鉄筋のワンルームマンションは何年もつ？

質問

鉄筋コンクリートの賃貸マンションに住もうと思っています。
マンションは七階立てで、ワンルーム20平米が36戸程あり、築年数は今年で27年になります。
賃貸仲介業者の人はマンションの事を、きれいではないけど汚くもないと言っています。
なるべくならずっと住みたいのですが、1990年に造られたマンションは何年もつでしょうか？
あと、マンション自体が古くなる前に水道官などが壊れたら、水道官を修理する事ってできるのでしょうか？
それではお願いします。

回答No.7

OK-SUNNY

okhenta さんと同意見です。賃貸の場合、賃貸料に修繕工事費が含まれています。契約書をご確認下さい。鉄筋コンクリート（RC構造)の場合の寿命は諸説ありますが、例えば、長崎県の世界遺産に登録された軍艦島にある端島アパートの残存部には、塩風が吹き付けていてもコンクリートの内部の圧縮強度は最大圧縮強度を維持している報告があります。
今、地震予知で南海トラフとか東京湾南北直下型地震予知です。熊本地震の予知は皆無でした。備えあれば憂いなし言いますが、賃貸の場合、オーナーの考え一つですから、免震装置の組み込みを申し出ても受けて呉れるかです。地震で被災するのは１階と２階が押しつぶされるケースが多い。コンクリートの特性は、最大圧縮応力を越えると瞬時に損壊する事です。ですから耐震強度いくつの躯体なのかをオーナーに聞いておくことです。
竣工図があると思います。そこに記載されています。

お礼

ありがとうございます。
賃料60000円程度の賃貸ワンルームマンションですが、その程度でも大家さんや業者にめんどうと思われずに施工図は見せてもらえるでしょうか？
それではお願いします。

回答No.6

Mokuzo100nenn

ちゃんと施工してあれば、鉄筋がさびて強度が落ちるのが50-60年です。
でも、コンクリートに海砂を入れたローコストのワンルームマンションなどは30年で、すでに鉄筋を被覆するコンクリートが剥離して、内部の鉄筋が錆びて、強度を失っているものが多いようです。

＞1990年に造られたマンションは何年もつでしょうか？

2020年までは大丈夫でしょう。
2050年ごろには危なくなっているでしょう。
その間に安い家賃で住まうのが賢いと思います。

お礼

ありがとうございます。
もう築27年の賃貸のワンルームマンションを借りようと思っています。一部ですが、マンションの最上階の廊下の天井を見上げると、表面の部分（名称が分かりません）が剥がれていて、コンクリートの部分が剥き出しになっているのが気になります。
管理業者が言うには最上階なので、屋上の雨の水などで表面が剥がれているとの事です。
コンクリートのレンガをよく見ると、所々点々と砂みたいのが混ざってる気がしますが、これは海砂の可能性はありますか？
あと、このように最上階の廊下の天井の表面が一部剥がれているのは危ないでしょうか？
それではお願いします。

回答No.5

foomufoomu

鉄筋コンクリートの強さは、コンクリートの強度より、鉄筋の強度のほうが重要です。

鉄筋コンクリートの寿命は、中の鉄筋がさびるまで。で、その期間はコンクリートの配合強度によって違います。
http://muraokajun.exblog.jp/6279639

標準的な Fc=21 N/mm2 のコンクリートでは、６５年で鉄筋が５％さびる。（このへんがそろそろ寿命）
FC=27 なら100年で５％、という事です。

なお、コンクリートの強度は、打設後１か月ぐらいで必要強度になり、それ以降はじわじわと、いつまでも増え続けます。（が、必要強度以上になれば、増えても同じことです。）

お礼

ありがとうございます。
普通のコンクリートなら、水道管やガス管のメンテをしていれば65年はもつという事でよろしいでしょうか？
大家さんの事情によっては取り壊す予定が早まる可能性は抜きにして。
ちなみに、最上階には大家さんが住んでいます。

回答No.4

okhenta

賃貸の場合はオーナーの考え一つです
例えば　凄く好立地だと使える建物でもブチ壊して　更なる高層高級な物に立て替える事も有り得ますし

お礼

ありがとうございます。
築27年の7階のマンションで、最上階に大家さんが住んでいます。
大家さん自身も住んでるから、賃貸のマンションでもしっかりと造っている、なかなか取り壊さないという事はありますか？
それではお願いします。

回答No.3

chomicat

築後50年目のビルに住んでます。
建築家に依れば50年目のコンクリートが一番堅いとの事。その後徐々に劣化していきます。

水回りは昭和45年以降の物であれば配水，排水ともビニ管が使われていますのでメンテナンスはほとんど必要ありませんが、それ以前の建物は鉄管が使われていますので詰り、錆水で配管をやり直さないといけません。むき出しになります。

電気回線はまず問題なく、ガス管の継ぎ目の腐食は気を付けないと駄目（ガス会社のチェックが入ります）です。

地下の受水槽と屋上の配水槽は年3~4回、公的試験場で水質試験をして、結果が保存してあれば、いつぞやの死体が浮いていた、ネズミが死んでいた等の心配はありません。

ついでに、地下部分に汚水槽があるのなら年3回は清掃トラックが入って掃除されているかどうかがカギです。

又、昭和45年以降の建物では建築資材の内、コンクリートに混ぜる砂、砂利が海の砂を使っている、石が砕石を使っているのでこういう場合鉄筋がボロボロになっている事が考えられます。端々の軒にセメント灰汁の氷柱状のものが多数あるなら要注意です。

屋上の防水では一番劣化が無いのはエジプト綿を敷きアスファルトでカバーした形式の物で、50年たっても全く問題はありませんが、化学物質を敷いただけの物は、雨漏りと洗濯場、風呂場の劣化による水漏れなどです。
台所の排水管が曲がっていて水が溜まるようにしてあるなら下からの悪臭は上がってきませんがよくある手抜きがあれば部屋はどぶ臭くなっています。

今を流行りの傾き（杭打ちの手抜き）は公共部分の柱に糸と錘を付けた千枚通しを持参して見ればわずかな傾きも判ります。

又エレベーターの検査が年一回以上実施されているかも見ましょう。

こう言った事がクリアーされていれば30年、40年経ったマンションやビルでも大丈夫です。

但し、年々変わる対地震への耐震度基準は、古いビル程耐震が無いのでお忘れなく。

お礼

ありがとうございます。
もう築27年の賃貸のワンルームマンションを借りようと思っています。一部ですが、マンションの最上階の廊下の天井を見上げると、表面の部分（名称が分かりません）が剥がれていて、コンクリートの部分が剥き出しになっているのが気になります。
管理業者が言うには最上階なので、屋上の雨の水などで表面が剥がれているとの事です。
コンクリートの配合がどれ程か、水道管やガス管のメンテをどれ程をしっかりやっているかはどう判断したらよいでしょうか？
あと、このように最上階の廊下の天井の表面が一部剥がれているのは危ないでしょうか？
それではお願いします。

回答No.2

guess_manager

建物の寿命とは何か？という話になるかと思います。

税金：税務上の減価償却期間は鉄筋コンクリート造は65年となっています。

躯体寿命：近年(2000年以降)に建てられた庁舎などの公共建築は100年は持ちます。しかし、施工の品質により劇的に差が出てくるのが鉄筋コンクリート造です。特に、賃貸専用に作った建物は、表面だけ取り繕った粗悪なものがたくさん出回っているので注意です。（と言っても素人には見分けがつかず、つかないからこそ出回っているのですが・・・）

設備：設備は20年でボロボロになります。これを修繕するために、修繕積立金が必要になります。設備に余裕スペースがなかったり、足場を大量に必要とするなど、修繕積立金が破綻しているマンションがたくさんあります。川口に建てられた松井選手が住んでいたという55階建マンションは、もはや修繕不可能と言われています。もちろん金を払えばどんなことでもやってくれますが、その金を出すのはもちろん住民です。

陳腐化：建物は、市場原理に基づいて価値が評価されます。今後、大量の空き部屋ができ、住みにくく使いづらいプランのマンションは、他の優良なマンションに人が流れ、高齢化が進んで管理費が払えなくなり共用部が放置されます。そうしたマンションにはホームレスが住み着きます。ヤクザやホームレスがウロウロするマンションに住もうとする人はいなくなります。これはニューヨークの例ですが、最終的には行政が爆破することになります。2025年以降は、人口は減り始めます。もちろん、移民政策が実行されれば外国人が一族郎党大挙して押し寄せることになります。もちろん、ワンルームマンションに押し寄せてくるのは本国で食い詰めた貧民・犯罪者や、北出身の人間です。

近隣：近頃増えているのが近隣トラブルです。隣にキチガイがすんでいたら、もう終わりです。住んでいなくてもキチガイが引っ越してきたり、下の階のバカ息子がキチガイになったり、キチガイが近隣になる可能性は非常に高く、気をつけても切りがありません。逃げる以外の選択肢がないのが実情で、購入するときはキチガイを抱え込む、というリスクを購入することになるということをよく考えてください。

賃貸なら構いませんが、購入はよくよく考えないと大損をぶっこきます。水道管の更新に関しては、共用配管が廊下などの共用部からメンテナンスできれば良いのですが、質内に縦管が走っていると、他の階も全て室内に立ち入ることになる可能性が高く、大変です。

室内の間取りだけでなく、共用部のメーターボックスの中も要点検です。（とはいっても素人は見てもわかりませんが。）

また、屋上も観察すべきです。防水がいい加減で防水層がダメになっていると、屋上から水が漏れ、最上階が雨漏りします。躯体は共用部分なので、最上階の人だけでなく全員負担になります。

お気をつけ下さい。

お礼

ありがとうございます。
これからは住民の質やマンションの雰囲気なども気をつけます。
もう築27年の賃貸のワンルームマンションを借りようと思っています。やはり賃貸用というのが気になりますが、コンクリートの配合がどれ程か、水道管のメンテをどれ程をしっかりやっているかはどう判断したらよいでしょうか？
それではお願いします。

回答No.1

donguri_boy

鉄筋コンクリートの建造物は３０～５０年はもつと言われています。
もちろん、コンクリートの配合次第でその年数は影響されます。
また、建物自体は形を保っていても、水道管・ガス管その他の設備系はメンテナンスしないと３０年はもちません。

お礼

ありがとうございます。
もう築27年の賃貸のワンルームマンションを借りようと思っています。
コンクリートの配合がどれ程か、水道管のメンテをどれ程をしっかりやっているかはどう判断したらよいでしょうか？
それではお願いします。