権利書なしで土地を担保に借金できるの？

質問

兄の借金の件で今とても困っています。
弟の私は、両親を早くに亡くしたため、兄の住む実家のすぐ隣に、空き地になっていますが、土地を持っています。（実際には私は他県に新居を構えています。）
この土地は兄弟で共有名義となっており、兄が家を新築した際、金融公庫だか銀行だかの抵当権が設定されております。
もちろんローンは完済されていません。
兄は以前から借金ばかりしていて、私も以前にお金を貸したことがあるのですが、借用書を書かせたものの、まだほとんど返済されていません。他にも親戚などからも借金を重ねている様子です。

そんな中、今日兄嫁のお母さんから電話があり、「また兄が借金をしているらしく、どうも土地の権利書なしで土地を担保に借金しているらしい」との話でしたので、急遽日曜日、兄も交えて話し合いをする予定でいます。
兄嫁のお母さんはとても心配していて、土地の権利書だけは、兄に渡すまいと隠し持っているそうですので、それを兄が無断で拝借したとも考えにくいのですが、それより、私と共有名義になっている土地を担保に、私に相談も何もなく、借金などできるものなのでしょうか？
私も家族を持っておりますので、私にまで被害が広がるのをとても恐れています。
こうなれば、土地を文筆をし、関係を切りたいとさえ考えているのですが、こういったケースの場合、文筆は可能なのでしょうか？
誰か助けてください。

回答No.9

chakuro · ベストアンサー

正直、ややこしくなってわけがわからない部分も多いのですが、公庫の担保にはなっていない、サラ金だけ付いている共有地があるのですか？
いい機会ですから、そこは、その土地の時価の半額を上限に、サラ金の借金を立て替えてやって、引き換えにお兄さんの持分も名義書き換えしてしまったらどうですか？（形的には、お兄さんの持分の売買。売買代金でお兄さんがサラ金に返済して、抵当権抹消というわけです）
もともと、あなたの単有にしようと思えば、共有者のお兄さんにお金を支払うのが筋ですから、何も悔しがることはないと思うのです？？？
公庫が付いている不動産については、公庫の残がどれくらいかということが重要な問題です。
ただし、残高証明まで、お兄さんがぐちゅぐちゅ言うのを無理にとらせる必要はありません。今のところとりあえず返済計画通り返済しているのなら、残高は「償還表」や「返済計画表」という書面を見ればわかります。あるいは、組んで数年しか経っていないなら、年末に来た残高証明書があるはずなんですが？
仮に競売にかけられた場合、それで、残高を全額返済できるか？それともいっぱい未回収金が残るのか？それによってお話がぜんぜん違うのです（普通、返済開始から５年以内であれば、競売にかけても、全額回収はない）。

お礼

chakuroさん
いままで大変ありがとうございました。
私の頭の中もかなり混乱していて、的を得ない質問ばかりだったかと思います。
親戚の方々が今後いろいろと相談に乗ってくれるということなので、少し肩の荷が楽になったような気がします。
とりあえず、今は現状を確認することを中心に、冷静な判断をしたいと思います。
ただ、それほど時間もかけたくないので、また困ったときにはぜひ相談に乗ってください。
本当にありがとうございました。

回答No.8

53r

>今日でいろいろなことがわかりました。

　説明してもらわないと、何がわかったのか、どういう
状況なのか全くわかりません。

＞私にとってはかなり不利な状況にあるのですが、残された選択肢はひとつ。サラ金分を返済し、土地を含め兄の家も売却するしかないと、素人ながら考えています。

ということは、住宅ローンについて物上保証のみならず、連帯保証されていたのでしょうか。それにしてもサラ金の借り入れを質問者さんが返済する必要は全くありません。不動産を売却する覚悟ならなおさらです。

＞ただ、一点だけお聞きしたいことは、公庫から融資された残額が兄の上物（住宅）分のみ残っています（他の銀行などの住宅ローンは一切ないことが確認できました。）。こういったものを土地、建物込みで売りに出すことは可能か？ということです。

　これを読むと、公庫の抵当権は、お兄さん名義の建物にだけ設定されているということでしょうか？かつては公庫は建物のみに抵当権を設定するということがよくありましたからね。

　でも、そうなら、質問者様には全く不利な状況ではないわけですね。お兄さんが、勝手に自分名義の土地建物を売却すればいいだけの話です。質問者様の共有名義の土地も一体利用されていて同時に処分する必要があるなら協力し、持分に見合う代金を受け取ればいいだけの話です。分筆が可能な土地形態であり、時間的余裕があれば、分筆すればよいのです。

　売却代金で公庫の残債務を弁済すれば抵当権は同時に抹消されますので、抵当権がついたまま売りに出すことは可能です。結局サラ金の抵当権が設定されているのか肝心なことの説明が無いので、仮定の話ばかりになりますが、付いていても売却代金で弁済すれば公庫同様同時に抹消してくれますので、売却に出すことは可能です。売却代金で弁済額に足らない場合は、抹消を交渉します。

　ただし、これは、借入人であり所有者であるお兄さんが不動産業者なりに依頼してすることです。

　質問者さんが、何を不安に思われているのか、よく分かりません。

　弁護士さんに理解してもらうためには、あらゆる書面の資料をお持ちされることを進めます。正直、お話からは、事実関係がつかめないのです。つまり、状況を想像して答えることしかできないのです。

お礼

53rさん
ありがとうございました。
とりあえず、親戚などにもいろいろと相談に乗ってもらい、これからも助言などいただくことになりました。
今回の問題は、あくまでも兄の問題であり、私が自発的にどうこうできる問題ではないのですね。
ただ、兄弟として責任を負わなければならない部分もありますが、これは仕方のないことですので、がんばっていきたいと思います。
まずは、現状確認をすることを目標に、もう少し話がまとまってから、また考え直したいと思います。
また何かの折には、相談に乗ってください。
今回は、一応これで一旦終わりにさせていただきます。

補足

５３ｒさん
いつもありがとうございます。

「いろいろとわかった」という件ですが、兄の借金額ですとか、謄本と取り寄せた結果、もうひとつある共有名義の土地（公庫など抵当権なし）の土地にもサラ金会社の抵当権が一位で入っていたという事実がわかりました。

また、公庫の抵当権は兄の建物については調査不足でどういう状況なのかわかりませんでしたが、土地について抵当権がついていました。（私の持分も含め）
これについては、私の書き間違いでした。また、公庫の連帯保証人は親族が私しか当時はおりませんでしたので、私の可能性が大だというふうに考えています。もちろんこれから調査したいと思います。

それから、弁護士さんからも53rさんがおっしゃるように、私は特に心配しなくていいですよ。といわれているのですが、最終的には、知らない業者と私が共有名義で持つことになると聞いて、いろいろと不安なことばかり考えてしまいました。
それから、一番心配な点は、たとえばサラ金が支払い不能となった場合、競売にかけられるとのことですが、公庫だって黙っていないでしょうから、結局どのような措置になるのかという点です。

公庫とサラ金で分け合って、すべて（私の持分も含み）持っていくということなのか？
それとも、抵当権の設定されている土地・建物すべてを込みにして、評価額のようなものを定め、あくまでも公庫の残額分とサラ金の支払い残高分のみを持ってゆくということでしょうか？そして、余った場合は現金か何かで戻してくれるという仕組みなのか？という点です。
前者の場合、以前調べてもらった土地と建物の評価額を大きく下回る額で、私たちはすべて持っていかれることになります。　

とりあえず、今は事実確認を優先し、兄から借入残高証明書など入手するよう伝え、もうすこしいろいろなケースを考えてみたいと思います。

回答No.7

chakuro

＜この一筆の土地は、兄と共有名義になっているのに、私の印鑑証明やら実印は必要なくパスすることなんて許されるのでしょうか？＞
少し、話がややこしくなってきて、状況が飲み込めない部分があるのですが、お兄さんの持分にしか抵当権が設定されていないのなら、あなたの実印は不要です。
＜金融業者は兄に、「印鑑証明と実印は作り直せばいい」などと言って、兄嫁は何も知らずに融資された様子です＞
お兄さんの奥さんは、登記事項証明書に名前が出てくるのでしょうか？いずれにしろ、お兄さんの持分にしか抵当権が設定されていない分には、登記手続き自体に違法性はないのです。
金融業者の発言は、奥さんがお兄さんの印鑑と印鑑カードを管理していたと言う意味ですか（それで、お兄さんが「印鑑を持ち出せない」と言ったのに対し、上記の発言、と言うことでしょうか）？お兄さんがご自分の意思でやっている以上、金融業者を非難するのは、難しいです。
＜２筆あるのですが、兄の住宅が乗っかっている土地だけの謄本しかなかったので、もう一筆は明日・・・＞
「もう一筆」というのが「空き地になっている」お兄さんとあなたの共有地、ということでいいのでしょうか？
もうお分かりでしょうが、銀行や、住宅金融公庫の抵当権と違い、サラ金の抵当権と言うのは、「返済がしてもらえないときに、代わりに不動産を競売にかけて・・・」という本来の目的とは少しずれた性質のものなのです。
法律的にはやっていい範囲でやっているのに、債務者でもなんでもないあなたがそれだけ困惑・動揺させられている・・・それこそがサラ金の不動産担保ローンの目的です。
ひょっとしたら、公庫は空き地まで取っていても、サラ金は空き地までは設定していないかもしれません。結構そういう設定の仕方がよくあります。
そこで、当初の＜土地を分筆をし、関係を切りたいとさえ考えているのですが、こういったケースの場合、分筆は可能なのでしょうか？＞という質問に戻りますと、もし、サラ金の設定が空き地にはされていない場合、これを機会に、公庫は付いたままでも、分筆（したうえで、それぞれの単有名義に書き換え）してしまうとどうなるでしょうか？
分筆して、単有にしてしまったところで、住宅ローンの返済が行き詰れば、やはりあなたはお兄さんに迷惑をかけられることになります。公庫が競売にかけられることに変わりはありません。
自分の回答と、他の方の回答を比べて読むと、自分の回答は、何か非常に冷たい感じがしてしまうのですが、私のほうで違和感がずっとあるのは、サラ金が登場してこなくても、お兄さんが住宅ローンをちゃんと返せないと、あなたは、自分が共有している不動産の所有権を失う形に、もともとあるわけです。
ですから、土地が共有の状態で、しかも、あなたが納得して（？そこで、そもそもいろいろあったのかとも思いますが）公庫の担保に提供しているという形が、もともとの禍根なわけで、お兄さんが家を新築する際に、分筆してしまって、御自分単有の空き地が隣接しているという状況であれば、そこにサラ金の抵当権が付くわけもなかったのです。
これを機会にすっきりさせたいのであれば、抵当権抹消のための一部返済金も覚悟のうえで、分筆してしまうしかないでしょう（債権者に対し、いわゆる「内入れ」の相談になります。担保が減るのに対して、どれだけ対価が要りますか、という話です）。

もしくは、住宅ローンについては、あなたは連帯債務者か、連帯保証人なのですか？

補足

chakuroさん
いつもありがとうございます。
先日弁護士に相談したところ、結局兄の持分についての相談なので、今の段階では弁護士を依頼しても、どうにもできないのが現状だといわれました。
確かにその通りですよね。何かよい解決方法でも弁護士ならあるだろうと考えていたのですが、はっきり言われ、逆にスッキリしました。chakuroさんのはっきりとした意見、大変参考になりますよ。

親戚などにいろいろと相談しながら、現状確認につとめています。兄には、言葉ではなく必ず書面（支払い残高証明書など）を用意させることにしました。

そこで、兄が言うには、このサラ金は「支払い残高証明書」をもらいにいったら、「どうして必要なのですか？」と聞かれるだろうと心配していました。
何かそこのサラ金会社は、いろいろとよからぬ事をアドバイスするらしく、私には普通とは思えません。
別に使い道を言う必要もないはずですが、兄は相手が何か察知して、よからぬ事を仕掛けてくるかもしれない？と言っています。
何か、仕掛けてくることなどあるのでしょうか？考えられる点などあれば、アドバイスください。

回答No.6

53r

まず、サラ金の借り入れについては、質問者様には、全く返済義務はないので、サラ金が質問者様に返済を求めてくれば毅然と断ってください。返済義務の無いものに返済を求めることはサラ金規制法違反です。監督官庁（都道府県か財務局）に苦情申し立てすれば指導してくれますので安心してください。

　ただ、兄と話し合い、その後、弁護士にも相談されるようですので、以下の点をよく確認調査されるようにアドバイスします。

　兄の住宅ローンの借り入れですが、質問者様の共有持分にも抵当権設定がされているでしょうか？

　すでに、他の回答にもありますように、権利書が無くても保証書、不動産登記法改正後なら本人確認情報でサラ金はお兄さんの名義の不動産について抵当権設定登記をすることが出来ます。（もっとも弟の共有名義に勝手に設定することは出来ません）

　そして、サラ金がお兄さんの名義につけた抵当権に基づき差し押さえをすれば、住宅ローンの抵当権者も担保権の実行をしてくることになるでしょう。
　そうすると、競落により質問者様も共有持分を失うということになります。
　これは、物上保証（抵当権設定）した者の当然の責任であり、かつ、責任もそこまでです。

　もう一つ心配なのは、住宅ローンについて、質問者様が連帯保証してないかということです。
　通常、銀行は担保提供者に連帯保証をさせます。（抵当権設定契約書の質問者の署名の頭に抵当権設定者兼連帯保証人と書いてあれば連帯保証をしているということです）

　抵当権設定だけなら、不動産で責任を負うだけなので、不動産を競売で失えば、それ以上の返済義務はありません。
　しかし、連帯保証人であれば、競売によっても回収できなかった残債務についても返済義務があります。

　ですから、住宅ローンについて連帯保証していないかについてもよく確認してください。

　最後に、抵当権がついたまま分筆することに意味は無いですね。

補足

53rさん
ありがとうございます。
今日でいろいろなことがわかりました。私にとってはかなり不利な状況にあるのですが、残された選択肢はひとつ。サラ金分を返済し、土地を含め兄の家も売却
するしかないと、素人ながら考えています。

ただ、一点だけお聞きしたいことは、公庫から融資された残額が兄の上物（住宅）分のみ残っています（他の銀行などの住宅ローンは一切ないことが確認できました。）。こういったものを土地、建物込みで売りに出すことは可能か？ということです。

いずれにしても、明日弁護士会の開催する法律相談で、一度相談してから、担当弁護士のもと話を進めて生きたいと思います。

回答No.5

mei31

ｍｅｉ３１です
ｐｅｎｃｈａｎ８１９さんの今の気持ちが痛いほど分かります・・・。
私たちの場合も亡き両親から相続した土地でした。
生まれ育った家に面した土地で、両親の気持ちを考えると
人手に渡るのが辛くて動いてしまったのです

家も競売に掛けられ　弟が買い取りました
弁護士の先生が兄のことを「兄弟と思うな」と仰いました
自己破産後、その家に住み続けようとした兄を追い出し
全くの他人に貸しました

弟とは「父さんと母さんが死んでて良かった」
と話しました・・・
生きてたら二人とも首を吊ってたかもしんないです

私たちは、兄は初めから存在しないと自分に言い聞かせて
自分たちの家庭を守ることにしたんです
ｐｅｎｃｈａｎ８１９さん、ご家族の為に頑張って乗り越えてくださいね！

アドバイスでも回答でもないのに何度も書き込んでごめんなさい

お礼

ｍｅｉ３１さん
いつもありがとうございます。自分の肉親である兄弟より、何の面識もない皆様にアドバイスをいただけるほうが、どんなに勇気を与えてくれることかと、本当に感謝しています。

今日はいろいろと考え込んでしまって、今も一度はベッドに就いたのですが、不安がよぎってしまい眠れそうにありません。
司法書士の方にも、今日相談してみましたが、現状は厳しいようです。

素人の私が、いろいろ考えてみても仕方ないことなのですが、最悪の事態ばかり考えてしまって・・・

私は二十歳の頃から、兄の借金などの問題で苦しんで、ずっと孤独に耐えてきました。
今度も孤独で辛い戦いが始まりそうですが、よい弁護士さんを探して、何とか今の苦境を乗り越えて行きたいと考えています。
ありがとうございました。また何かの折には相談に乗ってください。

回答No.4

mei31

全く同じような状況で酷い目に遭いました
私の場合は、知った時点で抵当に入れていたＡ商事に兄が借りていた６００万を返済し、抵当権を外し全てを私の名義にするように動きました
勿論、兄もそれを承諾しました。
が、全てを返済し名義変更している僅か１日の間に　時間差で兄が再びＡ商事に借り入れしたのです
司法書士さんもそこまで兄が腐っていると考えてなかったらしく
一同呆気にとられました
新しい借り入れは３００万でした
もう一度３００万を返済する気になれず、どうにでもなれと放置しました

結局、兄にはこの他にも多額の借金が発覚し兄は自己破産、その土地は競売に掛けられましたが
私名義もある為、入札もなく　結局は管財人からの勧めで私が買いましたが
吃驚する程の破格値で　先に６００万返済したことを後悔しました
弁護士費用も兄弟で出し合いました
下手に動いたことを切に後悔しました
その土地にもよりますが　名義がややこしいと買い手は付かず
私が買った金額は評価額の半分以下でした

途中で司法書士さんを断わり弁護士さんに依頼しましたが
弁護士さんは司法書士さんのミスを指摘してましたが
普通は考えられないことを兄がしたと思ってます

アドバイスになっていませんが　１日も早く弁護士さんに相談することをお勧めします
私はこれを躊躇したが為に無駄にお金を捨ててしまいました

お礼

mei31さん
ありがとうございます。お互いに兄弟から裏切られる結果となってしまい、何とも切ない気持ちです。
私も家や車の住宅ローンを抱え、夫婦共働きでがんばっています。今の私の経済力からして、これ以上の負担は正直、自分の首を絞めてしまいます。

こんな恥ずかしいというか、できればかかわりたくない話だったので、今までの自分は逃げていました。最大の相談相手である両親がもういないというのも、どうにもならない事ですが、今となっては後悔してしまいます。

明日の話し合いで、兄も本当のことをすべて言うとは思えませんが、詳細が少しでも明らかになることを期待しています。
兄嫁のお母さんも弁護士に相談しようとしたけれど、その費用が出せないで困っているとのことですので、とりあえず明日の話を受けて、一日も早く、私が弁護士に相談しようと考えています。

回答No.3

chakuro

＜抵当権（公庫？）の抹消に費用がかかる＞
つまり、分筆して、あなた名義にするほうに公庫の抵当権が付かないようにするためには、担保が減る分、公庫にそれなりの返済をしないと、公庫が承諾しません。
「兄が、基本的には負担する」のは、公庫から借りているのはお兄さんだから、それはそれが筋ですよね？あくまで一部返済だからです。
＜そもそも私が言っていることは「分筆」というものではないのでしょうか？＞
そんなことはないのですが。・・・どこで話がかみ合わないのかな？２点を良く考えてください。
(1)公庫については、もともとあなたも承知の上で、お兄さん名義の借金の担保に提供しています。
(2)サラ金？は、まず間違いなく、お兄さんの持分を担保に取っているだけです。
＜サラ金業者が私の自宅にまで取り立ての電話などしてくるのではないかという点＞
ありません。あったら貸金業規制法違反です。あなたは債務者でもないし、連帯保証人でもないし、物上担保の提供者でもありません。この点について、まず安心して、落ち着いてください。
＜私の持分まですべて失ってしまうのではないか？＞
そもそも、公庫については、土地の所有権全部が担保に入っているのですよね？それがサラ金の前についているわけです。
なので、サラ金の話がなくても、お兄さんが公庫をちゃんと返さないと、それはありうる話なのです。だから、今回のサラ金の件でそういう心配を始めてされると言うのでしたら、それは少し違うのです・・・
＜もし兄が借金を返済できなかった場合、私も何らかの負担を強いられるのか？＞
というのも、上記と同様のことをよく考えてください。
もちろん、今までにも借金の肩代わりとかされているようなので、お兄さんに対して憤懣を感じるお気持ちは理解できないわけではないのです。公庫は返せているのに、サラ金が返せなくなって、サラ金に競売を開始されたらどうなるんだ、そんなはた迷惑な！と言うのは分からないでもありません。
ただ、公庫も、サラ金もついていなくても、もともとは、半分はお兄さんのものですから、まるっきり人から迷惑かけられない自分の財産にしたければ、少なくとも、土地の時価半分相当の金は出さなければそうならないのはしょうがありません（公庫を消したいのなら、そこから、公庫の要求する金額を一部一括返済しないといけません。あるいはその金額はもっと大きな額かもしれません）。
それが、お兄さんがサラ金から借りているお金の金額に満たないものだとしたら・・・、サラ金は消した上で、ひきかえにあなたの単有名義にしてしまえば、今後、こういう迷惑は心配ありません（それでも、公庫は付いていますが）。
ただ、それじゃあ、サラ金の思う壺と言うか、特に、公庫の残額だけで、不動産の時価をまだ上回っている状態であれば、サラ金の登記なんて実は付いていないも同然なのです（競売をサラ金が開始する権限がないから）。

補足

たびたび相談に乗っていただき、本当にありがとうございます。
今日話し合いをしてきました。
わかったことは、兄の持分にだけにサラ金の根抵当権というものがついていました。２筆あるのですが、兄の住宅が乗っかっている土地だけの謄本しかなかったので、もう一筆は明日、法務局へ行って確認してきたいと思います。
そもそもその金融業者は兄に、「印鑑証明と実印は作り直せばいい」などと言って、兄嫁は何も知らずに融資された様子です。「こんなことが許されるならば、何が正しいというのでしょう！」私は憤慨しています。

ところで、この一筆の土地は、兄と共有名義になっているのに、私の印鑑証明やら実印は必要なくパスすることなんて許されるのでしょうか？

今週中にも、弁護士会へ相談に行ってきます。幸い親類に元銀行員の方もいますし、祖父などに相談にのってもらえそうです。

回答No.2

chakuro

それはたぶん某大手消費者金融の不動産担保ローンか何かだと思われます。
権利証がなくても、「お兄さんの持分だけに」抵当権を設定すること自体は、法律的にはなんら問題なく可能です。
また、某大手消費者金融は、債務者の持分だけでも平気で担保に取ります。
＜こうなれば、土地を分筆をし、関係を切りたいとさえ考えているのですが、こういったケースの場合、分筆は可能なのでしょうか？＞
もちろん、話し合いその他で、半分半分２筆に分筆して、それぞれ単独所有という形にすることは本来可能ですが、今回ご質問の件では、公庫の抵当権、消費者金融の抵当権などが付いている関係で、話はそう単純ではありません。
そもそも、共有者は双方、分割請求権というものを民法上認められていますが、分割の方法はいろいろあり（２筆に分けるとは限らず、一方の単独所有にして、もう一方はお金をもらう、第三者に売って、双方がお金を分けるなどありえますので）、その部分でお互いの意見がまとまらなければ、裁判にするしかありません。
仮に、お兄さんがそちらの意向に素直に応じるとしても・・・
これから２筆に分けても、まず、共有状態のまま１筆の土地が２筆になります。その後で、一方の土地についてはお兄さんの持分をあなた名義に、もう一方についてあなたの名義をお兄さんの名義に書き換えれば、お兄さん名義の土地が一筆、あなた名義の土地が一筆できあがりますが、それでは、肝心の抵当権の問題がクリアできません（分筆に公庫やサラ金？の承諾は不要ですが、分筆しても、そのまま付いてくるし、後から、名義変更しても、抵当権は、その効力になんらダメージを受けません）。
それよりも、あなたがお兄さんに土地の時価の半額相当のお金を払うか、少なくとも、担保に取ったサラ金？の負債を肩代わりして一括返済してあげることと引き換えに、土地の名義をあなたの単独名義に変更してしまうほうが、話が早いといえます（一括返済するのだから、抵当権も消せます。もちろん公庫はついたままです。公庫に承諾を得る必要は特にありません）。
何で、借金を肩代わりしないといけないのか？と言われると困ります・・・。本来２分の１はお兄さんのものという形になっていたのだから、それ自体はしょうがないのです。
　なお、第三者的には、あなたは別に住居を構えているようですし、具体的にどういう事態に発展するのを恐れているのか、少し、ピンと来ない部分があります。

補足

詳しいアドバイスありがとうございます。以前に不動産会社の方に分筆？の費用について見積もりをお願いしたことがあるのですが、そのとき「抵当権（公庫？）の抹消に費用がかかる。」というような話があったように覚えています。この費用については兄が、基本的には負担するというような・・・話だったような気がします。
そもそも私が言っていることは「分筆」というものではないのでしょうか？

また、私が恐れていることは３点で、
・もし兄が借金を返済できなかった場合、私も何らかの負担を強いられるのか？という点。
・サラ金業者が私の自宅にまで取り立ての電話などしてくるのではないかという点。
・私の持分まですべて失ってしまうのではないか？という点です。

回答No.1

tnt

まず、その土地の登記を確認して下さい。

もしも担保が設定されていれば
それで担保になっています。
権利書は要りません。
必要なのは権利を持っている人の実印（と印鑑証明）
です。

この場合、分筆は難しいでしょうね。
担保は全体に掛かっていますから。
登記簿の写しを持って、
きちんとした法律相談に行って下さい。

次に担保が設定されていなかった場合。

念書の様な物を書いている可能性がありますが、
これには法的な効力はありません。
すぐに分筆しましょう。
ただし、その後で相手がごねてくるかもしれません。
でも、分筆しないで全部取られるよりは
ずっとマシです。
ごねてきたら、裁判所に任せるのも手です。
念書は法的な拘束力を持ちませんから、
その元となる借用書も必要になり、
結果的にすべてが見えてくるはずです。

とにかく、毅然とした対応をしないと
また、「次の借金」があると思って下さい。

補足

さっそくのお返事ありがとうございます。兄嫁のお母さんが今日法務局へ行ってくると言っていましたが、その後連絡はありませんでした。

「必要なのは権利を持っている人の実印（と印鑑証明）です。」

とありますが、これは私の実印と印鑑証明は必要ないのですか？そういった大切なものを渡したりはしていません。兄だけのもので事が足りてしまうものなのでしょうか？

また、こういった業者は闇金みたいなところなのでしょうか？
まったくの素人でわからず、動揺してばかりです。どうぞよろしくお願いします。