないとかよく聞きます。何度も契約書を読み返したのですが、それに関してはいっさいふれられていませんでした。司法書士は友人に頼んでいて相談をしてみましたが、井戸に関しては特に契約の時にふれなくても良いことで、口頭で伝える程度との話を伺いました。
上に家を建ててはいけないのであれば、そのようなことも不動産では伝える義務はないのでしょうか？
お力添えをお願いします。