住宅ローンの審査に受かる為には何処までに抑えたらいいの？

質問

そろそろ一戸建てを購入したいと思っているmima-youと言う者です、よろしくどうぞ。

まだはっきりしていませんが住宅ローンの借入金は２０００万ぐらいになると思います。
銀行の方が今は金利が安いのでそちらで借りようと思っているのですが住宅ローンの審査と言うのはある程度
高金利設定で返せるのかどうかで通すかどうか決めていると聞いたことがあります。
私の予定返済比率じゃ通るかなぁ？
今の金利で試算してもらったのですがそれだと税込収入の
１８％ぐらいでした。
もし、審査での設定金利が５％で限度返済比率が３５パーセントの場合、私は審査に通るでしょうか？
（返済期間は２５年とします。）
旦那がそんなに若くないので３０年とか３５年ローンは
あまりしたくありません。返済期間を延ばせば通るかもしれないけど・・・

ちなみに借りようとしている銀行は設定金利を教えてくれませんでした。「何％とは申し上げられないんです・・・」と言われました。普通そうなの？

回答No.1

misachi395 · ベストアンサー

うちもつい最近、同じような金額で住宅ローンを借りました。その流れを経験として書き込みしますが、詳しく調べたわけではなく、深い知識がないことをご理解のうえ・・・。

ぶっちゃけ、主には、ＣＭでも宣伝している東京三菱の住宅ローンで、２０００万円を２５年返済（ボーナス払いナシ）、金利は１０年固定の２．２％で借りました。
どうやら、純粋な金利は２．２％でしたが、書類のコピーなどを見たのですが銀行側は３．７％の利息で返済できるかを試算していたようです（我が家の場合、繰上げ返済も考慮していたので、保証金は利息組み込み、団信保険料は銀行負担）。

私はそれほど調べて比較したわけではないのですが、おそらくmima-youさんの状況ではローンは降りると思います。

＞ちなみに借りようとしている銀行は設定金利を教えてくれませんでした
というのは、最初から金利を言えないということなのでしょうか？それとも３年固定・１０年固定などの、固定期間を過ぎた後は『言えない』と言うことでしょうか？前者なら有り得ない話、後者なら有り得る話だと感じますが。なのに、現在の金利での試算がでるの？私には詳しい金利のからくりはわからないのですが。
金利については長期的な見通しは誰にも確実なことは言えません。我が家の場合、３年固定の１％を選ぶか、１０年固定の２．２％を選ぶか迷いました。結果的に、最終的な借り入れが２６００万で、土地と建物が別の購入先でしたので、２０００万を２．２％、６００万を（繰り上げ繊細をこちらに優先するとして）１％の３年固定にしてみました。

返済期間を長くするとそれだけ利子がつくと言う感じですが・・・
例えば「５年固定」ローンを組んだ場合、繰上げ返済はその５年が来たときにすると手数料が安いといわれるのですが、実は１００万円未満なら５年を待たずに繰り上げ返済しても手数料は安いんです。月々の返済額をラク目に設定しつつ（デフレの今、給料カットや家族構成により、住宅ローンが重くなりすぎないよう）、繰上げ返済を９９万限度でコマメに行うと言う方法もあります。厳密な手数料や利子の軽減を計算したわけではないのですが、必ず新居に移ったあとに臨時の出費は有り得ると思うので、長い目で検討する方法もあるかと。

＞審査での設定金利が５％
これは少々高いと思います（細かい事情がわからないのですが）。
住宅の建築・購入方法で、抵当権の設定も絡んできますが（知識がないままの推察です）、長期的に有利なところと短期的に有利なところとの二本立てローンの使い分けもできるかもしれません。

お礼

ご回答有難うございます。

【ちなみに借りようとしている銀行は設定金利を教えてくれませんでしたというのは、最初から金利を言えないということなのでしょうか？】
これは、審査で設定している金利を教えてくれなかったということです。言葉が足りなかったです、すみませんでした。
今の金利設定で返済比率が税込年収の１８パーセントぐらいと言いました、ちなみにこの計算は１％の金利で試算しました。その銀行で取り扱っている固定商品の中じゃ一番
保証している期間が短いのですが、今貯蓄している預金の
満期が２年後で結構まとまったお金が出せそうなので・・・（３分の２ぐらいを繰り上げ返済にまわそうと思ってます。）

【審査での設定金利が５％、これは少々高いと思います】
そうなんですか？なんかのサイトで銀行の審査の設定金利は４～５％ぐらいと書いてあるのをみたので。

misachi395さんは土地と建物が別の購入先ということで
借入金を二つの固定ローンに分けたようですがそういうことが出来るのですか？
うちも建物と土地の業者が違うので出来るなら分けたいのですが、やっぱりデメリットもあるのかしら？

回答No.2

DolphinIII

銀行の審査利率についてのご質問ですね
一応「社外秘」の情報なので教えられないのでしょう。
また審査利率についても銀行によって千差万別です。
短期プライムレートを基準にしているところもあれば、その銀行の１０年の標準金利を基準にしているところもあるようです。
ただ、上で５％という基準は、かなり厳しい基準と思われますので。この基準で返済比率が３５％ならば、たいていの銀行では問題ない水準だと思われます。

具体的な数字がわかりませんが、恐らく文面を拝読する限りは審査は気になされなくていいと思いますよ。

ご参考になされば幸いです

お礼

ご回答有難うございます。
そうです、住宅ローンの審査金利率です。
バブルの頃に一番高かった住宅ローン金利は８％以上
だったとなんかのサイトで読みました。
それで銀行の方はあえて高金利設定で審査していると
聞いたのです。
ただ、DolphinIIIさんもおっしゃっているとおり、
銀行によって設定金利が違っていてしかも銀行もはっきりとは教えてくれないのであえて高い設定金利で質問させていただきました。