不動産の共同所有の解消について

質問

背景：(1)私は現在郷里を離れ首都圏に居住。４年前、郷里にいた相続人の居ない兄弟が死亡し、土地はやはり郷里に住んでいる兄（当時77歳）が相続し、その土地に建ててあるアパート(旧住宅金融公庫からの借金数千万あり）は公庫の示唆・意向もあり、兄と私（同73歳）が共同相続した。
(2)私は事情あって兄嫁（兄とは別居中）や兄の子供とは20年近く音信不通であるが、私と兄との関係では何も問題ない。
(3)兄も80を過ぎ、私も80近くなりともに元気ではあるが、そろそろ終活を考えなくてはならない年頃。兄が亡くなった後、アパートの相続をめぐって兄嫁・兄の子供　とゴタゴタしたくない。また、私が兄より先に没したとき女房子供にアパートの相　続で面倒かけさせたくない。（なお公庫への借金返済にはあと5年程かかる）
質問：そこで、兄とのアパートの共有関係を解消したいと考えているが、その際どういう方法があるのか（素人考えで兄に持ち分を贈与、あるいは売り渡すという方法もあかなと思う…）、その場合の手続き、問題点（公庫との関係、税金等）、皆目見当がつかずにいる。どなたかアドバイスいただければと思う。

回答No.5

imagine225 · ベストアンサー

先の回答を次のように訂正します。

住宅金融支援機構の承諾が得られることを前提に考えてみたいと思います 。

(1)まず第一に売買、つまりお兄さんがあなたの所有持分を買い取る資力がある場合は、本件建物は抵当権付き建物なので、現在の建物の取引価格の1/2から残債務の貴方の負担部分(普通は1/2)を控除した金額に近い額での売買が良いと思います。
次に 連帯債務となっている抵当権をお兄さんの単独債務に変更します。

つまり登記手続としては、あなたの持分1/2をお兄さんに売買による所有権移転登記を行い、続いて抵当権の債務者を連帯債務からお兄さんの単独債務とするために債務免除を登記原因とする債務者の変更登記を行う形になります。
なおこの2つの登記は同日の登記原因で同日に登記を行うのであればいずれが先でも問題はないものと思います。

もしくは、登記費用は高額になりますが、現存債務を被担保債権額とし、債務者をお兄さんとして抵当権を新たに付け替えることが考えられます。

(2)第二に贈与についてですが 、 本件建物には抵当権が付いているので、 (1)と同様に、現在の抵当権の債務を連帯債務からお兄さんの単独債務とする抵当権変更登記を行ってからあなたの所有持分をお兄さんに贈与するという形になると思いますが、この場合の贈与税は極めて高額になるので余りお勧めできません。

回答No.4

imagine225

住宅金融支援機構の承諾が得られることを前提に考えてみたいと思います 。

(1)まず第一に売買、つまりお兄さんがあなたの所有持分を買い取る資力がある場合は、本件建物は抵当権付き建物なので、現在の建物の取引価格の1/2から残債務の貴方の負担部分(普通は1/2)を控除した金額に近い額での売買が良いと思います。
次に 連帯債務となっている抵当権をお兄さんの単独債務に変更します。

つまり登記手続としては、あなたの持分1/2をお兄さんに売買による所有権移転登記を行い、続いて抵当権の債務者を連帯債務からお兄さんの単独債務とするために債務免除を登記原因とする債務者の変更登記を行う形になります。　
もしくは、登記費用は高額になりますが、現存債務を被担保債権額とし、債務者をお兄さんとして抵当権を新たに付け替えることが考えられます。
なおこの2つの登記は同日の登記原因で同日に登記を行うのであればいずれが先でも問題はないものと思います。

(2)第二に贈与についてですが 、 本件建物には抵当権が付いているので、 (1)と同様に、現在の抵当権の債務を連帯債務からお兄さんの単独債務とする抵当権変更登記を行ってからあなたの所有持分をお兄さんに贈与するという形になると思いますが、この場合の贈与税は極めて高額になるので余りお勧めできません。

回答No.3

imagine225

その建物は 1/2ずつの所有でしょうか？
また、債務は連帯債務となっているのでしょうか？
その辺りをお聞かせください。

補足

2棟を2人の共有としています。債務は連帯債務です。

回答No.2

nagata2017

債務と同額の不動産ですか?それなら贈与税ゼロになると思います。
いずれにしても　債務と資産の同時贈与ですからね。

回答No.1

f272

> その際どういう方法があるのか（素人考えで兄に持ち分を贈与、あるいは売り渡すという方法もあかなと思う…）

あなたのお考えの通り贈与か売買です。

> その場合の手続き

どちらの場合でも契約書をまず作りましょう。
その後に所有権の移転登記をしてください。司法書士に依頼できます。

> 問題点（公庫との関係、税金等）

旧住宅金融公庫は今は住宅金融支援機構となっています。
抵当権がついていると思います。抵当権付きでもお兄さんが文句を言わなければ所有権を移すことができますが，実際には住宅金融支援機構に残債を一括返還して抵当権を抹消する必要があります。売却した代金で返済するか，5年程待ってから所有権移転をしてください。
贈与の場合には評価額が110万円を超えていれば贈与税の対象となりますのでお兄さんが贈与税を支払わなければなりません。
売却の場合には譲渡益に対して所得税，住民税がかかります。譲渡益は売却代金から取得費用と譲渡費用を引いたものです。また来年の健康保険料も上がることが考えられます。

補足

ご教示ありがとうございました。ところで、「住宅金融支援機構に残債を一括返還して抵当権を抹消する必要」とありますが、私の持ち分と債務残高は共有者たる兄（＝今回贈与なり売渡の相手）の持ち分、債務残高と同額ですが、その場合でも必要なのでしょうか。また私の持ち分相当分だけ抹消することが出来るものなのでしょうか。