土地が担保に入っているか、借金の保証人が誰か確認する方法

質問

兄は45歳、地方公務員（病気により休職中）で妻、子供4人、母と暮らしています。
今年、父が亡くなったので、兄は相続税対策として建てた父名義のアパートの借金8000万円を引き継ぎ、残りのプラス資産のうち5000万円（土地のみ）を相続することで分割協議を進めています。

最近、知ったのですが、昨年、兄は自分名義でもアパートを建てていて、借金が1億4000万円あるそうです。
母は同居していますが、保証人になっておらず、どうやってお金を借りたのか心配しています。
相談されたら兄名義でのアパート建築は反対したと言っています。
父名義の土地に兄名義のアパートを建てる場合、父名義の土地を担保にすれば簡単に貸してくれるんでしょうか？
土地を担保にする場合は手続きとか必要ですよね？
父は数年前から痴呆症状があったので、実印や預貯金口座など大事な資産は全て母が管理していました。
土地が担保になっているかどうか、保証人が誰になっているか調べる方法はありますか？
奥さんの実家に保証人を頼んだ可能性もありますが、万一のときに迷惑をかけてしまったらと思うと余計に心配です。

父の土地を相続するとはいえ、借金も2億2000万円に増えてしまいます。
病気のこともあり、借金の返済計画に狂いが生じているのではと心配です。
父名義のアパートは5年程前に建てたもので、既に空室が出ている状態です。
場所は東京近県、工業団地が近くにある、田んぼに囲まれたのどかな土地です。

回答No.3

thinking3 · ベストアンサー

こんばんは
>>年寄りの母のことですし、一緒に生活している家族なので、話を良く聞かずに印鑑など渡した可能性もあるような気がしてきました。
　通常銀行等のしっかりした金融機関では担保提供者は本人面接を行います。印鑑と権利証の持ち出しだけでは担保提供は難しいと思われます。ただ街金、サラ金等はこの限りではありません（全てがというわけではありませんが）。登記簿を見れば借入がどこの金融機関で行われたかもわかりますので確認してください。

　担保提供＝物上保証です。これも一つの保証の形態です。ですが物上保証人（この場合はお父様です）は債務を負いません。

　保証人の追加ですがお父様が連帯債務者になっていなければ求められることはまず無いのではないと思います。債務者がお兄様のみであればお父様がお亡くなりになったとしても、担保価値も変わらず、お兄様の債務履行能力にも影響は無いからです。この点に関しても登記簿から判断できます。

>>担保になっている土地を私が相続しなければ、知らない間に保証人になったり、面倒なことに巻き込まれることはないと考えてよろしいのでしょうか？
　いえ駄目です。２で述べたようにもしお父様が保証人（先に述べた物上保証ではなく人的保証です）になっている場合、その保証債務は相続されてしまいます。この場合法定相続の割合で相続されます。

お礼

貴重なお時間をさいてご回答いただきありがとうございました。

担保提供者の本人面接があったなら審査は通っていない可能性もあります。
昨年はかなり衰弱していて施設で療養していましたので。

何の予備知識もなく、何をしたらよいのか困っておりましたが、確認すべきポイントがだいぶクリアになってきました。
たとえ身内でも保証人にはなりたくないので、近いうちに登記簿を確認してきます。

もし、またお時間があったら教えていただきたいのですが、
土地が担保に入っていなかったとしたら、やはり連帯保証人を立てなければ普通のサラリーマンに1億以上も融資してくれないですよね？
保証人が誰かはやはり本人に聞くしかないんでしょうか？

自分の資産はそれほど無いようですし、何を考えて自分名義のアパートを建てたのか疑問です。

回答No.4

thinking3

>>たとえ身内でも保証人にはなりたくないので、近いうちに登記簿を確認してきます。
お父様が保証人になっていたかどうかは通常は保証契約書或いは保証承諾書を作成しますので、それが遺産の中に残っていませんでしたでしょうか？又物上保証に係らず保証契約を結ぶ場合には本人の意思確認が必要ですので、その辺りもお母様などに確認した方がいいと思います。

>>土地が担保に入っていなかったとしたら、やはり連帯保証人を立てなければ普通のサラリーマンに1億以上も融資してくれないですよね？
失礼にあたると思いますが地方公務員ではまず無理でしょう。ただ無担保での借入ですと保証人は相当な所得が無いとこれも無理と言えます。常識で考えると不動産担保での金消と思われます。お兄様のアパートが抵当に入っているのであれば法務局で登記簿を取得する際にお父様所有の土地とお兄様所有のアパートの登記簿謄本に共同担保目録を添付して下さいと法務局職員に伝えてください。そうすればどういった物件が現在抵当に付されているか、簡単にわかります。

>>保証人が誰かはやはり本人に聞くしかないんでしょうか？
お父様が保証人でなかった場合には、貴方は利害関係人になりえませんので、やはり本人に聞くしかありません。

お礼

ご親切に何度も教えていただきありがとうございました。

ご教示いただいた点について、近いうちに帰省して確認したいと思います。

回答No.2

thinking3

１の方に補完という形で参考にしていただければ幸いです。
まず
>>父名義の土地に兄名義のアパートを建てる場合、父名義の土地を担保にすれば簡単に貸してくれるんでしょうか？
１の方が言うように担保価値で決定されますが前提条件としてお父様の担保提供の意思が必要です。
そこで問題となるのは
>>父は数年前から痴呆症状があったので、実印や預貯金口座など大事な資産は全て母が管理していました。
という点です。
不動産の担保提供に関する意思表示は各金融機関等で基本的には厳格に確認されます。通常意思表示ができない或いは不明な状態の場合、成年後見という制度を使う（例外的に法定相続人全員の同意という方法もあります。）のが基本で、その場合には後見人等の同意等が必要となってきます。こういった手続きを経てお母様が後見人となって管理していたのであればお母様の同意等があったはずです。

どちらにせよ、まずお父様の土地が担保提供されているかどうかを確認されるのが先決だと思います。
またお父様がお兄様名義の債務の保証人となっている場合には相続人としての利害関係人として金融機関に情報の開示を求めることも可能です。

お礼

わかりやすいご回答ありがとうございました。

父の痴呆ですが、成年後見制度を使うほどではなかったので、兄の話を聞いて了承した可能性はあります。
年寄りの母のことですし、一緒に生活している家族なので、話を良く聞かずに印鑑など渡した可能性もあるような気がしてきました。

お時間がありましたら教えていただきたいのですが、
父名義の土地が担保になっている＝父が保証人になっているということですか？
担保に入っている土地を兄が相続した場合、保証人が別に必要になるということはあるんでしょうか？

私は実家を出て離れて暮らしているので、いずれ親の土地はすべて兄に相続してもらうつもりです。
担保になっている土地を私が相続しなければ、知らない間に保証人になったり、面倒なことに巻き込まれることはないと考えてよろしいのでしょうか？

回答No.1

dr_suguru

＞父名義の土地を担保にすれば簡単に貸してくれるんでしょうか？

資産価値（担保価値）を満たしていれば、借り入れ可能です。
抵当権設定するには土地の権利証と実印、印鑑証明が必要です。

＞土地が担保になっているかどうか、保証人が誰になっているか調べる方法はありますか？

土地の謄本の全部事項証明（1通1000円）を法務局でとれば、
乙区（抵当権）に表示してあります。
http://www.2550.net/estate-toukibo.htm

保証人については本人に聞かない限りわかりません。

お礼

早速のご回答ありがとうございました。
法務局に行って調べてみるのが先決ということですね。
参考になりました。