第三者の抵当権付不動産を強制執行するには？

質問

先ほど慰謝料の損害遅延金について質問をしたものです。本件に関連して、債務者より連帯保証人の設定を約しており、財産目録を調査した所、連帯債務者が抵当権付不動産を有している事が判明しました。万が一期限の利益が喪失された場合、他に財産が無い為、ただちにこの不動産を差し押さえたいのですが、第三者である抵当権者への分割弁済が滞りなく行われている場合、どのように強制執行を進めるべきでしょうか？
相当面倒な気がいたします。識者の皆様宜しくお願いします

回答No.5

tk-kubota

＞強制競売手続の配当が無くとも優先債権を保証する事で取消を免れるというのは、

例えば、Ａと云う者がＢに５００万円の債権を持っており、それをＣと云う者が保証していたとします。
Ｂには、これと云った財産がないがＣには不動産がありＡはＣの不動産の競売で回収しようとしてその申立をしました。ところがＣの不動産にはＤを債権者とする１０００万円の抵当権設定登記がされていたとします。
そこで裁判所の鑑定評価価格が８００万円だとすればＡには配当がないので、その競売の申立は取消となりますが、その通知を受けて一週間以内に１０００万円を保証し競売の続行を求めれば取消は免れます。
そこで競売で誰かが１２００万円で買えばＡの保証した１０００万円は、そのまま返してもらうことができ、そのうえ、２００万円の配当があることになります。
もし、だれも買わないならばＡは１０００万円でその不動産を手にいれることができたと云うことです。その場合、１０００万円はＤに配当されるのでＡには配当はないことになります。
以上ですから求償権と云うことはあり得ないことになります。

回答No.4

tk-kubota

相手の財産を差押えて競売し、その代金で金銭代金を回収するには、公正証書や勝訴判決のような債務名義がなければできないことになっています。
これには例外があって抵当権の設定登記してあれば債務名義は必要ないことになっています。
また、国税や地方税のような税金は債務名義は必要なく差押えることができるようになっています。でも、それらの手続きは裁判所を関与せずに直接することができるようになっています。
ところでご心配の連帯保証人が所有している不動産を差押したいと云うことですが、債務者に対して債務名義をもっていても、その債務名義で連帯保証人の財産は差押できません。その連帯保証人の債務名義がないとなりません。
そこで、その連帯保証人の債務名義があったとして、その者の不動産に他人（銀行等）の抵当権があっても競売の申立はできますが、その手続きの進行で、抵当権者に配当し残りがないとわかった段階（不動産の評価価格がわかった段階で）、その競売は取消となる場合があるのです。
それにも例外があって、優先債権を保証することで競売は取消を免れることもできることになっています。

お礼

抵当権は債務名義の例外と考えれば分かりやすいです！もやもやが改善しました。
また税金の件についても、後で調べたら行政執行の手続きの一貫だとわかりました。民事執行とあわせ混乱していたようです。すごく分かりやすかったですm(__)m

現在の疑問に関しては概ね、以下に記載したのですが、一つ教えていただきたいのが、強制競売手続の配当が無くとも優先債権を保証する事で取消を免れるというのは、連帯保証人と抵当権者名義の金銭消費貸借における連帯保証人の債務を当方が保証すると言う意味でしょうか？もしそうだとして、この債務の弁済を当方がした場合、求償権は当然あると考えてもいいのでしょうか？もし競売価格が最低入札価額を相当上回るという目星がつけば、もしかしたら検討する価値はあるかも知れないです。

ありがとうございました。

回答No.3

SSSIN

1)公正証書の債務名義なく、単なる執行対象として財産の差押手続きに入る場合（財産はこちらの独自調査の結果知った事で、これを「債務名義」にすると提案する事はなかなか大変であります）

まず、確認なのですが、強制執行には「債務名義」が必要で、この債務名義は、公的に債務の存在が認められたことを示す文書をいいます。

一般の金消契約ですと裁判によって確定判決（債務名義となる）を得て強制執行する必要がありますが、この確定判決を得るまでの費用や時間も結構かかりますし、手続きも大変なのです。

でも公正証書で金消契約を作成しておけば、将来支払いが滞っても、裁判することなく、いきなり強制執行の手続きに入れるメリットがある訳です。 （公正証書の中に「滞納があった場合には直ちに強制執行を受けても異議がない」旨の記載が必要になりますが）

2)強制競売手続きは「先順位抵当権者の承諾や同意」とあるように、第2抵当権者でなければ申し立てる事は不可能という事はないでしょうか？＃１回答どおり抵当権の設定は困難な状況です

まず、強制競売手続きは「先順位抵当権者の承諾や同意」は「不要」ですし、単独で申立て可能です。また、抵当権を有してなくても「債務名義」があれば「強制競売」を申立てることは可能です。

3)民事執行法63条の趣旨は、今回のように抵当権を持たず、単に不動産と関連のない債権の弁済を不動産の差押によって満たそうとする場合でも、同様であると考えてよろしいでしょうか？

はい、その通り同様です。
抵当権や一般債権に限らず競売を実施した場合において、優先する債権を弁済して、差押債権者に剰余が生ずる見込みがない可能性がる場合には、裁判資源の利用として適当とは言えないことから申立てによる競売開始決定は取り消されます。

お礼

度々のご回答大変感謝します。
一つ債務名義に私に誤解があり話が難しくなってしまいました。まず今回の債務名義は

1)慰謝料及び弁済が遅れた事を理由に、直ちに執行に移るべく記載した公正証書
であります。勘違いはこの公正証書に執行対象物を付す必要があるような気がした事であります。これは無いと認識しました。

私なりに3#4#様の説明を読んで理解するに
今回はこうなるのかなと思いました。
間違いがあれば指摘していただけると嬉しいです

1)慰謝料弁済義務は連帯保証人にあると雖も、執行手続に移った場合、債務者の物を執行し尚弁済額に満たないとしても、連帯債務者の財産を差し押さえる事は出来ない（＃４様説明より）

2)そこで公正証書に、期限の利益喪失後ただちに執行する旨付した文言と同時に（この場合の対象物は債務者の給与）連帯債務者の財産をも強制執行手続きに入る旨の文言を追加する（拡大した債務名義を確定する。というかこれが出来るかが最大のポイント？）

3)2)によって仮に連帯債務者の不動産を差押る場合、この物には第三者の抵当権があると雖も、なんら抵当権者の同意なく強制競売手続きに入る事ができる。
この場合、抵当権者に先立ちて、当方が優先的に弁済を受ける事ができず、また上記の理由より抵当権者の債務弁済を得てなお、当方に回す原資が無い事等が判明した場合、強制競売手続は取消される。

本件において3)手続き上、優先弁済してなお、当方に原資が残ると考えてますが、参考としてお聞かせ願えれば幸いです。

★)抵当権者に先んじて優先弁済を受ける方法の有無
（公正証書等によりコントロール可能かも含め、無理でしょうけど、期待してます）
★★)仮に第2抵当権を設定した場合においても、この不動産より当方が受けられる弁済順位と範囲は、上記2)の手続きと同様である（これは3#様説明より、同一と判断しました。
★★★）強制競売手続が滞りなく完了すると、抵当権者と連帯債務者間の金銭消費貸借契約は消滅すると思いますが（抵当権者の債務は本件の場合満足する為）一度も事故がない良質な契約が一方的に破棄されるのは面白くないのではないでしょうか？このような前提の下、抵当権者はこれを阻止する法的手続はあるのでしょうか？これは知っておく必要があると思います

以上長くなりましたが是非宜しくお願いいたします
#3様#4様　大変ありがとうございました

回答No.2

SSSIN

公正証書に基づく「債務名義」があれば、先順位抵当権者の承諾や同意がなくても「強制競売」を申立てることは可能です。

ただ、ご質問の場合、抵当権者は、ご質問者様よりも優先して弁済を受ける権利がありますし、競落価格によっては債権回収が困難になるケースもありえます。

また、先順位抵当権者が優先弁済を受けたら後順位の債権者が優先弁済を受ける剰余がないと見込まれる場合には，原則として，後順位の債権者の申立てによる競売開始決定は取り消されます。(民事執行法63条)

従って、＃1の回答にあるように「残債を精算しても尚相当額の価値」が見込めるのであれば問題ないでしょう。

お礼

公正証書の債務名義があれば、強制競売は申し立てする事ができそうですね。大変参考になりました。
ただし依然として疑問が残る点があり、これについて意見をお聞かせ下さい。

1)公正証書の債務名義なく、単なる執行対象として財産の差押手続きに入る場合（財産はこちらの独自調査の結果知った事で、これを「債務名義」にすると提案する事はなかなか大変であります）

2)強制競売手続きは「先順位抵当権者の承諾や同意」とあるように、第2抵当権者でなければ申し立てる事は不可能という事はないでしょうか？＃１回答どおり抵当権の設定は困難な状況です

3)民事執行法63条の趣旨は、今回のように抵当権を持たず、単に不動産と関連のない債権の弁済を不動産の差押によって満たそうとする場合でも、同様であると考えてよろしいでしょうか？

そもそも抵当権の設定がなければ、不動産の差押はできない？でも税金の滞納なんかは、差し押さえてるしなー。うーん頭混乱してきました。根本的に私は間違って理解してるのかなー。
どうもありがとうございましたm(__)m

回答No.1

MagMag40

その不動産は、担保余剰価値はあるのでしょうか。
執行後、抵当権を解除してもらう為、競売金から残債を精算しても尚相当額の価値があるのであれば、公正証書による債務名義がある限り、通常通りの執行で良いと思います。
しかしながら、連帯債務者としても不本意なことであるでしょうから、居座ったり第三者に地上権や短期賃借権等を設定したりして、競売価格が下がる懸念はあると思います。不動産競売は、実利が意外と低い場合が多いので、他の方法も併用した方が良いのではと思います。
それよりは、債務者と共に給与を毎月押さえるといったことはできないのでしょうか。

補足

早速ご回答いただきありがとうございました。
少し補足しますと。まず第2抵当はうてない案件であります。またローンの残額を確認した所、抵当権者への弁済をしてなお、満額にはみたなそうですが金銭的な価値はあると判断しました。上記とおりであれば、給与差押と併用して実行するのでありますが、本当に抵当権者の意向を反映する事なくただちに競売手続に移行できるもんなのでしょうか？抵当権の意味があんまりないようなあるような。。。（＾＾；
ご回答いただきありがとうございました