マンション売却は地元不動産がいい？

質問

私は江戸川区に分譲マンションに居住しておりますが、売却にあたり不動産会社勤務の知人へ相談したところ、是非内で販売させてほしいとのことで、断れず専任媒介契約を交わしました。
知人の会社本社は横浜で渋谷にも支店があります。
６月末に契約しましたが、現在まで１組の見学者しか来てません。
しかも他業者経由です。
営業努力と言えば、当該マンションの近隣へ１回販促チラシ（２００枚）をポスト投函しただけです。８月に入り価格に問題が・・、とのことで値下げを決行しました。しかし、その後も問い合わせがなく、最近さらなる値下げの打診がありました。
値下げは仕方ないと思いますが、営業努力が見えなく不満に感じています。
そこで営業担当者へ「営業として何か施策はないのか？」とぶつけたところ
費用対効果の観点から、紙媒体の広告はしてないので、ポスティングは再度行うとの返事でした。
ポスティングと言っても、たった２００枚で効果が表れるとも思いませんし、ポスティングの回数も少なく思えます。
初めてなことなので、これが普通と言われれば納得しますが、地場の不動産に依頼した方が情報や販促活動内容も変わってくるのかなと思いますが・・。
この先、どうしたらいいのか良きアドバイスを頂ければ幸いです。
宜しくお願いいたします。

回答No.4

ゴルゴ 13（@golgo13--） · ベストアンサー

・客付けの上手い業者→？？？？？
・その物件ごとの専門業者→？？？？？

↑
客付の上手い業者は、私個人が知ってる複数の業者です。
一般の人は業者とあまりお付き合いしてないので、参考にならないかも。

・その物件ごとの専門業者
↑
今回は3LDKのファミリー用ですから、ごく普通の業者と契約して問題はないと考えます。

当該マンションは駅から歩７分　築１４年　１２建て９F　眺望良し３LDK
近隣には小中学校、コンビニ、スーパーあり
↑
物件的には問題はありません。
おそらく、囲い込みをやられているのでしょう。
不動産業者のその知人と縁を切ったらいかがですか？

もし、その業者が私の所に電話で直接売り込みかけてきたら3500に叩いて即買いしますよ笑

お礼

こんにちは。

ご返信いただきありがとうございます。

やはり囲い込みですかね。

そうだとしたらホント残念ですね。

業者とは今月で解約しようと思います。

色々とアドバイスいただきホントありがとうござましたm(__)m

回答No.3

ゴルゴ 13（@golgo13--）

６月末に契約しましたが、現在まで１組の見学者しか来てません。
↑
少ないなあ。
江戸川区と言っても交通の便の良い場所と交通の不便な場所と極端に別れます。

質問者のマンションはどちらかしら？

交通の不便なマンションだったら、私も買う気がしません。不便でも尚、価格面で魅力があるマンションなら買う気が出るかもしれませんが。。。。

私も既回答通りです。

プラスして補足

現代はネット時代です。紙媒体は余り宣伝の意味ありません。

私の売却スタイルを伝授しますと、一般媒介契約で複数社と契約です。
業者は、少なくとも
・地元業者
・大手業者
・客付けの上手い業者
・その物件ごとの専門業者(投資用orファミリー用orリゾート用)
の最低4種類の業者と契約。
(因みに大手業者だからと言っても最高額を提示してくれる客が現れるとは限りません)

先ずは指し値を織り込み値段を高めに設定(業者の提案する価格は断り全て私が価格を設定。業者は何時も相場の価格かそれより安めの価格を提示して来るから)

複数から購入の打診があればその複数者を競わせます。
お客からの購入金額は当初の設定金額に近づくか、或いはそれ以上の金額を提示してくれます。各社と調整するのが面倒臭くなったら最早オークション式にします。

一番高額の金額を提示した方と契約します。

ひと昔は一般媒介契約は業者から嫌われていましたが、ネット時代全盛の現在では専任媒介にする意義はあまりありません(専任媒介にすると囲い込みと言われる弊害が最近指摘されています)。

(私がマンションを購入する際もネットを見て詳細に現地調査した上で購入します(過去に私に法律スレスレのトラブル起こした問題業者が間に入ってたら気に入った物件でも購入を中止します))

お礼

こんにちは、初めまして。

当該マンションは駅から歩７分　築１４年　１２建て９F　眺望良し３LDK
近隣には小中学校、コンビニ、スーパーありで立地条件は良いと思います。

価格推移　４２５０→４１００→３９９０

やはり一般媒介契約にした方が良かったみたいで騙されたみたいです。
的確なアドバイス誠にありがとうございます。

４種類の業者の選定ですが、客付けの上手い業者、物件ごとの専門業者をどのように調べていいのか分かりません。もし調べる方法などあれば
ご教示いただければ幸いです。

・地元業者（昭和からの営業）→ネットで検索してみます。
・大手業者→野○不動産にしようと思います。
・客付けの上手い業者→？？？？？
・その物件ごとの専門業者→？？？？？

どうぞ宜しくお願いいたします。

回答No.2

nekoojisan

都内で不動産賃貸業を営んでいます。

まず、専任媒介契約は法律で有効期間は3か月までと定められていますので、有効期間満了をもって、契約の延長を断ってもよいと思います。

地元の不動産業者を選ぶのは賢明と思いますが、不動産業者も色々ですのでご注意ください。複数の業者と宣伝方法、売却価格の判断等、納得いくまで、話し合ってみては如何でしょう。あとはやはり昭和から営業している息の長い業者のほうがよいかと思います。

お礼

こんにちは。
コメントありがとうございます。

やはり地元業者、昭和・・、ですね。
ありがとうございます。

回答No.1

fujic-1990

新築なら、場所と建設会社の名前（信用）だけで即決ということもあるのですが、中古物件の売却の場合、買おうかと思う人は必ず見に来ます。

　売主は良いことしか言わないでしょうし、専門的なことは知らないし、余所へ行くのだから責任もとってもらえない。なので、その場で専門業者にいろいろ質問したりしたいのです。

　ところが、遠くにあるような業者では、わざわざ来てもらっても分からないことが多いだろうと考えてしまいます。

　コンビニまでどれくらいで行けますか、コンビニまでの道は明るいですか、へんな人はいませんか、夜ウルサくないですか、ほかに駐車場を２台借りたいが借りられる場所はあるでしょうか、駐車料の相場はいくらでしょうか・・・ 。他区の業者に分かるわけがない。

　ということで、物件近くの業者に依頼したほうがいいのですが、現在の業者が知人の業者で、おまけに「断れなくて」依頼したような関係だと、「ろくに営業をしてないから」という理由で解除するわけにはいかないでしょ？

　何年の契約なのかわかりませんが、契約が終わるまで待つしかないと思います。

　終わったら、改めて近くの業者に任すのがいろんな面で一番なのではないでしょうか。

　ちなみに、私は不動産賃貸業を営んでおりますので賃貸も売買（賃貸物の買い換え）も業者に客付けを御願いするわけですが、賃貸でも売買でも、専任媒介という依頼はしたことがありません。

お礼

こんにちは、初めまして。

やはり地元業者＆一般媒介契約ですね。
アドバイス誠にありがとうございます。